1. Для кого этот отель строить - целевая аудитория. Это может быть богатый банкир, который живет только в центре города и ест только в дорогих ресторанах, или бедный студент, или командированный, приехавший в город по своим нуждам. У каждой категории есть свои внутренние стандарты и требования, по которым они готовы проживать.

2. Вытекающее из первого площадь стандартного номера. Для студента может хватить и одной кровати в хостеле, а для банкира может не хватить и 50 кв. м. в стандартном номере. Студент готов подождать в очереди в туалет, а у банкира вся ванная больше, чем у студента комната, в которой будут и ванная, и душевая, и туалет, и биде, и две раковины, и еще телевизор с телефоном.

3. Ограничения по строительству здания. Отель не может быть слишком большим или слишком маленьким. Слишком широким или слишком узким. Отель не может быть в здании с шагом колонн 6Х6 с шириной в 12 метров, одной лестницей и так далее.

4. Количество дополнительных услуг в здании. В дорогом отеле должно быть не менее двух ресторанов и баров, конференц-залы, химчистка, парковка. В дешевом отеле достаточно иметь одну точку питания, где утром можно попить кофе, а вечером согреть сэндвич.

5. Местоположение. Отель в центре должен быть дорогой и качественный, на окраине - дешевый и качественный. Важна близость к метро, аэропорту, вокзалу, конгресс центру, бизнес центру и другим точкам притяжения.

6. Бюджет и финансовые возможности. Строительство отеля стоит от $70 тысяч за номер в две - три звезды и $700 тысяч - $1 млн - за номер в отеле «пять звезд». Чем ниже стоимость, тем проще будет возвращать средства.

7. Бренд отеля. В настоящее время брендинг критично влияет на позиционирование отеля и его продажи на рынке. Немаловажную роль играет и клиентская база каждого бренда.

8. Сроки реализации. Строительство отеля должно продолжаться не более двух - трех лет. Продление этого срока напрямую влияет на срок возврата средств.

9. Проектная организация и дизайн-студия. Качественный архитектор и дизайнер экономит до 50% от общей стоимости затрат на отель. При неграмотном проектировании «под удар» попадают все: и гости, и сотрудники, и владельцы. Архитектор, как доктор или пилот, не имеет право на ошибку. Его ошибки очень дорого стоят.

10. Желание строить отель. Еще ни разу в мировой практике ни один собственник без особого желания не построил ни один отель. Отель - это очень личный бизнес, и если его не хотеть, то он не получится.

Материал подготовил Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства, отдел стратегического консалтинга и оценки, CBRE

Спецвыпуск: инвестиции