Штаб-квартира с апартаментами

За данный проект в апреле 2007 года компания «Система-Галс» (дочерняя структура АФК «Система») была удостоена профессиональной премии в области коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Awards в категории «Многофункциональная недвижимость».

История площадки
Улица Покровка начинается в самом центре города, от Маросейки (недалеко от ст. м. «Китай-город»), пересекает Бульварное кольцо и простирается до Садового, за пределами которого начинается улица Старая Басманная. Некогда она соединяла царскую резиденцию в Кремле с загородными резиденциями. Кроме того, «царская дорога» стала местом строительства самой первой московской каменной гостиницы у Покровских ворот. В окрестностях Покровки, равно как Маросейки и Ильинки, еще сохранились интересные архитектурные ансамбли первой половины XIX века.
Сегодня Покровка – элитный район с офисами известных компаний, банками, административными и образовательными учреждениями, бутиками и ресторанами. Поблизости располагаются основные исторические и культурные достопримечательности столицы: Кремль и Большой театр, Красная и Манежная площади, Государственная дума и Тверская улица, храм Христа Спасителя и Музей изобразительных искусств им. А.С. Пушкина.
Все это вполне согласуется с выбранной концепцией и предпринимательским замыслом проекта «Покровские ворота», гармонично вписавшегося в малоэтажную историческую застройку. «Этот район относится к зоне наибольшей концентрации бизнес-центров классов А и B. Однозначно, что гостиничные номера здесь будут крайне востребованы», – замечает вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Ишметова.
Объект расположен на второй линии домов, на месте снесенной гостиницы «Урал». Разноэтажное П-образное здание в глубине дворов не просматривается в перспективе Покровки. Это было бы существенным минусом для гостиницы, но не для апарт-отеля. «Этим достигается как оригинальность объемно-планировочных решений, так и выполнение условий по инсоляции окружающей застройки, – комментирует исполнительный директор проекта Теймураз Шенгелия. – Главный 7-этажный фасад, доминантой которого является парадный вход гостиницы, выходит в сторону Покровки». «Для квазигостиничного формата участок не обязательно должен быть на первой линии домов, но желательно – в центре города. Разумеется, апарт-отели лучше строить в деловых кварталах, но только чтобы не было транспортных ограничений», – подтверждает генеральный директор Hotel, Consulting and Development Group (HCD-group) Александр Лесник.
В 30-х годах прошлого века на месте нынешнего комплекса построили гостиницу «Урал» – коридорного типа с удобствами на этажах. Естественно, к моменту решения о сносе здание сильно обветшало, а если точнее, из-за аварийного состояния не подлежало реконструкции.
Земельный участок под зданием площадью 0,9 га принадлежал ОАО «Гостиница-Корона-Интурист» на правах аренды в соответствии с договором аренды земельного участка (от 05.11.98 № М-01-012905) сроком на 25 лет. В 2002 году столичные власти решили снести «Урал», а на его месте построить современный офисно-гостиничный комплекс (постановление правительства Москвы от 13 августа 2002 года № 639-ПП «О строительстве гостинично-офисного комплекса по адресу: ул. Покровка, 40, ЦАО»). Функции девелопера-заказчика возложили на компанию «Система-Галс».
«Расположение на месте бывшей гостиницы «Урал» уже само по себе говорит об удачном позиционировании комплекса: во времена Союза к вопросу месторасположения гостиниц подходили весьма профессионально и скрупулезно, – комментирует Александр Лесник. – Это является весомым плюсом в плане ценовой политики собственников. Минус – традиционная для центральных районов города загруженность транспортной магистрали и, соответственно, неблагоприятная экология, а также невысокая визуальная эстетичность окружающих построек, а значит, и видов из окон». Одновременно, по словам г-на Лесника, сама концепция комплекса традиционна: микс двух видов коммерческой недвижимости, имеющих разную долю доходности и как следствие – создающих максимальный эффект синергии от сочетания в одном проекте. Учитывая дефицит новых офисных комплексов в центре, отсутствие вблизи свободных земельных участков под аналогичные проекты и ввод объекта на рынок в период высокого спроса, в его успешности и востребованности можно не сомневаться!
«Система-Галс» приняла решение о продаже «Покровских ворот» еще на стадии строительства. «Мы рассматривали предложения о покупке от десятка компаний, – поясняет г-н Шенгелия. – Но окончательное решение приняли не только исходя из цены, предложенной покупателями: имя будущих владельцев должно было работать и на репутацию «Системы-Галс». Поэтому наш выбор был обусловлен отчасти аспектом престижа. А вырученные средства инвестировали в девелопмент других проектов…» Офисная часть здания была продана со свободной планировкой, гостиничная – с отделкой «под ключ». Вопросами управления сособственники занимаются самостоятельно.
Чистая прибыль ОАО «Система-Галс» в 2006 году составила $56 млн. По сравнению с предыдущим годом выручка компании увеличилась на 204% и составила $283 млн. Консолидированный показатель OIBDA увеличился за год на 522% и достиг в 2006 году $90 млн. (по сравнению с $14 млн. в 2005-м). Такой значительный рост объясняется получением прибыли от ряда девелоперских проектов компании, среди которых и офисно-гостиничный комплекс на Покровке. По состоянию на 1 января 2007 года компания Cushman & Wakefield оценила принадлежащую «Системе-Галс» долю в объектах и проектах, входящих в портфель компании, более чем в $2 млрд.

Сообразили на двоих
В плане здание поделено на две части: гостиничную (около 40% площадей) и офисную повышенной этажности (около 60% площадей). Гостиничная часть расположена со стороны ул. Покровка, офисная – с противоположной, выходящей ко второстепенной застройке. Дворовое пространство в центре здания используется для входа в ресторан гостиницы посетителей с улицы. Повышение этажности идет по мере удаления от Покровки, что незаметно с улицы.
Помимо выгодного местоположения одной из наиболее удачных особенностей проекта девелопер считает именно его конструктивно-функциональное деление: два здания переменной этажности (1-5-7-9 этажей) – гостиница и офисный комплекс – объединены капитальной стеной при разделенных инженерных сетях, входах и подземных частях. Все это выигрышно смотрится в соседстве с парковой зоной.
«За счет разноэтажности строений достигнуто наилучшее для данного участка объемно-планировочное решение, позволяющее максимально увеличить полезную площадь. Необходимость сноса прежних строений удорожает такой проект на 10–12% общих капвложений. Однако, насколько мне известно, особых проблем со строительством у девелопера не возникало», – уточняет г-н Лесник.
«Комплекс состоит из двух зданий, объединенных капитальной стеной. Конструктивное разделение двух различных по функциональному назначению объектов – гостиницы уровня 5* и офисного комплекса класса А – обеспечено отдельными входами, полностью разделенными инженерными сетями и подземными частями, в которых даже парковки имеют отдельные въезды и выезды, – рассказывает Теймураз Шенгелия. – Во внутреннем дворе имеется наземная гостевая автостоянка, принадлежащая офисной части. Доступ к подземному паркингу возможен с помощью лифтов до минус первого этажа. После появления у комплекса двух сособственников, Orco Property Group и ТМК, нам пришлось внести некоторые изменения в проект. В частности, гостиничные площади были адаптированы к требованиям, предъявляемым оператором к апарт-отелям: частично снесли перегородки, расширили площади номеров… Остальную часть проектировали как высококлассный офисный комплекс. В нем вскоре разместится штаб-квартира «Трубной металлургической компании».
По мнению Александра Лесника, наиболее привлекательная сторона проекта «Покровские ворота» заключается в том, что его удалось вовремя и выгодно продать: «Для апарт-отелей требуется меньше вспомогательных и общественных помещений, поэтому девелопер смог достичь выгодного для него соотношения общей площади. В принципе, сегодня по такому сценарию развиваются все крупные московские «многофункционалы»: апарт-комплекс в реконструируемой гостинице «Москва», в башне «Федерация» (ММДЦ «Москва-Сити»), в проекте «Кремлевский» на Красной площади, в многофункциональном комплексе на месте гостиницы «Россия».

Квартиры с управлением
Именно так можно охарактеризовать суть гостиничной разновидности «апарт-отель». Для России Orco Property Group стал первым из западных операторов, профессионально управляющих такой недвижимостью. Во всех своих проектах Orco предпочитает быть не только управляющей компанией, но как минимум основным (51% и более) соинвестором. Ранее никто из иностранцев не приобретал целиком гостиницу в Москве для дальнейшего управления – обычно это была либо франшиза, либо доля в акционерном капитале отеля. Сделка отличается также тем, что люксембургский девелопер привлек кредит одного из западных банков (по информации CB Richard Ellis Noble Gibbons). По некоторым данным, в настоящее время Orco рассматривает еще несколько объектов для расширения своей сети в столице. В управлении оператора-девелопера гостиничной недвижимости находятся активы на сумму около 1,3 млрд. евро.
Общая площадь многофункционального комплекса «Покровские ворота» составляет более 24 тыс. кв. м, из которых непосредственно гостиница занимает более 9 тыс. кв. м. Как и каждый отель сети, он имеет уникальную концепцию. В его инфраструктуре имеются спа-центр от французской компании Algotherm и фитнес-клуб с большим крытым бассейном, широкий спектр бизнес-услуг круглосуточно и, конечно, ресторан («Цифры» от Doucet X.O.) и подземная автостоянка. «Преимуществом тандема апарт-отеля с офисом является возможность размещения гостей, прибывающих в командировки, в непосредственной близости от офиса, – комментирует Эвелина Ишметова. – Тем самым для «ТМК» отпадает необходимость значительных временных и финансовых затрат на доставку гостей из гостиницы и обратно. Расположение в едином комплексе также делает возможным совместное пользование инфраструктурой…»
Отель с номерным фондом, рассчитанным на одновременное размещение более 200 человек (86 номеров, в том числе три президентских площадью 360 кв. м), был готов к заселению к лету 2007 года. Оформлением интерьеров занималась компания Jestico+Whiles. Элегантность и уникальное решение каждого люкса, оснащенного современными технологиями, напоминают частный особняк в современном стиле. Дизайн отличают открытость и обилие света, необычные формы и пастельные тона, а паркет и мебель в домашнем стиле дополняют впечатление уютной роскоши. Номера оборудованы небольшой кухней, душевой кабиной либо джакузи, гостевыми туалетами… Сутки в зависимости от номера обойдутся постояльцу от 500 евро до 6 тыс., а завтрак – примерно в 30 евро.
«В Москве уже существуют аналогичные проекты («апарт-отель + офисы», но их площадь значительно превышает площадь «Покровских ворот», – отмечает Эвелина Ишметова. – Это, в частности, строящийся офисно-гостиничный комплекс группы «ТЭН» площадью около 120 тыс. кв. м на Рязанском проспекте. В его составе помимо офисных помещений планируется четырехзвездочная гостиница на 200 номеров. Другой пример – проект офисно-гостиничного комплекса «Ведис Групп» в центре, в районе деловой зоны «Павелецкая», на 2,52 га на месте Московского фурнитурного завода. Заявленная площадь – 110 тыс. кв. м, в том числе 4 офисных 11-этажных корпуса по 15 тыс. кв. м и гостиница на 360 мест. Запланирован подземный паркинг. Завершить проект планируется в 2008 году, и он наверняка станет одним из крупнейших бизнес-центров в ЦАО. Этот объект будет отличаться удачным расположением в самом центре сформировавшегося вокруг Павелецкого вокзала бизнес-района. Все же его успешность будет зависеть от того, как скоро появятся готовые офисные здания в «Москва-Сити».
По информации Colliers International, на столичном рынке недвижимости существует два основных формата апарт-отелей: апарт-гостиницы (сдают номера на посуточной основе, цена определяется за номер и фиксируется на сутки проживания) и сервисные апартаменты (единый комплекс, где все номера-квартиры сдаются в долгосрочную аренду от трех месяцев: ставка рассчитывается на месяц, за базу берется площадь апартамента, а услуги предлагаются за отдельную плату). От квартир и те и другие отличаются общим ресепшном, «чистым подъездом», единством стандартов room service… При сдаче части номеров в долгосрочную аренду риск сезонной недозагрузки нивелируется.
Столичные девелоперы, как правило, стремятся строить шикарные апарт-отели, но эксперты рынка приравнивают их по уровню к гостиницам бизнес-класса. Площадь номера в апарт-отеле сопоставима с площадью номера в четырехзвездочной гостинице, при том что обустройство кухни и дизайн не требуют отделки соответствующего 4* качества. Следовательно, можно уменьшить затраты на отделочные материалы, мебель и пр. Хотя апарт-отели и управляются несколько проще, чем полноценные гостиницы, но обеспечивают более высокие сроки окупаемости – в среднем 15 лет против 8 для отелей. В обычной гостинице доходность выше, тогда как стоимость апарт-отеля сравнима с арендой квартир бизнес-класса (около $3 тыс. в месяц). Затраты на строительство апартаментов варьируются от $2,5 тыс. до $9 тыс. (на номер с отделкой и обстановкой), а иногда и выше. По мнению экспертов, можно достичь определенной синергии при присоединении апартаментов к классической гостинице.
Таким образом, гостинично-офисных проектов, аналогичных «Покровским воротам» по площади, в Москве пока нет. «Но, учитывая активно растущий спрос на гостиничные площади, можно предположить, что в ближайшие 5–7 лет заявленная «Системой-Галс» концепция гостинично-офисных комплексов еще более популярна у девелоперов», – подтверждает г-жа Ишметова. Апартаменты запланированы в реконструируемой гостинице «Москва», в строящейся башне «Федерация» под управлением Hаyatt (ММДЦ «Москва-Сити») и в комплексе «Кремлевский» на Красной площади. Прошлой осенью стало известно также о совместном проекте близкой к Олегу Дерипаске «БЭЛ девелопмент» (входит в систему «РАИнКо» – «Русско-азиатская инвестиционная компания») и студии «Тритэ» Никиты Михалкова, которые решили построить апарт-отель площадью более 8 тыс. кв. м в Малом Козихинском переулке.

Информация:

Офисно-гостиничный комплекс «Покровские ворота»

Адрес: ЦАО, р-н Басманный, ул. Покровка, 40

Ближайшая станция метро: «Курская», 800 м

Ближайшая крупная транспортная магистраль: ул. Земляной Вал, Садовое кольцо

Девелопер: ОАО «Система-Галс»

Инвесторы: ОАО «Система-Галс», ORCO Property Group (MaMaison Residences), ООО «Покровка, 40» (ТМК Global)

Архитектор/инжиниринговая компания: «Курсор Холдинг»

Генподрядчик: «Кечо Инвест Инжиниринг ГмбХ»

Архитектурный стиль: современный конструктивизм

Год начала строительства: 2003 г.

Год окончания строительства: 2006 г.

Дата открытия: сентябрь 2007 г.

Общая площадь: 24 169 кв. м

Офисная: 14 710 кв. м

Гостиничная: 9459 кв. м

Площадь участка: 0,9 га

Площадь пятна застройки: 3373 кв. м

Этажность: переменная (1–5–7–9 наземных этажей, 2 – подземных)

Парковка: 120 м/м – подземная, 5 м/м – наземная (103 м/м под офисы, 17 м/м под гостиницу)

Лифты: 8 лифтов г/п по 1000 кг каждый (вместимость – 8 чел., скорость – 1 м/сек)

Телекомпровайдеры: «Комстар», «Телмос»

Гостиничная часть: 86 номеров (апартаменты)

Отделка: модный хайтек, минимализм

Дополнительные сервисы: ресторан высокой кухни, конферец-залы, фитнес-центр, спа-зона, крытый бассейн

Офисная часть: штаб-квартира «Трубной металлургической компании»