Майкл Стронг: «Экономическое развитие начинается со столицы страны»

- C 1994 года CB Richard Ellis работала на российском рынке в сотрудничестве с компанией Noble Gibbons, а спустя 12 лет приобрела ее. Почему этого не произошло раньше? В результате политики компании или была какая-то «русская» причина такой отсрочки?
- Наш бизнес расширяется, в связи с чем увеличивается и сеть филиалов компании. Вопрос приобретения Noble Gibbons встал в тот момент, когда мы приняли решение увеличить количество своих филиалов, в первую очередь на приоритетных рынках. Переговоры заняли два года, и в результате Noble Gibbons оказалась готова к продаже своего бизнеса нашей компании, а мы были очень рады купить его. Так что никакой «русской» причины отсрочки сделки не было.

- Каково ваше отношение к тому, что бизнес в России чрезвычайно централизован – почти все проекты реализуются в Москве?
- Вообще говоря, такая ситуация типична не только для России, но и для многих других стран. И если в Англии не вся экономика привязана к Лондону, то во Франции, например, почти все правительственные и финансовые структуры сосредоточены в Париже. Так что ситуация в вашей стране вполне закономерна – экономическое развитие начинается со столицы страны, и рынок недвижимости должен отвечать этой тенденции. Следующий этап развития захватит большое число российских региональных городов, которые выиграют от появления большего количества объектов деловой, торговой, жилой недвижимости. На мой взгляд, процесс активного развития регионов уже начался.

- Как бы вы охарактеризовали нынешний российский рынок недвижимости?
Для России, и особенно для Москвы, характерен быстрый экономический рост, который в большой степени основан на природных ресурсах, вследствие чего экономическое влияние России становится все очевиднее. Этот экономический рост требует инвестиций в недвижимость в самых различных ее формах: офисы, заводы, склады, коммуникации, жилье и многое другое. Так что в этой сфере у России больше возможностей, чем у других европейских стран. Похожую ситуацию можно наблюдать в государствах Азии – в Индии, Китае. На мой взгляд, и здесь, и там возможности просто фантастические.

- В чем сходство экономик Китая, Индии и России?
- Как я уже сказал, экономический рост в этих странах подогревает спрос на все виды недвижимости. Экономика развивается так быстро, что некоторые инструменты – такие как торговля, распределение товаров через логистические центры, управленческие ресурсы – просто не успевают за изменениями. Инфраструктура в этих странах сильно устарела и требует немедленной замены, в результате наверстывать приходится очень многое. Статистика утверждает, что в Китае ежегодно 20 млн. человек мигрирует с сельскохозяйственных территорий в большие города – огромная цифра для городов, которые должны приспосабливаться к такому уровню миграции.

- Влияют ли на деятельность CBRE религиозные или культурные особенности – например, в исламских странах?
- Единственные ограничения связаны с рабочими днями: например, в Объединенных Арабских Эмиратах мы не открываем офисы по четвергам и пятницам, потому что там это выходные дни, а по субботам и воскресеньям работаем. Мы уважаем религиозные убеждения жителей страны. А в остальном стандарты работы одинаковы для всех стран, в которых есть наши филиалы.

- Какова специфика работы в странах Африки?
- Африка – единственный континент, где мы не являемся хозяевами бизнеса. Там мы до сих пор работаем в сотрудничестве с прекрасным партнером – компанией Broll. Говоря об особенностях стран Африки, нельзя не отметить тот факт, что многие государства, в частности Нигерия, обладают богатыми нефтяными месторождениями, страны Южной Африки также высоко развиты и имеют сложную экономику.

- Как бы вы описали основные мировые тенденции девелопмента коммерческой недвижимости? Какие тренды будут актуальны в будущем? Каким будет положение России в мире с точки зрения коммерческой недвижимости?
- Самая грандиозная перемена в том, что за последние десять лет рынок стал интернациональным. Мы строим свою глобальную сеть гораздо дольше, а раньше развивали свой бизнес с местными партнерами и на местных рынках. Теперь одни и те же международные корпорации можно встретить во всех крупных городах мира, в том числе и в Москве – настолько глобальным стал их бизнес.
Вторая значительная перемена – это перемещения капитала. Десять лет назад 90% финансовых операций происходили внутри страны, теперь же международная деятельность набрала обороты и в результате около 60% инвестиционных сделок совершаются за рубежом. Прошли те дни, когда британские инвесторы совершали свои покупки в Англии, а французские – во Франции. Европа теперь – всего лишь одна из инвестиционных возможностей, и эта перемена, на мой взгляд, весьма позитивна.
У истоков еще одной важной тенденции лежит все большая загруженность дорог, которая характерна для городов с растущей экономикой, и мы наблюдаем это во всех крупных городах мира, в том числе и в Москве. Транспортная ситуация является причиной медленного, но постоянного процесса миграции населения обратно в города. В 70-х и 80-х мы наблюдали переселение из центров деловой активности на окраины и за пределы городов – люди приезжали на работу в бизнес-парки из своих загородных домов, объезжая город стороной. Но для определенных предприятий, таких как разного рода сервисные центры, добираться до клиента становилось все сложнее и сложнее, и в результате мы видим обратное перемещение активности в город. Теперь люди стараются жить в городе, потому что они работают в городе. Я думаю, эти фазы развития в будущем коснутся и Москвы.

- Не секрет, что в России многие из инвестиционных сделок не доводятся до конца. В чем причина этого и какова ситуация в других странах?
- На рынках более развитых, чем российский, – в Европе и за ее пределами – и покупатели, и продавцы имеют гораздо больше информации, и это является залогом успешной сделки. Единственное, что может случиться, – во время экспертизы обнаруживается новая информация, которая меняет ценность приобретения для покупателя. Чаще всего в этом случае требуется пересмотр цены, и если продавец не согласен на это, то договор может быть расторгнут – такое время от времени случается. Конечно, возможно еще изменение в общей финансовой ситуации: вы скорее всего знаете о недавних изменениях в мировой экономике, кризисе на мировых долговых рынках. Когда случается что-либо подобное, отмена сделок – вполне естественное явление. Но такие события, к счастью, являются скорее исключениями, чем правилами.

- Наблюдается ли сейчас общее снижение спроса на офисы из-за развития технологий передачи данных, которые делают пребывание в офисе необязательным?
- Вопреки распространенному мнению влияние Интернета на офисный рынок весьма ограничено. Когда впервые проявились возможности электронной почты и удаленной работы, казалось, что это приведет к тому, что многие будут работать дома и бизнес будет реорганизовываться. Чтобы соответствовать этой новой реальности, количество рабочих мест в офисе сократится. Но в действительности, хотя некоторые IT-компании и внедрили подобный способ организации работы, на рынок недвижимости это повлияло незначительно. В начале и середине 90-х считалось, что 10–15% сотрудников компаний просто не будут больше приходить на работу, и это серьезно повлияет на заполняемость офисов и, соответственно, на арендные ставки. На практике этого не произошло, а в центральных деловых районах спрос на офисы класса А и арендные ставки продолжает расти. Самая важная часть любого бизнеса – люди, и всем понятно, что этот актив нужно беречь. Хочется поместить людей в самые лучшие условия в самых лучших офисах – поэтому прекрасные высококачественные здания продолжают строиться и арендоваться в Лондоне, Париже, Нью-Йорке, Мадриде и любом другом крупном городе мира.