Стоит только начать писать о коммуникациях, как возникает непреодолимый соблазн сравнить электропроводку с кровеносной системой, без которой останавливается жизнь здания. Не менее образные метафоры можно подыскать и для воды и газа. Впрочем, производственный символизм тускнеет, если задуматься о реальных проблемах. Сегодня подключение к сетям – одна из самых загадочных частей девелоперского бизнеса: просчитать заранее, во что обойдутся газ, вода, электроэнергия, невозможно. Диапазон широк. Коммунальные службы могут попросить символическую плату за абонентский ввод, а могут навязать неподъемные обременения. Девелоперы относятся к подобной лотерее спокойно – чрезмерных иллюзий никто не питает. Рынку нечего противопоставить энергетическим монополиям, кроме строительства автономных электростанций и водостоков.

Любой участок земли под строительство окажется бесполезным, если не решить проблемы с подключением к сетям. Даже для того, чтобы открыть самую примитивную стоянку, необходимо провести водопровод на случай пожара. При этом, как отмечают все участники рынка, подключить новый объект к сетям становится все труднее. «В настоящее время бюджет инженерного обеспечения объекта далек от прежнего. Раньше на один квадратный метр дополнительно накидывалось лишних $100, и застройщик был полностью уверен, что уложится в эти деньги. Сейчас цена инженерного обеспечения проекта может доходить до 43–47% от бюджета строительно-монтажных работ. Несмотря на огромные затраты, такие расходы на инженерию не гарантируют своевременного подключения к сетям. Один из объектов в ЦАО Москвы простоял 3 месяца в ожидании электричества. Это было обусловлено тем, что работы по обременениям оказалось невозможно выполнить в короткие сроки (к примеру, реконструкцию питающего центра)», – рассказывает менеджер проекта департамента девелопмента компании «Масштаб» Игорь Сим.
Механизм подключения к сетям таков: проектировщик определяет необходимые ресурсы, затем собственник делает запрос о наличии нужных мощностей, и сети, исходя из имеющихся возможностей, предоставляют девелоперу технические условия, которые необходимы для подключения объекта к коммуникациям.
«После получения ТУ разрабатывается раздел проекта «Наружные Сети», основной составляющей которого является сводный план инженерных сетей. После его согласования и открытия ордера можно начинать работы по прокладке коммуникаций. На московском рынке существует ряд компаний-«тяжеловесов» с большим административным ресурсом («Термосервис», «Мосинжстрой»), которые могут параллельно вести процессы проектирования и выполнения СМР, тем самым существенно выигрывая во времени», – говорит Игорь Сим.

Коммунальное бремя
Прокладывание коммуникаций до ближайшей точки подключения и строительство, например, трансформаторной подстанции инвестор осуществляет самостоятельно с дальнейшей ее передачей в собственность сети. «Подключение к сетям согласно инвестконтрактам выполняет город. Технические условия на подключение выдают городские компании – Московская городская электросетевая компания, Московская городская тепловая компания, Мосводоканал. При этом существующие сети коллекторов устарели и новые сети подключать сложно. Соответственно, для застройщика определяются обременения по подключению. По затратам это может составлять 20–30% от общих затрат на проект, однако объем может быть ниже», – рассказывает эксперт проектов корпорации Mirax Group Павел Пека.
Цены на подключение поползли вверх несколько лет назад, эксперты это связывают с тем, что в мегаполисах сети уже изношены, между тем темпы строительства, а значит, и нагрузка стремительно растут. «В силу того, что потенциал существовавшей инфраструктуры практически полностью исчерпан, необходимость обеспечения объектов новой инфраструктурой значительно увеличивает стоимость коммуникаций, что, в свою очередь, прямо сказывается на стоимости реализации проектов в целом. По некоторым данным, за последние два года стоимость подключения строящихся объектов к коммуникациям выросла в несколько раз», – рассказывает генеральный директор компании «Торговый Квартал – Девелопмент» Андрей Малыгин.
Порой сложности с подведением сетей даже заставляют менять концепцию проекта. «Основные трудности, с которыми сталкивается девелопер, – это отсутствие мощностей, сильный износ инженерных коммуникаций. Даже на промышленных территориях существуют проблемы с инженерными сетями, так как «промзоны» часто продают значительную часть объемов сетей «соседям». Часть инженерных коммуникаций требует дорогостоящей замены. Иногда встречаются сложные грунтовые условия (высокий уровень грунтовых вод и т. д.), которые усложняют прокладку и замену сетей. Для того чтобы изыскать необходимые мощности, девелоперу приходится менять концепцию проекта, тянуть издалека и очень задорого кабели, трубопровод и т. д.», – утверждает директор, отдел управления проектами Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Руслан Винокуров.
Дороже всего стоит электричество. Дефицит мощностей усугубляется монополией крупных компаний. В результате предугадать заранее, во что обойдется подключение, непросто. Неудивительно, что наличие на участке коммуникаций значительно повышает ликвидность земли.
«Согласно постановлению правительства Москвы от 15.08.2006 года цена 1 кВт составляет 39 218 руб. без НДС. Реальная стоимость подключения почти всегда оказывается значительно выше, поскольку невозможно определить стоимость обременений, которые будут выданы инженерными службами города (за исключением «Интеко» и Москапстрой)», – говорит Игорь Сим. ТУ могут колебаться от прокладки нескольких метров до строительства собственной подстанции, поэтому и затраты различаются в разы. «Стоимость инженерной подготовки может быть различной – здесь нет средних показателей. На крупных проектах стоимость подключения сетей в процентном соотношении на 1 кв. м меньше, чем на небольших. На самом деле подключение к коммуникациям – серьезная статья в расходах проекта и может составлять до 30% бюджета на строительство», – отмечает Руслан Винокуров.

Ветхая Москва и хлебные регионы
«Проблемы с коммуникациями есть во всех регионах нашей страны, хотя ситуация, как правило, отличается в зависимости от изношенности сетей и их устойчивости к увеличению нагрузок. Например, в Казани, в отличие от Москвы, проблема с энергомощностями была менее ощутима, в то время как вопрос водоснабжения и канализации беспокоил застройщиков намного сильнее. А вне административной плоскости девелоперы, как правило, сталкиваются с технологическими сложностями», – говорит директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Айдар Галлеев.
Наибольшие трудности подстерегают девелоперов в крупных городах, где сети, как правило, уже сильно изношены. «Нагрузки по инженерным системам в каждом случае определяются индивидуальными расчетами в зависимости от характеристик объекта и условий застройки. Порой существуют резервы для размещения дополнительного объекта, но иногда необходимо реконструировать имеющиеся инженерные системы и увеличивать мощности. В городах с численностью населения более чем полмиллиона жителей, которые попадают в так называемую вторую волну освоения, существующие инженерные системы сильно устарели. Девелоперы, выбирая участки под строительство, часто отказываются от своих задумок, рассчитав, какой бюджет им понадобится на замену коммуникаций», – подчеркивает Руслан Винокуров.
Легче всего работать в небольших населенных пунктах с неизбалованной администрацией и свободными мощностями. «Чем меньше город, тем проще там строить. Как правило, через такие города проходят достаточные мощности, остающиеся невостребованными. Кроме того, легче выстраивать отношения с местными властями, ведь чем больше спрос, тем выше запросы», – считает генеральный директор компании «Новая Площадь» Денис Семыкин.
По данным «Торгового Квартала», стоимость разрешения на присоединение в регионах составляет:

водоснабжение и канализация – $1000 с кубометра в сутки,
электричество – $600–800 за киловатт,
тепло – $1500–2000 за гигакалорию (северные регионы).

В Москве цены, как водится, выше. Основные проблемы в столице связаны с электро- и теплоэнергией. Темпы строительства здесь в последние годы значительно опережают развитие энергетической отрасли, поэтому свободных мощностей явно не хватает. Сложнее всего (а значит, и дороже) строить в центре, поскольку старые сети не справляются с нагрузками, а места для строительства дополнительных подстанций нет.
«Если говорить о стоимости подключения, в Москве она значительно выше. Например, 1 кВт в Москве – 37 тыс. рублей, в Подмосковье – 25–29 тыс. рублей», – утверждает Павел Пека.
А вот с водой ситуация в Москве гораздо лучше, чем в большинстве регионов, где девелоперам нередко приходится самостоятельно бурить скважины и строить очистные сооружения. «Основные сложности в регионах связаны с водой. Обычно нет ни очистных сооружений, ни водостоков. С газом, как правило, особых проблем нет. В целом все можно обеспечить, были бы деньги», – уверен Денис Семыкин.
«В ГУП «Мосводосток» при получении ТУ вообще никакого административного ресурса не надо. Просто приходишь с пакетом необходимых документов и платишь по счету очень смешные деньги. Если электрика обходится в миллионы долларов, то здесь за объект я платил примерно 10 тысяч рублей», – вспоминает менеджер по коммуникациям компании Storm Properties Михаил Борисов.

Административный ресурс лежит в рыночной плоскости
Коммунальный рынок крепко держат в своих руках естественные монополии. Сложившая ситуация обеспокоила даже законодательные власти. «Напомню, что в 2004 году по предложению ФАС было принято постановление, в соответствии с которым определяется порядок подведения и подключения коммуникаций к строящимся объектам: муниципальные образования одновременно с выставлением земельных участков на торги под строительство должны предоставить всем потенциальным участникам обязательства ресурсоснабжающей организации провести к строящемуся сооружению коммуникации за определенное время и определенную стоимость. Эта норма направлена на то, чтобы защитить строительные компании от произвола властей и субъектов естественных монополий», – рассказывает Андрей Малыгин.
Правда, пока на новые правила смотрят с известной долей скептицизма, административный ресурс по-прежнему решает очень многое. «Теоретически сети могут отказать в предоставлении услуг только при отсутствии технических возможностей. Однако этой информацией располагают исключительно сами сети, проверить их практически невозможно. Поэтому ситуация совсем непрозрачна. А роль административного ресурса в этом вопросе достаточно велика, ведь сети могут сообщить об отсутствии технической возможности в коррупционных целях заинтересованным лицам», – говорит Айдар Галиев. Близость к властям влияет в первую очередь на бюджет проекта. «Все можно делать и без административного ресурса. Есть общий порядок: сдаются документы, через месяц их возвращают вместе с техусловиями. Другой вопрос, что ТУ могут различаться в разы. Например, есть компании с сильным административным ресурсом, которые работают практически без обременений. С другой стороны, могу вспомнить случай из моей практики, когда для объекта «Царев сад» на «Золотом острове» для электроснабжения комплекса по выданным в МКС «Мосэнерго» техусловиям было необходимо проложить около 39 км кабеля, произвести переключения на Зубовской и Раушской подстанциях, а также тяговых подстанциях метрополитена», – делится опытом Михаил Борисов.
Случаи, когда из-за неадекватного поведения местных властей срывались крупные проекты, пока единичны. «Спекуляции вокруг подключения к сетям происходят не так часто, потому что распоряжаются всем органы федеральные управления, которым важно получать деньги за результат их труда», – утверждает г-н Семыкин. По его меткому определению, «все лежит в рыночной плоскости, особенно административный ресурс».
Как уверены участники рынка, большинства злоупотреблений можно было бы избежать, отменив практику обременений. Противники существующей системы утверждают: логичнее было бы, если бы коммунальные службы сами решали свои проблемы.
«Оптимальный вариант – долевое участие или плата за технологическое присоединение. Я плачу деньги, и потом меня не волнует, где сколько переложили сетей. Есть объект, есть установленная мощность и определенные тарифы. Проблемы коммуникационных служб не должны ложиться на заказчика, потому что возникают проблемы с разработкой проектной документации, согласованиями со всеми заинтересованными инстанциями, с самим проведением работ, что занимает значительное время», – считает Михаил Борисов.
При этом все отдают себе отчет в том, что критика существующих порядков картины не изменит. «Можно сколько угодно возмущаться, но повлиять на ситуацию у девелоперов шансов нет. Даже самый крупный девелопер значительно меньше какой-нибудь небольшой «дочки» РАО «ЕЭС», – говорит Денис Семыкин. Так же, по его словам, фактически не имеют смысла тендеры, в которых определяется подрядчик для выполнения ТУ. Выбор невелик – рынок монополизирован, и остается только принимать правила игры.

Цена свободы
Тем, кто не желает идти на поклон к монополиям, остается задуматься об автономном обеспечении. Рядом с объектом бурятся скважины, строятся ТЭЦ… Технически такой вариант возможен далеко не везде. Под инженерные сооружения нужны дополнительные участки, которые в крупных городах найти практически невозможно.
«В центральной части Москвы автономно решить проблемы инженерного обеспечения объектов не представляется возможным из-за дефицита земли. Локальные очистные сооружения, газогенераторные станции по СНиПам и САНПиНам должны быть обеспечены санитарно-защитной зоной, что при большом дефиците земли в Москве очень сложно осуществить. В области очень многие компании уже давно используют локальные очистные сооружения, что является экономически обоснованным.
Строить собственные ТЭЦ очень дорогое удовольствие, поэтому девелоперы предпочитают не связываться пока с этой темой вообще. Другое дело – собственные ИТП (индивидуальные тепловые пункты) со своими бойлерными. Сначала они появились в домах «Золотой мили» (Остоженка), а сейчас это стало распространенным явлением во многих домах не только в Москве, но и в других городах», – уверяет Дмитрий Сим.
Отдельной строкой идут проблемы с согласованием. «В качестве вынужденных мер девелоперы могут рассматривать возможность решения проблемы с коммуникациями самостоятельно: собственное водоснабжение, мини-ТЭЦ и т. д. Однако в этом случае могут возникнуть сложности с получением разрешений и согласований на подключение, а также с прохождением государственной экологической экспертизы, связанной с получением лимитов и обеспечением надежности схем подключения», – говорит Андрей Малыгин.
Если же участок достаточно велик, а разрешения получены, то девелоперу предстоит решить ряд технических задач. «Сразу возникает целый ряд проблем. Например, если строить собственную котельную, то встает вопрос о том, где ее разместить с учетом санитарных норм, чем топить? Если газом, то придется подводить газовую магистраль. Солярка? Тогда надо будет обеспечить подвоз топлива вагонами», – считает Михаил Борисов.

Ложная альтернатива
Альтернативные источники уже давно стали модной темой для беседы, впрочем, на рынке новинка не прижилась. «В условиях мегаполиса использовать альтернативные источники энергии нецелесообразно. Например, в Москве месяцами нет солнца, ветряные мельницы тоже вряд ли обеспечат достаточный приток энергии. Вот в каких-нибудь южных регионах такие технологии имеют шанс получить распространение», – говорит г-н Борисов.
Пока главной альтернативой для девелоперов остается дешевый газ. Попытка ввести инновационные технологии будет означать увеличение затратной части проекта. При этом значимость проекта в глазах партнеров и клиентов солнечные батареи никак не повысят.
«Что касается электрической энергии, то не многие применяют альтернативные источники питания. На первый взгляд это кажется очень привлекательным, но при более глубоком рассмотрении все выглядит не так заманчиво. Как пример можно привести ММДЦ «Москва-Сити», – вспоминает Игорь Сим. – Изначально планировалось посадить объект на альтернативные источники электрической энергии, но потом правительство Москвы отказалось от этой идеи, и в результате в промзоне в районе Полежаевской строится очень большой энергоузел для обеспечения сити электрической энергией. Думаю, комментарии здесь излишни».