CRE Summit: Иностранные инвестиции в регионы не доходят

В частности, речь шла о ставках доходности. По словам Андрея Постникова, члена совета директоров, регионального директора, отдел финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, инвесторы не снижают к ним требований. В сегменте премиальных офисов и торговли они составляют 9% в Москве, а в Питере – 10%. «Но сделки закрываются выше, чем 10%, так как инвесторы торгуются, – отмечает г-н Постников. – Вероятно, их ожидания от прибыли проекта еще возрастут, в то время как собственники, наоборот, не готовы продавать. Это опасная ситуация, так как в итоге рынок замирает». 

По словам Александра Шарапова, президента NAI Becar, дефицитный рынок диктует свои условия. Таким рынком очень скоро станет Москва. Из-за запрета строительства в рамках ТТК игроки не смотрят на ставку капитализации, а ориентируются только на конечную цену. Они покупают коммерческую недвижимость под себя, а не в аренду. «Но пока, по моей практике, инвесторы не хотят меньше 12% доходности в Питере и меньше 10% в Москве. Раньше хотели еще больше», – отмечает г-н Шарапов.

Николай Казанский, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает: «По моей практике инвестор покупал и меньше 9%. По прайм-активам можно говорить о низких ставках, на уровне 7%. По средним проектам около 10% – это нормально».

Также эксперты обсудили перспективы инвестирования региональной коммерческой недвижимости. Денис Колокольников, генеральный директор RRG, отмечает, что до регионов иностранные инвестиции почти не доходят, но региональные проекты в сфере торговли часто опережают по качеству проекты Питера и в них присутствуют иностранные инвесторы, и это радует.

«Инвесторам нужен пул факторов, – отмечает Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе BNP Paribas Real Estate. - Первое – право собственности на землю. Для любого иностранного инвестора важно, чтобы было право собственности или долгосрочной аренды, желательно более 25 лет. Второе – договоры с арендаторами. Это один из основных моментов в нашумевшей покупке питерской “Галереи” – четкое понимание структуры платежей. И, конечно, важно, кто арендатор. Наличие больших компаний гарантирует качество денежного потока. Третье – наличие грамотной УК. Это то, что важно для упаковки объекта. Но важна не столько упаковка, сколько стратегия выхода. Первый вопрос западного инвестора, который приходят на короткий период времени: “Кому я смогу это продать через 5–7 лет?” Они говорят: “Если мы выходим из Москвы, влияние административного ресурса становится максимальным”. Это беспокоит инвестора, у которого нет своего ресурса, а из-за объекта стоимостью в $50 млн никто не будет прикладывать усилия. Поэтому западные инвесторы скорее говорят регионам “нет”».

Денис Соколов, партнер, руководитель отдела консалтинга и исследований и маркетинга Cushman & Wakefield, считает, что сделки в регионах не догонят Москву и у них другая задача. Эти сделки повышают уровень рынка и доверия к нему. Это их основная роль. По его оценкам, в $6 млрд оценивается объем заявленных региональных проектов. В публичных, инвестиционных сделках за два года соотношение зарубежных и российских денег будет 50 на 50 без Москвы и Питера. Хорошо упакованные проекты купят иностранные инвесторы, плохо упакованные – российские. Но в общем объеме инвестиций это будет порядка 5%. Пройдет много времени, пока коммерческая недвижимость станет хорошим инструментом.

Смотрите ФОТО и Видео с саммита