«Аполло» петроградский

Хай-тек в центре города
В июне 2007 г. «Аполло» получил премию Commercial Real Estate Federal Awards – 2007 в номинации «Лучший бизнес-центр класса А в Петербурге». По словам Бориса Юшенкова, генерального директора компании Colliers International СПб и члена жюри конкурса, успех этого проекта предопределен выгодным местоположением и оригинальным архитектурным решением. Из окон верхних этажей здания открывается вид на Петропавловскую крепость, стрелку Васильевского острова и Князь-Владимирский собор. До;ближайшей ст. м. «Спортивная»;– не более пяти минут пешком.
Комплекс представляет собой здание разной этажности (7–8 этажей), которое оснащено центральной системой кондиционирования, пассажирскими лифтами AXEL, выделенной линией Интернет. Здание оборудовано системой безопасности и контролем доступа.
Офисный центр имеет заглубленную автостоянку на 22 машино-места. Кроме того, перед зданием проведена реконструкция перекрестка с организацией гостевой парковки на 35 машино-мест. Для арендаторов бизнес-цент­ра в «Аполло» открыто кафе.
Проектировщики бизнес-центра утверждают, что здание со временем может стать новой достопримечательностью Петроградской стороны, благодаря «футуристическому виду подсвеченного стеклянного эллипса, созданного на самом верхнем этаже». Архитектурный облик «Аполло» создан специалистами мастерской Intercolomnium под руководством Евгения Подгорнова. Перед архитекторами была поставлена задача создать ультрасовременный комплекс, который будет «хорошо продаваться» на рынке и при этом не будет диссонировать с окружающей застройкой. Пропорции здания точно вписываются в окружающую архитектуру. Однако новый комплекс не похож на нее своими геометрическими формами и современными материалами в отделке здания: металлом, стеклом и полированным камнем.
Использование природного камня в сочетании с системами навесных и «теплых» фасадов позволило увеличить полезную площадь помещений, достичь эффективной теплоизоляции стен. Работа велась с применением метода алмазного бурения.
Фасадная часть здания остеклена, что позволяет добиться максимальной естественной освещенности. Здание оборудовано также системой подсветки для темного времени суток.
В организации и оформлении внутреннего пространства использованы «сухие» технологии, мобильные перегородки, витражи, подвесные потолки, а также фальшполы, применение которых позволяет вывести необходимые коммуникации в любую точку офиса.

Бизнес-центр вместо жилья
Первоначальная концепция проекта в ходе его реализации претерпела ряд значительных изменений. «На этом участке стояло небольшое ветхое здание, не представлявшее особой архитектурной ценности, – рассказывает Дмитрий Ходкевич, директор по строительству компании «Возрождение Санкт-Петербурга». – Этот дом мы выкупили и сначала собирались построить жилой дом, но, подсчитав инсоляцию, приняли решение построить бизнес-центр. Архитектору поставили задачу сделать здание легким и светлым, чтобы оно контрастировало с домами вокруг и просматривалось из перспективы».
Новый бизнес-центр был спроектирован с учетом общей центральной части в виде эллипса. Офисные помещения должны были продаваться поэтажно. Но в процессе работы было принято решение не продавать объект, так как в группе ЛСР было выделено новое направление – «коммерческая недвижимость», стратегической задачей которого стало управление объектами коммерческой недвижимости класса А.
Чтобы обеспечить новый объект электроэнергией и теплоснабжением, пришлось с нуля реконструировать старую котельную в соседнем дворе и проложить новую сеть, в том числе и для ближайших домов. «Благодаря реализации проекта «Аполло» соседние дома обеспечены и теплом, и электричеством. К слову сказать, благодаря прокладке сетей необходимым объемом электроэнергии обеспечен теперь и петербургский зоопарк,;– говорит Дмитрий Ходкевич. – Кроме того, мы благоуст­роили соседний двор и реконструировали перекресток, на котором расположен наш бизнес-центр».

В центре делового района
Петроградский район, в котором располагается бизнес-центр «Аполло», сегодня – активно формирующийся центр торговой и общественно-деловой жизни города. В настоящий момент этот район находится на третьем месте (после Центрального и Адмиралтейского) по распределению действующих бизнес-центров. Петроградка расположена около набережной, поэтому она имеет лучшую транспортную доступность, чем центр. Отсюда достаточно легко добраться и до центра, и до Васильевского острова, и до северных районов города.
Сегодня в Петроградском районе идет строительство ряда бизнес-центров высокой классности. Среди них – «Веда-Хаус», расположенный по адресу: Петроградская наб., 20, и позиционирующийся как деловой комплекс класса А (компания «Веда-Система»); «Авеню» (класс В+) компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость» на Аптекарской наб., 7. Среди недавно введенных в эксплуатацию;– бизнес-центр «Лангензипен» класса А на Каменноостровском пр-те, 9 (компания «Теорема»).
Петроградская сторона имеет все шансы со временем превратиться в деловой центр города. В начале сентября текущего года группа ЛСР заявила о расширении своего проекта делового квартала на проспекте Медиков и о создании в этом районе целого делового квартала. К 2011 г. на месте завода «Электрик», расположенного на пр-те Медиков, 10, компания A Plus Estate (новая структура в составе холдинга) возведет новый квартал Electric City. Общая площадь комплекса составит более 340 тыс. кв.;м. Как предполагается, эта территория станет самой дорогой в городе для арендаторов.
По словам управляющего директора группы ЛСР Георгия Богачева, в основе идеи делового квартала лежит принцип создания «города для бизнеса». Кроме офисных помещений в Electric City планируют разместить магазины, фитнес-клуб, кафе, рестораны, банк, детский сад, архивные и складские помещения, конференц-центр, 4-звездочную гостиницу на 200 номеров и даже медицинский центр.
«Бизнес-центр «Аполло» отличает удачно выбранное место, – резюмирует Анна Деркач, генеральный директор компании «Praktis. Управление и Эксплуатация». – Здание расположено неподалеку от ст. м. «Спортивная», обладает прекрасными видовыми характеристиками. Холдинг Setl Group, в который входит наша компания, в ближайшее время начнет строительство бизнес-центра класса А в этом районе. Не стоит забывать и о проекте «Набережная Европы», реализация которого также начнется здесь. Скорее всего, через некоторое время в этом месте сформируется деловой район».

Достоинства перевешивают недостатки
Большая часть офисных центров на Петроградской стороне представляет собой реконструкцию существующих зданий. Плотность застройки и ограничения по строительству, налагаемые соседством домов-памятников, практически сводят на нет появление здесь проектов нового строительства. Кроме того, необходимо учитывать изношенность инженерных сетей, часто работающих на пределе возможностей, лимит выделяемых объемов тепла и электричества, ограниченные по размеру участки под застройку, сложную конфигурацию этих участков. Если часть построек на участке сохраняется или реконструируется, то строительство превращается в поистине ювелирную работу.
Бизнес-центр «Аполло» – здание новое. И это одно из самых ярких конкурентных преимуществ проекта. Новое строительство позволило возвести офисное здание со свободными планировками помещений. По словам руководителя отдела офисной недвижимости Knight Frank СПб Полины Макаренко, среди главных достоинств бизнес-центра «Аполло» именно то, что это один из немногих проектов нового строительства в Петроградском районе. «Помещения бизнес-центра имеют открытую планировку, которая сегодня является главным требованием современных арендаторов, – говорит Макаренко. – Удачно сочетаются в одном проекте подземный и наземный паркинги. Особенно хотелось бы отметить современный, яркий дизайн бизнес-центра. Такие проекты сейчас – редкость в центральной части города».
Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb, выделяет еще одно достоинство бизнес-центра: «На первом этаже «Аполло» созданы отдель­ные входы для офисов, что повышает потребительские свойства этих помещений для арендаторов. Здание построено с использованием современных материалов и технологий. Объект полностью обеспечен инженерной инфраструктурой и соответствует заявляемому классу А», – считает Алексей Чижов.
Однако и здесь не обошлось без проблем, свойственных большинству подобных проектов, реализуемых в центральных районах города. «В этом районе не так остро, как в центре, но все же стоит вопрос с организацией паркинга. Не избежал этой проблемы и бизнес-центр «Аполло», парковочных мест здесь недостаточно, – полагает Вадим Демешенков, руководитель направления офисной недвижимости компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость». – Впрочем, проектировщики бизнес-центра, учитывая его местоположение, в данном случае «выжали» все, что могли». «Обеспечение парковочными местами в бизнес-центр «Аполло» приблизительно 1 место на 110 кв. м, что приемлемо для исторической части города, – считает Алексей Чижов. – В целом это соответствует требованиям классификации».
Экспертами рынка была высказана еще одна претензия к проекту. «Бизнес-центр имеет «видовые» офи­сы, из которых открывается вид на акваторию Невы и памятники архитектуры только на самом верхнем этаже здания, – говорит Вадим Демешенков. – Из остальных окон открывается не столь впечатляющий вид на стены соседних зданий. Впрочем, и этот недостаток обусловлен месторасположением объекта, а не непрофессионализмом проектировщиков».
Бизнес-центр «Аполло», несомненно, достаточно перспективный объект и будет пользоваться спросом у арендаторов. По словам Дмитрия Ходкевича, в «Аполло» искусственно поддерживается определенная доля свободных площадей, чтобы дать возможность текущим арендаторам при необходимости увеличить занимаемую площадь. Продажа объекта не планируется.

Информация:

«Aполло» – бизнес-центр категории А

Адрес: пр-т Добролюбова, 8а.

Объект сдан госкомиссии в феврале 2007 г.

Транспортные магистрали: пр-т Добролюбова, Мытнинская наб., Биржевой мост.

Девелопер – ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»

Собственник – Группа ЛСР

Консультант по недвижимости: международная консалтинговая компания Knight Frank

Архитектурное бюро – ООО «Интерколомниум» под руководством Евгения Подгорнова

Общая площадь объекта – 8,45 тыс. кв. м

Арендуемая площадь – 6 тыс. кв. м

Подземный паркинг – 22 машино-места

Открытая гостевая парковка перед зданием – 35 машино-мест.

Инвестиции в проект – $25 млн

Эксплуатационные расходы в год (с НДС) – $50/кв. м

Арендные ставки: средняя ставка 660 евро за 1 кв. м в год

Сроки договоров аренды: от 1 до 5 лет

Арендаторы: UFG Asset management, Ancor, «Гарс Телеком», Exxon Mobil, Aviva, Первый Республиканский Банк, «С.О.К» и т. д.