Банкиры ищут место под солнцем

Потребительский бум
Оживленный спрос со стороны банков на офисы в Петербурге отмечается с начала 2000 г. Конечно, некоторые городские банки и крупные филиалы московских кредитно-финансовых учреждений и до начала нового тысячелетия развивали сеть своих подразделений. Однако в основном эти офисы были рассчитаны на обслуживание корпоративных клиентов и нередко в административных зданиях этих клиентов и размещались. Однако с началом активного развития в Петербурге зарплатных проектов, в рамках которых у банков ежегодно стали появляться сотни тысяч новых клиентов, а вслед за этим и потребительского кредитования ситуация на рынке банковской недвижимости кардинально изменилась. Банкирам срочно понадобились новые офисы в центральной части города, рядом с метро или крупными транспортными магистралями. Ведь если небольшие потребительские кредиты можно было оформлять и в магазинах, то для полноценного обслуживания потенциальных заемщиков, собирающихся купить в кредит автомобиль, уже необходимо открытие собственного офиса.
Впрочем, есть и менее явная причина, по которой банки так озаботились развитием сетей своих розничных подразделений. «И наш банк, и другие крупные банки стремительно наращивают свою филиальную сеть, открывая большое количество новых офисов и отделений. Это происходит потому, что сеть подразделений – это один из основных показателей при расчете потенциальными инвесторами цены того или иного банка, – поясняет интерес банкиров к открытию новых офисов розничных продаж Сергей Щербаков, управляющий Санкт-Петербургским региональным филиалом Связь-банка. – Если ты обладаешь небольшой сетью подразделений, на тебя даже смотреть никто не будет. Дошло уже до того, что некоторые банки стали «хватать» любые офисы и открывать в них свои подразделения, невзирая ни на их цену, ни на то, что окупить эти затраты будет невозможно».
Нехватка банковских офисов привела и к появлению на рынке весьма оригинальных предложений. Так, петербургская компания ПНСК, один из крупнейших производителей автозаправочных станций, реализовала пилотный проект сборного быстровозводимого банковского отделения с тремя кассами, сейфовой комнатой и четырьмя рабочими местами для операционистов. Стоимость 1 кв.м в нем составила $1,1 тыс., при том что минимальная цена помещений в спальных районах города была на тот момент около $1,5тыс./кв.м. Однако у банкиров, которые славятся своей консервативностью, проект особого интереса не вызвал. Во-первых, в интересующем их больше всего цент­ре города нет свободных участков, на которых можно было бы возводить такие модули. Во-вторых, очевидно, что быстро возводимое здание одновременно является и быст­ро разбираемым. Расположившись в таком офисе, банкиры рискуют заработать репутацию потенциально ненадежных, поскольку теоретически могут в любой момент свернуть офис и исчезнуть из поля зрения клиентов.

На долгие годы
По словам Елены Шевелевой, директора петербургского филиала банка Сосьете Женераль Восток, основная борьба ведется сейчас за помещения для дополнительных офисов (отделений) банка площадью 150–350 кв.м в непосредственной близости от метро. При этом банки вынуждены конкурировать не только друг с другом, но и с предприятиями розничной торговли.
В большинстве случаев помеще­ния, в которых размещаются отделения и допофисы, банкиры предпочитают оформлять в долгосрочную аренду, отмечает Илья Злуницын, директор Северо-Западного филиала Росбанка. «Банковский клиент весьма консервативен, – поясняет господин Злуницын.– Если уж он привык ходить именно в этот банковский офис, то поменять эту привычку ему будет сложно. И при переезде относительно недавно открытого отделения он может даже поменять банк».
Диапазон арендных ставок, по мнению господина Злуницына, сейчас крайне велик: «За один офис на проспекте Просвещения нам предлагали, к примеру, платить по ставке $430/кв. м в год. А за помещение на Петроградской стороне требовали $1200/кв. м в год, что, на наш взгляд, неоправданно дорого», – поясняет он. «Стоимость аренды на Невском проспекте, в среднем составляет $3000–4200/кв. м в год, но, конечно, есть и более дорогие варианты в зависимости от условий и месторасположения объекта», – приводит свои данные г-н Щербаков. Аренда офиса в спальных районах возле станций метро обходится сегодня банкам $1800–2400/кв. м в год, а помещения в тех же районах, но вдали от транспортных узлов – $700–800/кв.м. Впрочем, такие помещения банки пока мало интересуют. «Банковский допофис, как магазин, – триста метров от Невского проспекта, и уже затишье. И наоборот, какая-нибудь, на первый взгляд, невзрачная точка, но в правильном месте – и банк успешно работает,– убежден г-н Щербаков.– Поэтому место выбора допофиса так принципиально важно – конечно, если нет крупного якорного клиента. Если офис предполагает работу с физическими лицами, то крайне важно, насколько велика проходимость того места, где он будет расположен. Для работы с корпоративными клиентами, конечно, важно наличие парковки и хороших подъездов к отделению».

Укрепленный офис
Однако расходы на аренду составляют далеко не главную статью расходов банков при открытии дополнительных офисов. Дело тут не только в том, что в очень многих зданиях в центре города давно не проводился капитальный ремонт, но и в нормативах по защищенности банковского отделения, а также в необходимости прокладки дополнительных телекоммуникаций и подключения новых энергомощностей. Один только дополнительный киловатт обходится банкам в 40–45 тыс. руб., притом что среднему отделению необходим дополнительный ресурс в 40 кВт. «По нашему опыту подготовка офиса для размещения в нем отделения банка требует серьезных затрат,– говорит г-н Щербаков, – это примерно 70 тыс. руб. за кв. м».
В последнее время Банк России слегка смягчил свое отношение к «обо­роноспособности» банковских офи­сов. Так, с 1 января 2007 г. банки вправе не так строго следовать рекомендациям ЦБ по технической укрепленности помещения, если застраховали офис и его работников на случай нападения. Однако при этом самые капиталоемкие требования – к примеру, к толщине стен и планировке сейфовых хранилищ и кассовых узлов– остались неизменными.
Впрочем, петербургские банкиры соглашаются с необходимостью серьезных защитных мер. «Укрепленность мест, где люди работают с деньгами, должна быть абсолютной, – уверен г-н Щербаков. – В России воруют даже банкоматы».

Дорогие метры севера
Бум открытия новых отделений, разумеется, затрагивает не только Санкт-Петербург, но и другие регионы Северо-Запада. Банки активно осваивают Республику Карелию, Калининградскую и Ленинградскую области, републику Коми. «Основная конкуренция между банками в Республике Коми разворачивается, разумеется, в Сыктывкаре, главном финансовом центре региона. Именно здесь банки в последнее время и стали наращивать свое присутствие, активно покупая и оформляя в аренду офисы,– говорит Захар Волокитин, руководитель информационно-аналитического Центра недвижимости Республики Коми. – Так, совсем недавно в самом центре города открылся филиал банка «Траст», уже зарезервировал для себя площади в престижном торгово-офисном комплексе Райффайзенбанк Австрия». Приход федеральных банков на дефицитный офисный рынок отдаленных регионов поднимает цены на местную недвижимость. «Подразделения многих московских банков до сих пор продолжают ютиться в небольших офисах, поскольку головные конторы этих кредитных учреждений просто не согласовывают предложения по покупке новых офисов по тем ценам, что выставляют сейчас продавцы. Видимо, полагая, что окупить эти затраты им будет сложно»,– отмечает господин Волокитин.
Неудивительно, что банки охотно участвуют в финансировании строительства новых бизнес-центров и торгово-офисных комплексов на местах– предоставляя кредитный ресурс, банку гораздо проще договориться с застройщиком о выгодном месторасположении для своего офиса и разумной цене. «Два-три года назад проблема с банковскими помещениями в Калининграде действительно стояла очень остро. Сейчас ситуация несколько улучшилась за счет того, что в городе стали активно строиться административно-офисные комплексы, – соглашается Елена Бронина, генеральный директор калининградского ООО «Клипер Недвижимость». – Строятся они в том числе и на кредиты банков, которые, конечно, сразу оговаривают выделение им в этих комплексах помещений. Причем зачастую банки покупают или берут в долгосрочную аренду целые этажи». Кроме того, по словам г-жи Брониной, в последнее время финансовые учреждения, уже давно работающие в Калининграде, начинают переезжать в новые офисы. «Обычно банк начинает с аренды нескольких помещений, затем выкупает целый этаж какого-либо здания, а спустя некоторое время покупает отдельно стоящий особняк, – говорит она.– Как правило, финансисты стараются разместиться в исторических немецких домах в центре города, ко­торые весьма презентабельно выглядят и при этом не являются памятниками архитектуры, а стало быть, у банка не возникает необходимости согласовывать их перепланировку под свои нужды. Конечно, сейчас таких особняков осталось уже немного, но они есть».
Переезд начинается с головы
В Петербурге смена банками месторасположения головных контор тоже вошла в моду. Первым осенью 2000г. местный филиал Башкредитбанка (ныне банк Уралсиб), переместил своих менеджеров офиса на ул. Оборонной, в районе станции метро «Нарвская», в отреставрированный особняк на ул. Инженерной. А в последние два года переезды банков следуют один за другим. Сменил расположение головного офиса банк «КИТ Финанс», за ним бизнес-центр на площади Пролетарской диктатуры покинул и Балтинвестбанк. Переехал из здания Международного банковского института на Невском пр-те в бизнес-центр на ул. Садовой местный филиал «Импэксбанка». Начал строительство нового здания филиал НОМОС-банка, получил одобрение проекта по возведению собственного многоэтажного офисного здания банк «Санкт-Петербург». Перерегистрировавшийся в Северной столице ВТБ и вовсе реализует масштабный проект «Невская ратуша».
Те, кому посчастливилось разместиться в исторических банковских особняках, извлекают выгоду из прошлого. Так, Росбанк, на правах долгосрочной аренды занимает здание Первого общества взаимного кредита на канале Грибоедова, а Связь-банк– особняк Азовско-Донского банка на ул. Большой Морской. «Конечно, капитальный ремонт исторического особняка – это весьма трудоемкий и дорогой процесс, – говорит Илья Злуницын, директор Северо-Западного филиала Росбанка. – Но результат того стоит. С точки зрения местоположения для банковского офиса район пересечения канала Грибоедова с Невским проспектом, пожалуй, лучший вариант. Правда, есть проблема с парковкой, но она компенсируется тем, что в окрест­ностях располагаются офисы крупнейших компаний города, курьеры и сотрудники которых могут добраться до нашего офиса пешком».
«Миграция успешных банков – это нормальное явление. Точно такие же процессы происходили и в дореволюционной России, – отмечает г-н Щер­баков.– Когда Азово-Донской банк переехал из Таганрога в Петербург, первоначально ему было предоставлено здание на Невском, 62. Однако акционерам третьего по величине российского банка хотелось, чтобы их банк размещался в уникальном здании и был еще ближе к императорскому дворцу. В результате они купили участок земли рядом с аркой Генерального Штаба и построили здание по специальному проекту архитектора Ф. И. Лидваля». «Ина тех, кто работает в банке, и на тех, кто хранит в нем свои деньги, очень сильно влияет атмосфера места, куда и сейчас, и сто лет назад стекались деньги. Аесли банк расположен в бизнес-центре, подобного ощущения не возникает. Потому как сегодня этот этаж занимает банк, а завтра – контора по продаже резиновых сапог», – уверен банкир.

На западный манер
Впрочем, с мнением г-на Щербакова согласны далеко не все. И прежде всего топ-менеджеры «дочек» иностранных банков, которые, как правило, стараются располагаться именно в бизнес-центрах. Весьма показательна в этом плане история работы в Петербурге Дрезднер Банка. Изначально этот банк располагался в здании бывшего германского посольст­ва на Исаакиевской площади. Однако, столкнувшись с целым рядом проблем по переоборудованию этого здания под свои нужды, в конечном счете собрал вещи и переехал в новый бизнес-центр – на другой стороне площади. В этом же бизнес-центре открыл свой филиал и другой известный иност­ранный игрок– Райффайзенбанк Австрия.
При этом иностранцы уделяют имиджевой составляющей не меньше внимания, чем российские банки. Они стараются придать занимаемым помещениям неповторимый облик. Например, внутренние стандарты Банка Сосьете Женераль Восток прописывают использовать при оформлении офисов не только корпоративные цвета, но и красноватый гранит, добываемый только во Франции. Доставка гранита стоит весьма приличных денег, зато пол из него позволяет банку держать марку, в каком бы здании ни располагалось его отделение.
Самая же свежая тенденция на банковском рынке – это строительст­во банками собственных современных зданий с нуля. «Банковский бизнес быстрорастущий, увеличивается количество услуг, предоставляемых банками, и соответственно – сотрудников. И для более качественного обслуживания клиентов требуется расширение площадей, – полагает Алексей Понкратьев, управляющий Санкт-Петербургским филиалом НОМОС-банка, новый головной офис которого должен быть построен в следующем году. – Собственное здание гораздо лучше арендованного. Ктому же действующие бизнес-цент­ры класса А, как правило, полностью заполнены». Строиться решил и банк «Санкт-Петербург» – 19 сентября он получил разрешение на проектирование и строительство делового квартала класса А на Малоохтинском пр-те (общей площадью 150 тыс. кв.м и стоимостью $430 млн). Партнером «Санкт-Петербурга» в рамках данного проекта выступит входящая в холдинг Setl Group девелоперская компания Setl City, которая инвестирует половину стоимости проекта. Архитектурной доминантой делового квартала станет 25-этажное офисное здание высотой 97 м и площадью 40 тыс. кв. м, где разместится штаб-квартира банка «Санкт-Петербург».
Судя по всему, обуявшая банкиров ажиотажная охота к перемене мест вряд ли сойдет на нет в обозримом будущем. О чем говорить, если даже Ассоциация банков Северо-Запада, располагающая несколькими помещениями в скромном одноэтажном здании напротив Апраксина двора и живущая за счет членских взносов, по данным CRE, уже более полугода активно ищет новый, более шикарный офис.