Складская столица Урала

В последнее время развитие транспортно-логистической инфраструктуры стало приоритетным направлением деятельности администраций в большинстве городов Уральского федерального округа. Областные и городские власти готовы оказывать инициаторам подобных проектов всестороннюю поддержку, так как отсутствие качест­венной складской и логистической инфраструктуры является одним из сдерживающих факторов развития экономики региона и зачастую отпугивает потенциальных инвесторов.
По словам специалистов компании «Урал-Гермес» (Екатеринбург), стартовой позицией для интенсивного развития рынка складской недвижимости в Екатеринбурге стало принятое в 2004 г. Европейским сообществом решение о прохождении через Екатеринбург международного транспортного коридора «Берлин – Москва – Екатеринбург – Новосибирск – Пекин» (МТК-2).
В 2005 г. в Свердловской области были разработаны «Основные направления развития оптовой торговли на период 2008–2010 гг». Разработчиками проекта выступили Министерство торговли Сверд­ловской области и специалисты консалтинговой компании «Урал-Гермес», были привлечены серьезные научные организации (Ака­демия наук, Архитектурная академия, Экономический университет, УралНИИпроект), руководители ряда крупных складских комплексов. По итогам этой работы были определены будущие площадки для размещения крупных складских комплексов (в увязке с транспортной инфраструктурой и перспективами ее развития) и приоритетные проекты, курируемые губернатором Свердловской области. В настоящее время «Направления» активно претворяются в жизнь.
Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что такие, пусть и не столь масштабные программы реализуются сегодня во многих крупных городах Урала. Например, в Челябинске компания «Лайнер» объявила о строительстве складского комплекса класса А «ЛК-Лайнер» площадью 130 тыс. кв. м в Сосновском районе.
Этот объект является составной частью более масштабного промышленно-логистического проекта «Логопарк «Красное Поле», который должен расположиться в Челябинской области на территории 127,5 га. «До 2012 г. нами намечен запуск не менее восьми масштабных проектов на территории всей Челябинской области, в их числе складские проекты, распределительные центры и технопарки», – говорят в компании «Лайнер».
Таким образом, вопрос о логистическом хабе в этом регионе по-преж­нему остается открытым. «Но одним из сдерживающих факторов развития складской логистики на Урале является отсутствие структурированной информации о существующем предложении и потенциальном спросе на качественную складскую недвижимость, – комментирует Михаил Уринсон, управляющий директор ИДК «Алур». – Ключевые потребители качественных складов (ритейлеры, дистрибьюторы) зачастую не могут четко сформулировать свои планы регионального развития, а следовательно, и требования к объему необходимых складских площадей, что, в свою очередь, затрудняет работу девелоперов по привлечению инвестиций и реализации проектов в данном сегменте недвижимости».

Гонка складских площадей
Большинство крупных регионов России обычно имеют явный, выделяющийся на фоне всех остальных городов центр – экономический, политический, логистический. Урал включает в себя четыре почти равных по потенциалу крупных города – Уфу, Пермь, Челябинск и Екатеринбург, который можно назвать лишь первым среди равных. Кроме того, эти города находятся в углах транспортного прямоугольника, то есть ни один из них не имеет преимуществ во взаимных связях. К списку перспективных городов для создания логистического узла можно добавить и Тюмень. Она хоть и меньше по числу жителей «большой четверки» столиц, но мало уступает им по объему инвестиций и имеет удобный транспортный выход на потребительские рынки нефтяного Севера. Результат расчета компанией «Алур» потребностей Тюмени в качественной складской недвижимости на основе текущего товарооборота свидетельствует о том, что емкость внутреннего рынка склад­ской недвижимости города составляет около 650 тыс. кв. м качественных площадей.
Поскольку никто не может точно сказать, сколько именно нужно пяти быстро развивающимся рынкам Уральского региона современных складских помещений, некоторые локальные девелоперы склонны приписывать родному городу потенциал во многие сотни тысяч метров уже на ближайшую перспективу, объясняя это тем, что склады Уфы, Челябинска, Перми, Екатеринбурга будут обслуживать весь Урал плюс Среднее Поволжье, Зауралье, Казахстан, Приуралье, Север. Проблема уральских городов состоит в том, что претендентами на общеуральский логистический центр являются все четыре мест­ных столицы и, возможно, появятся новые.
На самом деле в условиях, когда расстояние до соседа составляет величину значительно меньшую, чем стандартное логистическое «плечо», уральских девелоперов складской недвижимости ожидает жестокая конкуренция. Если в каком-то одном городе дела у девелоперов склад­ских помещений пойдут хорошо, они получат возможность переманить к себе основных российских логистических операторов, выстраивающих цепочки логистики на Урале, лишив тем самым шансов коллег с соседних рынков. И здесь решающими могут оказаться многие нюансы. Так, минусами Уфы и Челябинска в этой борьбе является сравнительно небольшой объем торговых рынков. Почти в два раза меньший по сравнению с Екатеринбургом оборот розничной торговли (98 и 102 млрд руб. против 180 млрд в 2006 г.) говорит о меньшем потребительском спросе и меньшей привлекательности этих рынков для многочисленных торговых сетей, пользующихся услугами логистических операторов. Правда, и в том и в другом городе в ближайшие годы ожидается масштабный бум на рынке торговой недвижимости – новые арендаторы в новых торговых центрах не замедлят появиться. Вопрос в том, не опередит ли кто Уфу и Челябинск, пока они будут набирать необходимый «вес».
Для более отдаленной перспективы – когда современные технологии торговли и логистики проникнут в провинцию – важно окружение уральских столиц. Внушительное население «области» и крупнейших областных городов также могут склонить чашу весов на сторону того или иного конкурента. Выделяется тут, например, Башкирия – огромная республика с 4-миллионным населением и множеством больших и средних городов. Пермь же проигрывает по этому критерию всем остальным – большая часть экономического потенциала области приходится на саму областную столицу.

Все сложится
При этом опросы логистических и торговых операторов выделяют явного лидера по спросу на современные склады – это Екатеринбург. Пожалуй, кроме внушительного оборота розничной торговли, конкурент­ное преимущество Екатеринбурга состоит в том, что по всем приведенным статьям он не относится к числу аутсайдеров: здесь активный рынок торговли; большое количест­во населения; внушительное, как у Башкирии, областное окружение; мощные экспортные предприятия, как у Челябинска; и расположение, как у Перми, на активно используемой в последние годы трассе М7. По совокупности – это первый среди равных потенциальный логистический узел уральского региона с наилучшими данными.
На первый взгляд претендент на столицу Урала проектами новых складских комплексов не обделен. По данным компании «Урал-Гермес», общая потребность Свердловской области в складских площадях современного класса (А и В) для Екатеринбурга сегодня оценивается в 0,8–1,2 млн кв. м. При этом только по заявленным проектам к концу 2008 г. планируется построить около 800 тыс. кв. м современных склад­ских площадей.
При ближайшем же рассмотрении оказывается, что либо это небольшие проекты на 30–50 тыс. кв. м, либо строятся они непо­средственно «под себя» (для нужд определенного логиста), либо по классности относятся к категории С или В максимум. К несчастью, многие екатеринбургские девелоперы не обладают достаточным опытом для создания современных складов – это новый для них бизнес, где продвигаться приходится на ощупь. Существующий рынок складских помещений города задает старую логику – небольшие помещения, классификация только на теплые и холодные склады, измученные дефицитом арендаторы.
Между тем новая потребительская экономика, в которой престиж важнее дешевизны, а полный сервис важнее размера издержек, набирает силу в городе на Исети – с новыми торговыми центрами, дилерскими салонами и модными бутиками на центральных улицах. Екатеринбург еще придерживается передовых для 90-х годов технологий ведения бизнеса, но, кажется, волна престижного по­­требления, захлестнувшая всю страну, сильнее.
«Несмотря на лидирующие по­­зиции Екатеринбурга по уровню и темпам развития сегмента складской недвижимости на Урале, доля качественных складских площадей в нем, по нашим оценкам, не превышает 10% от общего предложения, – поясняет Михаил Уринсон. – В других городах Урала качественных склад­ских площадей, предназначенных для сдачи сторонним арендаторам, практически нет. Например, исследование рынка складской недвижимости Тюмени показало, что основная часть существующих складов – постройки 35–40-летней давности, площадью не более 5 тыс. кв. м, из которых большая часть – неотапливаемые ангары. Большинство этих помещений расположены на территории бывших промышленных предприятий или овощных баз, сохранившихся с советских времен. Данная ситуация характерна и для других крупных городов УрФО».
Острый дефицит на рынке складской недвижимости и почти полное отсутствие в Екатеринбурге складов класса А должны разрешиться со­­зданием крупных – от 100–200 тыс. кв. м – и качественных склад­­ских комплексов. В крайнем случае – становлением логистического узла Урала в любом из конкурентов Екатеринбурга. Пока местные компании не могут решить данную проблему, за них это пытаются делать пришлые девелоперы. Главный тормоз на их пути – земельный вопрос. Так, компания «Многонациональное логистическое партнерство», разместившая даже рекламу своего будущего складского комплекса в районе аэропорта «Кольцово», так и не смогла согласовать вопрос о выделении ей земельного участка под строительство. Впрочем, это удалось сделать инвестиционно-промышленной группе «Евразия», она быстрыми темпами строит логистический парк «Пышма», площади в котором уже довольно активно арендуют крупные федеральные логисты.