Ипотека для бизнеса
«С чем ее едят?»
Коммерческая ипотека представляет собой ипотечный кредит на покупку нежилых помещений. В частности, это могут быть склады, офисы, торговые комплексы, лизинг офисной недвижимости, проектное финансирование. Кредиты так же могут привлекаться на развитие компании, закупку оборудования, создание нового или модернизацию старого оборудования. Суть коммерческой ипотеки заключается в том, что заемщик получает кредит на покупку недвижимости под ее же залог. Начало таким программам было положено в рамках реализации совместных программ российских банков с МБРР и ЕБРР в начале 2000-х годов при поддержке российских предприятий. «Банки всегда с большой охотой занимались кредитованием юридических лиц под залог недвижимости, ведь в этом случае они получают твердый и ликвидный залог», – рассказывает Дмитрий Вагин, заместитель председателя правления Энергомашбанка.
«Еще 5 лет назад эта сфера была мало развита, получение кредита осуществлялось в индивидуальном порядке после долгих согласовательных процедур. Сегодня кредиты стали доступны и рядовым игрокам рынка», – рассуждает консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург Леонид Захаров. Стремясь повысить свою доходность, банки начинают расширять свой кредитный портфель. Лидерами рынка эксперты считают Сбербанк, Райффайзенбанк, Swedbank, ВТБ, BSGV.
Коммерческая ипотека в отличие от жилищной имеет более короткие сроки кредитования и более высокие ставки.
«Сроки на привлечение кредита на коммерческую ипотеку колеблются от 5–15 лет, но обычно это не более пяти лет. Коммерческой ипотекой занимаются единичные банки, поэтому условия и сроки менее выгодны, если проводить параллели с жилищным ипотечным кредитованием, – уверен управляющий петербургским филиалом «Номос-банка» Алексей Понкратьев. – Клиент, помимо трат, аналогичных при жилой ипотеке, дополнительно несет расходы по оценке недвижимости и ее регистрации, при этом расходы единовременные, до момента получения кредита».
Средние ставки по ипотеке на нежилую недвижимость, покупателем которой является юридическое лицо, сегодня держатся в диапазоне от 15 до 18% в рублях при максимальных сроках кредитования пять-семь лет». «Ставки по ипотеке для юридических лиц обычно выше на 4–5%, чем при ипотечном кредитовании для населения. Это связано со стоимостью привлекаемого ресурса, – замечает Андрей Пименов, глава «Городского ипотечного банка» в Санкт-Петербурге. – Если в 2003–2004 гг. ставки по ипотеке для юридических лиц были в районе 16–19% в валюте, то в 2006–2007 гг. они снизились на 2–3%». При этом зачастую ставка для юрлиц привязана к переменному индексу LIBOR (средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды), ведь российские банки занимают средства на иностранных рынках. «В этом случае банк защищает себя от возможного колебания ставок на международных рынках, так как, если LIBOR будет повышаться, вырастет и ставка кредита для заемщика», – рассуждает Мария Иванова, ведущий специалист по подготовке инвестиционных проектов Praktis CB.
Процент по ипотечному кредиту чаще всего привязан к долларовой ставке. А это значит, что ключевым индикатором, определяющим движение ставки на рынке, является уровень учетной ставки Федеральной резервной системы (ФРС) США. «Растет учетная ставка – растет долларовая ставка LIBOR, падает учетная ставка – падает и ставка LIBOR (сейчас на уровне 5%), – поясняет г-жа Иванова. – Сейчас ФРС приняла решения понижать учетную ставку, вопрос только, на сколько – на 25 или 50 пунктов (обычное решение – 25 базисных пунктов). В связи с этим решением у банков есть опасения по поводу их зависимости от сектора американской ипотеки и рынков ипотечных ценных бумаг, обеспеченных активами, которые привели к заметному сокращению торгов на денежных рынках». Это может побудить ФРС снизить ставку более резко, а наши внутренние процентные ставки растут из-за фактора этой неопределенности. В данный момент рынок ощущает последствия ипотечного кризиса в США, который произошел несколько месяцев назад, поэтому, по данным Knight Frank, ставки кредита поднялись до 13,5%, что, конечно, не выгодно российским девелоперам и может привести к срыву реализации некоторых проектов. По сведениям Knight Frank, это временное явление. Ставки по кредитованию сейчас варьируются довольно сильно. Большинство банков определяют ставку кредитования исходя из категории заемщика, то есть размер ставки во многом индивидуален, считают эксперты ипотечного брокера «Фосборн Хоум». В среднем, в зависимости от банка и заемщика, сейчас кредит выдается под 10–12% в валюте и 12–16% в рублях.
Портрет заемщика
Заемщиками кредитов на коммерческую недвижимость могут быть самые разные предприятия и организации. В частности, это риелторские комании (кредит на покупку офиса), предприятия крупного и среднего бизнеса (на пополнение оборотных средств, а также развитие бизнеса, приобретение площадей под офисы). «В настоящее время ипотека коммерческой недвижимости остается привилегией крупных компаний – из-за ликвидности бизнеса, под который и для которого берется эта «ипотека», ведь нужно обоснование возможности и способности «возвращать» долги», – замечает Мария Иванова. «Это происходит из-за недостатков в законодательстве по корпоративной ипотеке (компании требуется достаточное количество активов, чтобы обеспечить залог). Поэтому небольшие компании не могут удовлетворить требованиям, необходимым для прохождения всех процедур, – говорит аналитик инвестбанка «КИТ Финанс» Мария Кальварская. –Федеральный закон не предусматривает регистрацию права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой». Если помещение – это непрофильный актив, то есть покупается не для основной деятельности, тогда получается, что оно себя само не амортизирует и не приносит дохода. В этом случае, по словам Марии Ивановой, обосновать свои кредитные возможности мелким предприятиям бывает сложно. Ипотека выгодна заемщику в том случае, если рентабельность его бизнеса превышает стоимость ссуды. А между тем эксперты «Фосборн Хоум» отмечают, что скоро покупка офисов по коммерческой ипотеке может стать такой же привлекательной инвестицией, как сейчас – приобретение квартиры. По данным риелторов, спрос на эту услугу постоянно растет. После приобретения какого-либо объекта рассматриваются три варианта его использования: для собственных нужд, сдача в аренду (полностью или по частям) или покупка объекта недвижимости для последующей продажи. В связи с этим, уверен Алексей Понкратьев, уже сейчас коммерческая ипотека востребована субъектами малого и среднего бизнеса. Чаще всего это предприятия производственной и торговой направленности, которые приобретают в собственность помещения для расширения бизнеса с целью оптимизации налогообложения и желанием в дальнейшем, после погашения кредита, иметь возможность кредитоваться под залог уже собственной недвижимости. «Так же есть программы и для малого бизнеса, где существует смешанный вид залога, когда юридическое лицо может заложить не только свою недвижимость, но и недвижимость любых физических лиц, например, собственника или генерального директора компании, – рассуждает г-н Вагин. – Для этих компаний подобный кредит может стать толчком в развитии их бизнеса».
По мнению г-на Пименова, ипотечные кредиты выдаются, как правило, тем организациям, которые имеют счета в банке-кредиторе и понятную банку структуру основных финансовых потоков, а также компаниям с хорошей кредитной историей. Требования к юрлицам, как к заемщикам, вполне стандартные: наличие активов у компании, финансовая устойчивость и соответствующий уровень капитализации с учетом запрашиваемой суммы кредита, устойчивые и понятные финансовые потоки компании и положительная динамика развития бизнеса. Объемы инвестиций в проекты коммерческой недвижимости растут, потому что растут масштабы проектов, что соответственно отражается на объеме выданных кредитов.
Среднюю сумму кредита выделить сложно, ведь коммерческую ипотеку привлекают как крупные компании, так и малый бизнес. Цена на коммерческую недвижимость зависит от ее площади, месторасположения и функционального использования, и исходя из этого суммы кредита могут сильно разниться. «Если речь идет о кредите для малого бизнеса, то традиционно размер подобных кредитов колеблется между 10 и 20 млн. рублей. Для покупки небольшого офисного помещения сумма кредита может составлять $0,5–1 млн., а если же речь о кредитовании складских и торговых помещений, то сумма может быть гораздо больше – $1 млн.», – говорит Андрей Пименов. «Банки не предлагают некой универсальной схемы финансирования, а рассматривают каждый проект в отдельности. «Плечо» финансирования может достигать до 70% заемного капитала», – замечает Владимир Сергунин, аналитик инвестиционного департамента Colliers International. В среднем заемщик вносит 30–50% от стоимости недвижимости.
«Обычное соотношение – 70:30, где 30% – собственные средства девелопера, 70% – заемные средства. Вряд ли в ближайшей перспективе эта схема изменится», – уверен Леонид Захаров.
Подводные камни
«Банк может взять в залог объект недвижимости лишь после того, как покупатель оформил на него права. А для этого здание или помещение необходимо купить», – говорит Алексей Понкратьев. – При покупке квартиры или дома заемщик может получить в банке деньги, затем приобрести жилье и после регистрации передать его в залог банку. Оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи законодательство не позволяет». Главное и принципиальное отличие коммерческой ипотеки от жилищной в том, что законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. «Выходит, объект надо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги, – соглашается Мария Иванова. – В результате нарушается логическая последовательность действий: если ты приобретаешь магазин или офис, то можешь получить в банке кредит лишь с того момента, когда к тебе перешло право собственности. ФЗ «Об ипотеке» стопорит развитие коммерческой ипотеки». Динамика продаж построенного объекта осложнена массой встречных ограничений, например «в мелкую нарезку» часто объект попросту не продают, потому как такие сделки носят инвестиционный характер с вовлечением в процесс крупных игроков и привлечением других механизмов финансирования, рассуждает она. «Остается вторичный рынок, который обусловлен качеством предложения довольно невысокого уровня», – добавляет г-жа Иванова.
А что дальше?
Эксперты уверены, что рынок ипотечного кредитования для юридических лиц в России пока развит слабо. «Темпы развития, с одной стороны, можно назвать «гигантскими» – пять кредитов вместо двух за отчетный период. То есть, если исчислять темп прироста, то получится более чем в два раза», – говорит Андрей Пименов. В сравнении с рынком ипотечного жилищного кредитования масштабы пока мизерные, и существенной динамики прироста пока нет. Владимир Сергунин, аналитик инвестиционного департамента Colliers International, соглашается, что банковское кредитование в России все еще недостаточно развито по сравнению с европейским, но в последние годы оно бурно развивается.
Потенциал этого сегмента рынка огромен, считают эксперты. «При решении вопросов, связанных с долгосрочным финансированием, а также технологией оформления залога приобретаемой коммерческой недвижимости по упрощенной схеме (по аналогии с жилой) объем ипотеки для юридических лиц может легко догнать рынок ипотечного жилищного кредитования», – уверен Андрей Пименов. «К тенденциям на этом рынке можно отнести расширение круга заемщиков, развитие земельной ипотеки, расширение продуктов. Однако темпы развития сегмента будут довольно низкими в отсутствии изменения законодательства», – сетует Мария Кальварская. Темпы роста рынка ипотечного кредитования юридических лиц составят 30–40% в год, уверен Сергей Могильницкий, замдиректора департамента по работе с корпоративными клиентами Промсвязьбанка.
С точки зрения изменения ставок, прогнозирует Мария Кальварская, пока рано делать выводы, учитывая довольно недолгую историю коммерческого ипотечного кредитования. В целом динамика ставок, скорее всего, будет аналогична ставкам по жилым кредитам, однако они будут выше, учитывая коммерческие цели.
Владимир Сергунин полагает, что объемы потребляемых кредитов будут расти; ставки по кредитам будут снижаться вследствие повышения конкуренции и увеличения объемов кредитования. До конца года вряд ли произойдет увеличение процентных ставок, не согласен Сергей Могильницкий. Несмотря на то что стоимость фондирования для банков выросла, они скорее откажутся от части дохода, считает он, чем будут увеличивать ставки с риском потерять клиента, ведь другие банки могут воспользоваться этим конкурентным преимуществом. «Не уверен, что будут перемены, – говорит Сергей Павлов, заместитель председателя правления Банка корпоративного финансирования. – До конца года очевидно, что ничего не поменяется».