Самым крупным землевладельцем Петербурга был и остается сам город. Поэтому в большинстве случаев инвесторам приходится решать вопрос о предоставлении земельного участка под застройку именно с городом. При определении стоимости прав на городскую землю в Петербурге принято опираться на показатель «нагрузки» земельной составляющей на один квадратный метр возводимого здания. По сути, данный показатель – выражение мнения экспертов и инвесторов о наиболее адекватной доходности будущего объекта.

В настоящее время существуют три основных способа отчуждения земельных участков в Санкт-Петербурге.

Целевое предоставление на инвестиционных условиях прав на недвижимое имущество. Осуществляется посредством заключения договора аренды земельного участка на период проектирования и строительства (либо реконструкции) объекта недвижимости. После выполнения инвестиционных условий возможно оформление права собственности на возведенный объект недвижимости и земельный участок либо оформление участка в долгосрочную аренду.
Реализация прав на земельные участки и здания с земельными участками, на которых они расположены, на открытых торгах. Свободные земельные участки передаются в аренду на период проектирования и строительства объекта недвижимости, здания с земельными участками передаются непосредственно всобственность инвестора. Торги проходят в форме аукционов, открытых по составу участников и по форме подачи предложений по цене. Организатор торгов в Санкт-Петербурге – ОАО «Фонд имущества СПб».
Отчуждение земельных участков в собственность обладателей зданий, которые расположены на этих участках, по нормативным ценам. Обладатель здания имеет преимущественное право выкупа земельного участка.

Принципы ценообразования в Санкт-Петербурге
При первом и втором способах отчуждения госимущества необходимым условием является независимая оценка рыночной стоимости прав на реализуемые объекты. В рамках целевой передачи земельных участков рыночная оценка независимой оценочной компании после проведения государственной экспертизы является основанием для назначения цены реализации в соответствующем постановлении правительства Петербурга. В случае реализации объектов на открытых торгах стоимость, указанная в отчете об оценке, является стартовой ценой на аукционе. В российской практике оценки прав на землю под строительство общепринятым показателем для получения представления о стоимости земли является так называемая «нагрузка» земельной составляющей на 1 кв.м возводимого объекта. При определении «нагрузки» исходят из того, что на участке возводится экономически оптимальный объект (как по функциональному назначению, так и по площади).
Наибольший экономический смысл имеет показатель «нагрузки» стоимости на один квадратный метр полезной (арендопригодной) площади. По сути, данный показатель является выражением мнения экспертов и инвесторов об адекватной будущей доходности строящегося объекта недвижимости при разных вариантах его использования.

Показатели «нагрузки» при продаже целевым способом
При целевой реализации объекта недвижимости инвестор практически не имеет возможности приобрести объект по показателю «нагрузка на полезную площадь» меньше допустимых значений. При этом фактически не имеет смысла оперировать понятием «стоимость земли». Так, например, при одной и той же «нагрузке на полезную площадь» объекта офисного назначения в $450 стоимость 1 кв.м земли может составить как $1,1тыс., так и $1,5 тыс. Причины разброса цен- индивидуальные для каждого объекта градостроительные ограничения.
Однако по анализу показателей «нагрузки на полезную площадь» можно проследить рыночную динамику цен на землю под застройку в Петербурге. Так, например средние показатели «нагрузки на полезную площадь» торговых комплексов в 2004 г. доходили до $180–240 на 1кв. м, а в 2005 г. могли достигать уже $300 и выше. В настоящее время для широкоформатных торговых комплексов средние расчетные показатели– $300–350.
Что касается земельных участков, оптимальных для офисного использования, то средняя «нагрузка» в 2004г. составляла $120–170, в 2005–2006гг. часто превышала $150 и доходила до $280. К середине 2007 г. средний показатель «нагрузки» по объектам офисного назначения уже достиг $400. Можно ожидать, что тенденция к росту стоимости земли под застройку в Санкт- Петербурге сохранится.

Показатели «нагрузки» по результатам проведения открытых аукционов
Город последовательно переходит к конкурсному способу передачи государственных активов в частные руки. На федеральном уровне обсуждаются изменения порядка предоставления земельных участков для коммерческого строительства. Планируется законодательно закрепить обязательную процедуру торгов при их распределении.
Однако пока этого не произошло, предоставление объектов через систему открытых торгов не носит массового характера, а значит, плохо поддается аналитике. Нельзя также игнорировать существенное отличие объектов, идущих через систему торгов, и объектов, предоставляемых целевым способом. Различие условий, степени подготовки документов, порядка расчетов с государством серьезно сказывается на рыночной оценке объектов, то есть на той цифре, которая становится платой за объект в случае целевого предоставления и начальной ценой при продаже на торгах. Как правило, на торги попадают менее доходные с точки зрения извлечения прибыли объекты, а значит, и земельная нагрузка на метр полезной площади строения будет существенно ниже. С другой стороны, к объекту могут проявить интерес несколько претендентов, и тогда возрастут и его цена, и «нагрузка» на метр построенных площадей. Поэтому напрямую сравнивать доходы от продажи в рамках конкурсной процедуры с доходами от продажи целевым назначением представляется некорректным.
При аукционном методе земельные участки под коммерческое использование дорожают в среднем на 50%. Средняя «нагрузка» в 2005–2006 гг. составляла около $135, что существенно ниже аналогичных показателей при целевом предоставлении. Исключение– проекты строительства торговых центров в Выборгском районе на ул. Композиторов («нагрузка»– $230) и в Красногвардейском районе на Полюстровском пр-те («нагрузка»– $316). В 2007 г. средняя «нагрузка» составляет около $400, однако по отдельным проектам поднимается до $1 тыс. и выше.
Прогнозирование в части аукционной передачи объектов недвижимости – задача более сложная, чем аналитика рынка целевого предоставления, ведь на торгах существенную роль играет субъективный фактор. Результаты аукционов могут демонстрировать существенный рост предложенных оценщиком удельных показателей «нагрузки» именно благодаря конкурентному характеру торгов.
С точки зрения экономической выгоды высказывания в пользу того или метода передачи госнедвижимости в частные руки вряд ли будут корректны. Однако для инвесторов главное преимущество аукционов состоит в их доступности и равных условиях для всех заинтересованных участников.