Осторожные уральские застройщики в большинстве своем строят офисы класса В как менее рисковые и быстро окупающиеся. Наибольшие затраты, как правило, идут на приобретение земельного участка и оформление соответствующей документации, поэтому девелоперы предпочитают не ломать голову над требованиями, предъявляемыми к офисам класса;А. Сумбура на рынок офисной недвижимости добавляет и неопределенность с классностью возводимых зданий. Однако застройщики не считают это главной проблемой – в условиях большой нехватки офисных площадей рынок поглотит площади любого качества.

Класс В с нуля
Уральские девелоперы предпочитают строить здания класса В с нуля. Очевидно, что класс В понятней для строителей, чем А, он не такой рискованный и не предполагает верхнего предела цен. Кроме того, согласно отечественным стандартам классификации офисной недвижимости, принятым Московским исследовательским форумом (Moscow Research Forum), на офисные центры класса А накладываются жесткие ограничения по соблюдению ряда критериев, связанных с инженерной системой здания, его конструктивными особенностями, местоположением, парковкой и правами собственности, по сравнению с классом B, для которого многие из данных требований факультативны. Как следствие, такие офисы проще эксплуатировать и сдавать в аренду. «К классу А применяются крайне жесткие требования, соответствовать которым могут не многие проекты, – утверждает заместитель генерального директора управляющей компании RED Андрей Брауде. – Причем данные требования необходимо учитывать еще на этапе разработки концепции и в дальнейшем строго контролировать ход строительства, не позволяя участникам проекта отступать от заданного курса». По наблюдениям Брауде, чаще всего не соблюдается правило единого собственника объекта класса А. «Многие проекты, которые сегодня выходят на рынок Екатеринбурга, заявляя свое соответствие классу А, выставляют офисы на продажу», – подчеркивает эксперт.
По мнению экспертов челябинской девелоперской компании «Энергоинвест», застройщики предпочитают возводить офисы класса В с нуля, чтобы при реконструкции не получить кота в мешке. Как правило, реконструированные офисы класса В представляют собой переделанные площади класса С – так называемые «советские» офисы, перепрофилированные в коммерческие площади. «Реконструкция подобных объектов дорогостоящая, они имеют непрезентабельный вид и отличаются низким качеством предоставляемых услуг, отсутствием инфраструктуры и адекватной электрической мощности, – отмечают эксперты «Энергоинвеста». – Совокупность этих причин приводит к тому, что инвесторы не решаются исправлять чужие ошибки и берутся за строительство с нуля».

Цена вопроса
На Урале прошло время «дикой» классификации офисов. Риелторы провели ценовой барьер между зданиями класса А и В, выстроили определенный набор требований к объектам, большую часть которых позаимствовали из Москвы, адаптировав их под региональные потребности. Однако по-прежнему граница между офисами класса А и В очень условна – каждый застройщик определяет сам, офис какой классности он построил. По мнению Максима Андрюхина, руководителя по региональным проектам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, унификация офисных критериев позволила бы сделать региональные рынки более прозрачными, а также снизить количество спекуляций в том, что касается качества здания.
Наибольшие затраты инвестора при строительстве офиса идут на покупку земельного участка. По словам Андрея Брауде, в Екатеринбурге разница между инвестициями в строительство объектов разного класса невысока и составляет не более 20%. «Основная часть затрат – это земля и подключение к городским коммуникациям, – утверждает эксперт. – К статьям, по которым возникают отличия, относятся более дорогое, сложное и высококачественное оборудование, отделка, затраты на продвижение и рекламу. Также серьезные инвестиции приходится вкладывать в персонал и профессиональную управляющую компанию». По мнению экспертов «Энергоинвеста», в Челябинске разница между затратами на строительство офисов разной классности составляет 30–50%. Заместитель генерального директора ООО «Тюмень-строй» Вадим Горелов, в свою очередь, отмечает, что на этапе возведения «коробки» разница в цене не превышает 10%. Однако на этапе проведения отделочных работ, установки системы сигнализации, безопасности и обслуживания цена офиса в Тюмени вырастает на 30–40%. В среднем себестоимость возведения объектов класса А и В на Урале различается на 30%.
Развитость уральского рынка коммерческой недвижимости определяется различием в цене на аренду и покупку площадей в офисах класса А и В. В Екатеринбурге были зафиксированы самые высокие валовые запрашиваемые ставки аренды в офисах класса А – $1365/кв. м в год. Офисы В класса в центре Урала стоят $550–650/кв. м в год. В Челябинске цены уже значительно ниже: $550–700/кв. м в офисах класса А и $380–480/кв. м в классе В. Арендные ставки в Перми на качественные помещения колеблются в пределах $350–400/кв. м в год. По данным Вадима Горелова, в Тюмени аренда офисов класса А в среднем стоит около $480/кв. м в год, а класса В – около $300 за «квадрат».

Перспективный класс
В идеале, прежде чем принять решение о строительстве объекта, профессиональные компании должны проводить масштабные исследования, опираясь на которые можно четко сформулировать, объект какого профиля будет востребован на рынке в определенный период времени. В противном случае компании-застройщики могут столкнуться с многомесячным «простоем» площадей. Например, исходя из исследований компании «Энергоинвест», девелоперы, которые сейчас заявляют о строительстве в Челябинске офисных центров, буквально через год могут попасть в ситуацию, когда рынок офисной недвижимости будет перенасыщен. Максим Андрюхин указывает на то, что в Челябинске временно наблюдается небольшой переизбыток помещений класса А в связи с выходом на рынок крупных объектов, таких как «Челябинск-Сити» и «Аркаим Плаза». «Нехватка помещений класса В ощущается во всех крупных городах Урала. В Екатеринбурге, Челябинске, Тюмени и Перми уровень свободных помещений в этом сегменте колеблется от 1 до 4%», – утверждает Андрюхин.
По наблюдениям Андрея Брауде, сегмент полноценного класса B в Екатеринбурге на сегодняшний не заполнен на все 100% и качественные объекты в данном классе пользуются спросом. При этом класс А в городе практически не представлен.
Точку зрения потребителей озвучила Ирина Трубинова, руководитель экспертно-аналитического отдела ООО «Пермский аналитический центр». По ее мнению, на сегодняшний день в Перми ярко выраженной мотивации выбора объекта того или иного класса для аренды или покупки не выявлено. Причина этого проста – слишком мало качественных офисных объектов, чтобы иметь возможность сравнивать. «С течением времени эта ситуация, скорее всего, изменится», – считает она.
Эксперты прогнозируют активный рост рынка офисной недвижимости на Урале еще в течение 2–3 лет. Однако в разных регионах развитие будет протекать неодинаково. Так, по мнению Ирины Трубиновой, в ближайшие 3 года наиболее перспективным в Перми будет строительство зданий класса B.
А в Челябинске, по прогнозам экспертов компании «Энергоинвест», в скором времени также наступит перенасыщение рынка. Как показывает практика, в городе наиболее востребована офисная недвижимость, стоимость аренды которой составляет $230–323/кв. м. в год. Офисы премиум-класса пока мало востребованы, так как нет достаточного количества представителей международной торговли и международных организаций.
Андрей Брауде уверен в том, что в ближайшие два-три года рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга ждет бурный рост. Это отчасти связано с планируемым в 2009 г. международным саммитом ШОС (Шанхайской организации сотрудничества), который выставляет дополнительные требования к девелоперам, качеству реализуемых проектов. «Требования к качеству строительства и последующего управления объектом серьезно растут, – утверждает Брауде. – В будущем на рынке в качестве основных игроков останутся лишь по-настоящему профессиональные девелоперы, небольшие компании будут постепенно уходить с рынка. Особенно это касается сегментов класса А и В+».