Создание дополнительных бытовых сервисов в бизнес-центрах – насущная потребность. В подобных сервисах заинтересованы люди, работающие в офисных зданиях, владельцы мелкого и среднего бизнеса, способные бытовую инфраструктуру создать и поддерживать, в таких услугах заинтересован город в целом. Проблема в том, что владельцы недвижимости не всегда осознают долгосрочную выгоду и социальную ответственность.

С точки зрения пользователя
Наталья – топ-менеджер международной фармацевтической компании. Офис ее фирмы располагается в современном и очень стильном здании «Аврора Бизнес парк», что недалеко от Павелецкого вокзала. Наталья активно пользуется всеми дополнительными сервисами, которые предоставляют владельцы бизнес-центра: к ее слугам отделение City Bank, туристическое агентство, химчистка, столовая, кафе и ресторан. Обеды в столовой оплачивает компания, но там такие очереди, что лучше пойти в кафе или ресторан за свои деньги. Наталья считает, что цены в «Кофемании» сильно завышены: чайник чая стоит 300 рублей. В ресторане дороже ( средний чек – 700 руб), но вкусно: Наталья даже заказывает там на вынос, чтобы дома не возиться с ужином. Ее пожелания по улучшению бытового сервиса таковы: химчистка могла бы быть подешевле, как и кафе, сильно не хватает аптеки, супермаркета и салона красоты, который бы работал с 7 утра. И огромная просьба открыть фитнес-центр.
Это частное мнение – важная инсайдерская информация. Она проливает свет на необходимость дополнительных сервисов для тех, кто в них работает.
Несколько лет назад Генеральный директор девелоперской компании Forum Properties Андрей Баринский так рассуждал о бытовых сервисах в «Авроре Бизнес парке»: «Минимальный набор удобств мы должны обеспечить, но в широком наборе сервисов нет большой необходимости, ведь скоро в районе все это будет представлено в достаточном количестве». (Commercial Real Estate, февраль 2003 года). Прошло четыре года: точек бытового обслуживания вокруг бизнес-центра не стало больше.
Владельцы офисных зданий вряд ли догадываются о недовольстве тех, кто в этих зданиях работает. «При формировании списка арендаторов обслуживающей инфраструктуры учитывается окружающая городская застройка: здания в центре Москвы нуждаются в меньшем числе бытовых сервисов, нежели бизнес-парки за МКАД», – говорит Дарья Афанасьева, проект-менеджер компании Storm Properties. С этом не поспоришь: за МКАД бытовых сервисов почти нет, но и в центре их недостаточно. Даже если офисное здание располагается в пределах Садового кольца, его обитатели нуждаются в максимально широком спектре бытовых услуг, в том числе таких как, например, юридическая помощь, нотариус, фотолаборатория. Более того: бизнес-центры сами могли внести существенный вклад в создание бытовой инфраструктуры Москвы.

С точки зрения мелкого и среднего бизнеса
Консалтинговое объединение «Фабрика бизнеса» опекает предпринимателей со стартовым капиталом от $100 тыс. до $5 млн). Клиенты «Фабрики» – владельцы ресторанов, кафе, фитнес-центов, салонов красоты. Обращаются сюда и крупные девелоперы, которые пытаются организовать дополнительный сервис в бизнес-центрах. На «Фабрике бизнеса» с сожалением констатируют ключевые несовпадения интересов владельцев недвижимости и потенциальных арендодателей.
«В каждом современном бизнес-центре класса А по определению должны быть дополнительные сервисы: как минимум кафе и рестораны, а еще желательно химчистка, фитнес-центр, салон красоты,-- рассказывает эксперт объединения «Фабрика бизнеса» Александр Ходаков. – Застройщики очень редко озабочены этой проблемой, на этапе проектирования они об этом не думают. В моей практике был лишь один случай, когда владелец недвижимости сознательно строил салон красоты на первом этаже бизнес-центра. Но только потому, что салон должен был принадлежать его жене. Такой подход нельзя назвать дальновидным. К 2010 году, когда Москва насытится офисными зданиями и начнется реальная конкуренция за арендатора, нынешние бизнес-центры окажутся в проигрыше из-за неразвитой инфраструктуры».
«Даже девелоперские компании с 10-15-летним опытом работы совершают фатальные ошибки при строительстве, – продолжает тему Андрей Петраков, возглавляющий в консалтинговом объединении «Фабрика бизнеса» направление ресторанов и кафе. – Иногда делают такую проводку, что в помещениях невозможно поставить современные электрические плиты и смонтировать нормальную вентиляцию».
Одна из проблем – арендные ставки на уровне $600–700/кв. м в год. Для недорогих кафе и ресторанов, фитнес-центров, салонов красоты это много. Надо учитывать, что они работают в основном для служащих бизнес-центра и их гостей, у них идет дневная и вечерняя загрузка, в выходные туда мало кто ходит. «Если вы хотите, чтобы средний чек за обед в столовой бизнес-центра составлял $4-$5, арендная ставка должна быть на уровне $200-$300 за кв. м. в год,» – комментирует Андрей Петраков. Примерно такие же ставки нужны и салонам красоты.
Владельцы недвижимости больше думают о получении сиюминутной выгоды. Их позиция: прибыль любой ценой. «В моей практике был случай, когда одно помещение на Тверской меняло арендаторов три раза в течение пяти лет, – рассказывает Андрей Петраков. – Каждый новый бизнесмен «покупался» на выгодное место (Тверская, центр!) и думал, что он сможет раскрутить ресторан или кафе. Но арендные ставки были так высоки, что через какое-то время приходилось бизнес продавать. Владельцев офисного здания это не смущало. Наоборот, им были удобны неумелые предприниматели, готовые оплачивать высокую аренду, пусть и недолго».
Андрей Петраков называет бытовые сервисы «горячим финским бизнесом»: они довольно долго развиваются (3-4 года), но потом демонстрируют завидную стабильность. Главное – без ошибок пройти start up. Бытовые сервисы – удобные арендаторы: они, как «голубые фишки», способны приносить владельцам недвижимости пусть среднюю, но гарантированную прибыль. Это стационарный бизнес, который не может в одночасье перебазироваться на новую площадку. Налаженная бытовая инфраструктура создает комфорт основным арендаторам, делает жизнь рядовых офисных сотрудников удобной, и в конечном итоге улучает имидж бизнес-центра.

С точки зрения девелопера
Антон Смирнов – начальник отдела маркетинга компании KR Properties. Как и большинство девелоперов, он не видит в создании бытовых сервисов особой проблемы.
«В бизнес-центрах востребованы рестораны, кафе, банки, туристические компании, химчистки, магазины цветов, сувениров, аптеки, фитнес-клубы. Одна из последних тенденций бизнес-парков – открытие минимаркетов. Они не дают умереть с голоду тем работникам, которые задерживаются до ночи, а таких немало. Дополнительные сервисы ориентированы прежде всего на обслуживание офисных служащих.
Как правило, под сопутствующие бизнесы сдаются помещения на первых этажах, зачастую небольшие, и не очень удобные, и поэтому на их аренду дается скидка. Если это большие и удобные площади, они идут по основной ставке. Самая дорогая площадь в бизнес-центрах – под банкоматами, автоматами для кофе, автоматами системы оплаты: аренда квадратного метра – порядка до $3 тыс. в месяц.
Особая статья – столовые и рестораны для сотрудников офисов. Для бизнес-центров наличие общепита – дополнительное конкурентное преимущество, поэтому, по сравнению с прочими арендными лотами, для точек питания арендные ставки гораздо ниже: в бизнес-центрах класса А они порядка $400 за кв. м в год.»
Антон Смирнов подтвердил, что, чтобы зацепиться в бизнес-центре, предприятия бытового обслуживания должны проводить агрессивную ценовую политику: «Основная проблема сопутствующего бизнеса – ограниченный клиентский поток. Часто оператор бытового формата не выдерживает таких условий и съезжает, но его место редко пустует. Съехала аптека, мы готовы принять, к примеру, и турбюро или билетную кассу. В бизнес-центре класса «В+» «Красная роза» (м. «Парк культуры») функционирует учебный центр элитного салона красоты «Жак Дессанж». Обычный салон красоты – это не совсем форматный арендатор для бизнес центра класса «В», да и вряд ли он смог бы выдержать высокие арендные ставки».
«Девелоперы и владельцы недвижимости заинтересованы прежде всего в тех дополнительных услугах, которые необходимы будущим арендаторам, – рассказывает Дарья Афанасьева, проект-менеджер компании Storm Properties. – Это точки питания, туристические агентства, экспресс-почта, химчистка, салон красоты, аптека, цветочный магазин и т. д. Арендаторы обслуживающей инфраструктуры подбираются по рекомендациям маркетинговых консультантов, управляющей компании и с учетом разумных пожеланий тех фирм, которые являются основными якорными арендаторами.
Если речь идет об операторах столовых, проводится открытый тендер. Storm Properties организует в своих бизнес-центрах несколько точек питания, разного формата – от кафе до ресторанов, управляемых разными операторами, с тем, чтобы поддержать высокий уровень услуг и предоставить посетителям возможность выбора.»

Кто окажется в выигрыше
Специалисты консалтингового объединения «Фабрика бизнеса» призывают девелоперов не жадничать и выбирать арендаторов бытового профиля с учетом надежности, порядочности, долгосрочных отношений, и только потом – с учетом сиюминутной платежеспособности.
Возможно, содействовать процессу могли бы городские власти, ведь они тоже заинтересованы в создании бытовой инфраструктуры. Это могли быть налоговые льготы для владельцев недвижимости, которые отдают первые этажи зданий под общепит, прачечные, химчистки, почту, копировальные центры, нотариальные конторы, фотостудии, мастерские по изготовлению ключей, ремонту обуви и одежды и прочие бытовые службы.
Возможно – будущее за крупными сетевыми игроками. В сфере офисного общепита такие игроки уже появились, например, французская кейтеринговая компания Sodexho и российские «ЛаньЧ», «Мега Фудз Кейтеринг» и другие.
«В одном только Московском регионе мы обслуживаем 90 компаний и ежедневно кормим обедами 21 тыс. человек, – рассказывает Ольга Щелкунова, руководитель группы маркетинга фирмы «ЛаньЧ». –
Мы способны накормить людей практически в любых условиях: это могут быть и сухие обеды в одноразовой упаковке, и эксклюзивная кухня. Для
Больших бизнес-центров мы разработали специальную торговую марку «ЛанчХолл». Обслуживание в «ЛанчХоллах» строится по принципу free flow (свободный поток) с использованием тематических раздаточных станций.
Станция «Ланч standart» предлагает четыре вида салатов, три вида супов, четыре горячих и три гарнира. Меню формируется с учетом сезона. Станция «Ланч light» – диетический и вегетарианский ассортимент: паровые мясо и рыба, травяные чаи, фруктовые соки. «Ланч green» – свежие овощи, соленья, маринады, соусы. Тут можно делать салаты самостоятельно. «Ланч inter» – блины, пасты, блюда, приготовленные на гриле и во фритюре. «Ланч sweet» – выпечка, десерты, молочные коктейли, мороженое. Офисные работники не стоят в очередях, а свободно перемещаются по залу, выбирают еду, а потом оплачивают все на кассовом терминале. Вдобавок эта система предусматривает открытую кухню: ряд блюд готовится в присутствии клиентов».
В 2006-м году «ЛаньЧ» выиграла тендер на создание ресторана и кафе в первом международном бизнес-парке «Крылатские Холмы». В этом офисном центре работают 1,5 тыс. человек. Из них 900 человек – посетители «Ланчхолла» и ресторана «ЛаньЧ». Средний чек в ресторане – 500 руб., в «Ланчхолле» – 200 руб., причем спрос на ресторан оказался выше предполагаемого. Помимо организации корпоративного питания компания «ЛаньЧ» проводит банкеты и корпоративные праздники, обслуживает переговоры, устанавливает кулеры и вендинговые автоматы.
На вопрос, в чем преимущества сетевых операторов питания, Ольга Щелкунова ответила, что у них централизованные закупки продуктов, быстрое обслуживание, они гарантируют качество и довольно низкие цены. Преимущество же отдельных рестораторов – в быстром реагировании на запросы клиентов. Они, например, способны быстрее изменить меню. В ресторанах компании «ЛаньЧ» меню обновляется ежеквартально, а «ЛанчХолле» блюда не повторяются в течение месяца.
«ЛаньЧ» является подразделением компании «КорпусГрупп», которая существует с 1991-го года, представлена в 28 регионах России, а также в Украине и в Казахстане. Помимо корпоративного питания, «КорпусГрупп» предоставляет услуги по уборке помещений, транспортной логистике, организации прачечных и химчисток. Возможно, в будущем именно большие сетевые компании возьмут на себя комплексное обеспечение бытовой инфраструктуры бизнес-центров.
Нехватка бытовых сервисов – большая проблема как для города в целом, так и для каждого его жителя в отдельности, включая и владельцев офисных зданий. Создавая такие сервисы сегодня, девелоперы не только улучшают качество жизни сотен тысяч людей, но и работают на перспективу, на то, чтобы и через десять лет офисные здания приносили весомый доход и не требовали тотальной реконструкции.