В деловых центрах за рубежом набирает популярность офисная планировка типа open space. Бизнес-комплексы Москвы также уходят от коридорного типа. Несмотря на уверенное второе место после столицы, которое занимает рынок коммерческой недвижимости Петербурга, офисный сегмент здесь не спешит перейти к открытой планировке. Отчасти – в силу особого архитектурного и исторического статуса Петербурга.

Оpen space предполагает «открытую», «свободную» планировку офисных помещений, без стен, которые иногда заменяются невысокими перегородками. По некоторым данным, в Москве в таком стиле выполнено около 90% площадей в классе А и свыше 80%– в секторе В. Такой формат не только выгоден, но и удобен некоторым арендаторам. Культивируют оpen space в России западные компании, для которых такой принцип организации пространства часто является корпоративным в силу его демократичности. В нашем регионе популярность открытой планировки намного меньше.
Исследования показывают, что сегмент офисной недвижимости города на Неве отстает от столичного на несколько лет, не говоря уже об отставании других городов Северо-Западного региона. Учитывая острый дефицит высоко-классных помещений, рынок бизнес-центров в регионе является сегодня рынком продавца, собственника помещений. Поэтому, с одной стороны, девелопер знает, какую бы планировку помещений он ни создал на своем объекте, арендатор к нему всегда придет. С другой стороны, рынок все больше цивилизуется, а значит – арендодатель уважает своего клиента, учитывает его пожелания.
В числе офисных площадей, введенных в Северной столице в нынешнем году, почти все высокого класса. За первое полугодие 2007 г. в Петербурге введены в эксплуатацию 13 бизнес-центров. Кроме одного – БЦ «Мануфактура»– они позиционируются в классах А, В и В+. Этот факт ярко свидетельствует о том, что рынок переходит от количества к качеству. Объем введенных в Петербурге за первое полугодие офисных площадей достиг 71 тыс. кв.м. А общий объем предложения теперь превышает 1,16 млн кв. м.
В Colliers International прогнозируют выход до конца года на рынок свыше 260 тыс. кв. м высококлассных офисных проектов. В Becar Commercial Property St. Petersburg называют чуть большую цифру – до 350 тыс. кв. м площадей делового назначения (включая класс С). Правда, на практике далеко не все девелоперы укладываются в назначенные сроки. Это очевидно уже сейчас, когда объекты, заявленные к скорому открытию, еще только подведены под крышу. В результате к началу 2008 г. в Северной столице будет насчитываться около 1,5 млн кв. м офисных площадей.
Другая тенденция рынка бизнес-недвижимости – укрупнение арендуемых площадей. Хоть постепенно и плавно, но спрос на более крупные площади увеличивается. По мнению специалистов Becar, наиболее востребованными являются блоки по 200–300 кв. м. Немало примеров аренды и более солидных по размеру площадей;– 1–3 тыс. кв. м.
«Безусловно, в структуре спроса на офисные площади доля крупных площадей, от 1 тыс. кв. м, растет и в настоящее время, по нашим данным, составляет около 10% рынка»,– соглашается с коллегами Елена Афиногенова, руководитель отдела офисной недвижимости Praktis CB.
В то же время в других городах Северо-Запада рынок бизнес-центров только начинает формироваться. Вслед за Петербургом наиболее развит сегмент офисной недвижимости в Калининграде. Но здесь, по данным Елены Афиногеновой, основной объем спроса приходится на небольшие помещения площадью 20–50 кв. м.

Ценность как ограничение
И в Северной столице, и в городах региона пока правят бал привычные коридорные планировки. Это обусловлено преобладанием на местных рынках объектов реконструкции.
«Свободные планировки считаются более эффективными, и к их созданию стремятся все высококлассные объекты, число которых у нас растет. Однако Петербург – это город-музей. У нас в городе очень много архитектурных памятников, которые радуют глаз, но не дают в полную меру «развернуться» девелоперам», – сетует Алексей , директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb.
Дело в том, что большинство высококлассных офисных проектов – это объекты реконструкции, преимущественно дворцы и особняки в центральных районах города. Все они охраняются городом или государством. Часто в охранные обязательства КГИОП входит и внутренняя планировка. То есть при реконструкции здания строители обязаны не только отреставрировать (воссоздать) фасад, но и сохранить стены (даже не несущие), оконные и дверные проемы, лестницы и т. д. Именно поэтому новые проекты коммерческой недвижимости обладают преимущественно свободными планировками, а реконструированные объекты состоят из кабинетов и коридоров.
В других городах региона основной объем офисов и вовсе сосредоточен во встроено-пристроенных помещениях. Кроме того, требуются небольшие площади. Поэтому здесь также превалирует коридорный тип.
К открытой планировке стремятся все застройщики, поскольку она пользуется большим спросом у арендаторов. Правда, не обязательно потому, что руководство компании хочет всех сотрудников посадить «на одно поле». Просто свободная планировка позволяет «нарезать» помещения согласно требованиям конкретного заказчика.
«Солидный девелопер, будь он в Петербурге или Калининграде, заботится не только о себе, своей выгоде и максимальном количестве полезной площади. Он думает и о нуждах и комфорте арендатора. Это, кстати, тоже новая тенденция», – говорит Юрий Борисов, управляющий партнер ГК «АйБи Групп». Безусловно, крупные коммерческие структуры предпочитают размещать максимальное количество сотрудников на квадратном метре. Материальная выгода организации офиса open space для них очевидна.
«Открытая планировка дает возможность маневра – можно спланировать любой офис с помощью современных офисных перегородок. Open space – атрибут делового комплекса высокого класса, поэтому риски потери дохода минимальны. Квадратные метры здесь сдаются вместе с местами общего пользования, в результате вся площадь здания «работает», – поясняет Елена Афиногенова. И приводит примеры: деловые центры на набережной реки Мойки, 67–69, и «Белые Ночи», «Аполло», «Северная Столица», «Навигатор» – это относительно свободные планировки. Бизнес-комплексы компании Ruric – классические open space. Сеть «Сенаторов» – большие просторные помещения с минимальной отделкой, которые можно моделировать перегородками. В «Регент Холе» был также сделан коридор, из которого двери вели в просторные офисные помещения (300–500 «квадратов» при площади этажа 1,5 тыс.).
Вадим Демешенков, руководитель направления офисной недвижимости ООО «БестЪ. Коммерческая недвижимость», рассказывает о комбинированном способе сдачи помещений: «В БЦ «Бенуа» площадь этажа составляет 2 тыс. кв. м, половина – «нарезка» по 50 м, другая половина – open space, который можно трансформировать как угодно».
Часто консультанты сами предлагают варианты «нарезок», чтобы было понятно, каковы возможности здания – где можно сдавать помещения крупными блоками, а где – только небольшими.
«Пусть при коридорной системе потери полезных площадей могут быть несколько больше – автономные блоки, логистика внутри здания. Но все такие потери закладываются в проект, – оппонирует Вадим Демешенков. – По большому счету способ организации пространства безразличен эксплуатационным службам, охране и отделу клининга. Им принципиально важно лишь число арендаторов – чем их больше, тем сложнее. Другое дело, что при open space арендаторов обычно меньше».

Возможность для роста
Многие успешные компании, занимающие помещения в современных деловых центрах, со временем увеличивают число сотрудников. Вслед за этим арендатор хочет увеличить площадь своего офиса, не меняя при этом адреса.
«Это вопрос не строительства, а управления, vacancy rate во всех бизнес-центрах сейчас низкий (2–3%). Тем не менее крупные компании планируют свой рост на 2–3 года вперед, особенно иностранные. И заботятся об этом заранее. Так, компания Canon отразила в контракте по аренде площадей в «Северной Столице» такой опцион, как обязанность арендодателя учесть необходимость расширения, – изначально они арендовали одну площадь, а сейчас занимают на две трети больше», – приводит пример Елена Афиногенова.
«Специально никто не будет строить лишние площади. На Западе зачастую в объектах класса А используется такой подход: повышается арендная ставка и удерживается относительно низкий уровень заполняемости (около 75%). Собственник объекта получает ту же доходность, что и при 100%-ной заполненности, но в то же время имеет маневренный фонд и может расширять арендные площади, – рассказывает об опыте зарубежных коллег Алексей Чижов. – У нас же такой подход не принят. Заполняемость БЦ максимальная. Но возможен следующий вариант: управляющие объектом сознательно рассматривают и заключают договоры с некоторыми арендаторами на краткосрочный период. Если крупный арендатор надумает расширяться;– его увеличат за счет освобождения площадей более мелкого. Это и есть резервный фонд».
В объектах с коридорной системой изменить что-либо сложнее. Нужно менять планировку, сносить перегородки, разбирать стены. Собственники зданий не очень охотно идут на перепланировки. Ведь это – изменение объекта недвижимости, которое требует внесения изменений в план (ПИБ). Как правило, арендаторам выставляется требование – в случае расторжения договора аренды вернуть все в исходное состояние. Ожидать освобождения площадей тоже не приходится – вакантные метры если и появятся, то могут оказаться в другой части здания, что будет неудобно компании.
Несмотря на то что коридорный тип офисов проигрывает планировке open space, специалисты пророчат успех обоим. Развитие любого рынка зависит от спроса. Офисы высокого класса остановятся на открытой планировке, а на рынке появится дифференциация. Новые проекты в классе А ориентированы в основном на вновь приходящие в город крупные компании. А такие арендаторы занимают, как правило, большие площади. И часто именно open space. Например, ГК «Регион» запросил 3 тыс. кв. м в БЦ «Фарватер».
«В новых проектах арендаторы нашего региона будут предпочитать все же свободные планировки. Отчасти потому, что они пожелают видеть больше простора, воздуха и света. Особенно актуально это из-за нашего северного климата», – уверяет вице-президент холдинга RBI по коммерческой недвижимости Олег Бойшенко.
Но и коридорный тип в Петербурге останется. Это вполне устойчивая ниша. Например, в БЦ «Русские самоцветы» основная часть договоров была составлена на средний размер офисных блоков в 36 кв. м, большим спросом пользовались также комнаты от 17 до 70 кв. м.
Общий приговор специалистов таков: в Петербурге продолжат развиваться и будут гармонично уживаться друг с другом оба типа планировочных решений. Тенденции же офисного сегмента других городов региона проявятся по мере развития рынка недвижимости «на местах». В отличие от Северной столицы здесь больше свободных земельных участков и при этом нет особо охраняемых зданий. Следовательно, девелоперы имеют возможность создавать любые проекты. Однако, учитывая незрелость рынка на периферии, рассуждать о планировочных решениях несколько преждевременно.