Сити: новая реальность или волшебное заклинание

Презентация
Призрак опять бродит по России – призрак деловых центров «Сити». Обычно, обосновывая необходимость их строительства, консультанты по недвижимости ссылаются на недостаток современных офисных площадей в крупных региональных городах и на стратегически удобное этих городов расположение.
Весной 2006 года на MIPIM в Каннах был представлен проект «Екатеринбург-Сити». Пятизвездочный отель на 300 номеров, бизнес-центр, рестораны, бассейн и торговая галерея товаров класса люкс должны вырасти на берегу реки Исети, недалеко от здания областной администрации. Идея вызвала одобрение тогдашнего главы МЭРТ Германа Грефа. Он был приятно удивлен, что в провинции затевают такие масштабные стройки.
В марте 2007-го еще один российский Сити – в Нижнем Новгороде – презентовал на MIPIM губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев. К 2014 году на стыке Оки и Волги, на площади 100 га, будет построен квартал «Стрелка-Сити»: 24 здания, некоторые в 50–60 этажей. В них разместятся офисы, торгово-развлекательные и фитнес-центры, гостиницы, квартиры. Предполагаемый бюджет проекта – $4 млрд. Начало строительства – 2008 год.
Санкт-Петербург, Красноярск, Тюмень, Ярославль, Калуга, подмосковные Химки декларируют намерение построить собственные Сити. В этом желании прихотливо перемешались экономическая целесообразность и амбиции властей. Иногда кажется, что амбиций гораздо больше, чем здравого расчета. Смущает тот факт, что, в отличие от Москвы, в провинции нет достаточного числа солидных арендаторов, чтобы занять все будущие площади. Вдобавок отсутствует строительный опыт, зато в наличии изношенные коммуникации и плохие дороги.
Впрочем, во всем мире строительство деловых районов – вопрос в первую очередь престижа. За последние полвека в мире возвели три показательных деловых квартала: Дефанс в Париже, Докленд в Лондоне и Патонг в Шанхае.

Мировой опыт
Проблемой отдельного делового района первыми в Европе озаботились парижане. Случилось это в начале 1950-х. Инициатором выступил лично Шарль де Голль, хотевший показать миру образ новой послевоенной Франции. К тому же страна мечтала принять у себя Expo’58 (которая в итоге прошла в Брюсселе). К тому же после того, как в середине XIX века префект барон Осман изрезал Париж бульварами и проспектами, любую модернизацию исторической застройки парижане считали злом.
Район Дефанс лежал за окружной дорогой. Возведение первых высоток шло параллельно с переносом фабрик и ферм.
Не обошлось без накладок. Первый 11-этажный небоскреб Esso Tower на 30 тыс. кв. м построили раньше, чем эспланаду – общую площадь-платформу района. В итоге башня оказалась как бы в яме до третьего этажа. (В 1993-м Esso Tower демонтировали и на ее месте возвели C,ur D,fense Tower.)
Строительство Дефанса растянулось на 40 лет: первая волна завершилась в 1973-м с экономическим кризисом, вторая заняла 1980-е, третья пришлась на начало 1990-х, когда к району наконец-то подвели метро.
Сегодня Дефанс – это 3 млн. кв. м офисных площадей, 210 тыс. кв. м площадей торговых, 2500 гостиничных номеров. Здесь размещается 1500 компаний, работает 150 тыс. служащих и проживает 20 тыс. человек.
С 2006-го в районе идет капитальная реконструкция: строят небоскребы нового поколения и сносят старые, потребляющие слишком много энергии. Стеклянные высотки, олицетворявшие будущее, оказались недолговечнее традиционной классической архитектуры.
Лондонский Сити – район Докленд – был построен в два раза быстрее Дефанса, за 20 лет. Мало кто верил, что старые заброшенные доки можно превратить в обитаемый квартал. Главный архитектор Докленда Рег Уард вспоминал, как таксисты отказывались везти его жену к нему в офис на стройке. Они говорили: «Мадам, вам нужен пистолет и огромная собака». Единственный таксист довез ее до середины пути и высадил, она стояла и плакала.
Проект удалось начать во многом благодаря тогдашнему премьер-министру Маргарет Тэтчер. Только на отселение мелких собственников с 30 га земли потратили несколько миллиардов фунтов стерлингов. С 1982 по 1990 год в Докленде построили 20 км новой канализации, две крупные насосные станции. В 1990-м начало работать легкое метро, которое сегодня перевозит 100 тыс. пассажиров ежедневно.
В начале 1990-х строительство было заморожено на несколько лет из-за финансовых проблем, но после 95-го вошло в график. Каждые 3 года здесь появляется минимум один новый небоскреб. В Докленде находятся офисы финансовых корпораций Credit Suisse, HSBC, Citigroup, Morgan Stanley и Barclays, редакции крупнейших СМИ – Daily Telegraph, Reuteurs, Daily Mirror, самый большой в Лондоне торговый центр Jubilee Palace и спортивно-развлекательный комплекс ExCel. К 2015 году число работающих достигнет 200 тыс. человек.
Пудонг – деловой центр Шанхая, витрина капиталистического Китая. Правительство предоставило инвесторам беспрецедентные льготы – и Пудонг построили за 10 лет (1991–2001 гг.). За это время на территории 50 га возвели 84 (!) небоскреба, 51 млн. кв. м жилых, офисных и торговых площадей, провели метро и электричку на воздушной подушке, проложили современные автострады. Высотки Пудонга способны выдержать порывы ветра до 200 км/ч и землетрясения в 7 баллов.
Пудонг – скорее исключение из правила. Обычно деловые районы строятся несколько десятилетий, инициатива исходит со стороны властей, частные инвесторы подключаются не очень охотно и далеко не сразу. Если рассматривать русские проекты в этой системе координат, то они вполне вписываются в общую картину и ничем от других Сити не отличаются.

Первые шаги
Пока что объективная реальность, данная нам в ощущении, – это декларации о намерениях. Итак, что будут представлять собой районы Сити в русских городах?
В Санкт-Петербурге планируют построить сразу два грандиозных бизнес-центра. Первый – «Охта», где якорным арендатором будет «Газпром» и вокруг которого сейчас ведутся ожесточенные споры. Основным зданием квартала хотят сделать 300-метровый небоскреб площадью 1 млн. кв. м. Общественность считает, что эта каланча исказит традиционную горизонтальную петербургскую панораму. В конце октября 2007 года Верховный суд РФ признал проект незаконным, потому что, в частности, он не прошел экологическую экспертизу. Ответчиками по иску выступали законодательное собрание города и губернатор Валентина Матвиенко.
Второй мегапроект Санкт-Петербурга курирует Управляющая компания «Морской фасад». На оконечности Васильевского острова намоют 450 га новых территорий. На этой площади возведут Морской пассажирский порт, 1,5 млн. жилья и офисные здания. Это не совсем Сити в традиционном понимании (только деловой квартал), но если задуманное будет реализовано, город на Неве получит второй современный центр.
«Нет ничего страшного, что в нашем проекте соединились три идеи: порт, жилые кварталы и бизнес-центры, – говорит сотрудник пресс-службы УК «Морской фасад» Александр Шимберг. – Мы не хотим повторять ошибок Дефанса, где не планировалось жилья и в результате вечером квартал вымирал. Наш район «Морской квартал» будет оснащен современными инженерными коммуникациями, удобными транспортными развязками. Его безусловное преимущество – близость к воде. Белоснежные океанские лайнеры, которые будут заходить в порт, прибавят району романтики».
На сегодняшний день намыто 80 га территорий. Первый этап предусматривает строительство порта. Собственно здания начнут возводить в 2009-м.
Еще одним российским городом, где действительно строят Сити, оказался Иркутск. В центре на 10 га планируют возвести 13 зданий от 5 до 20 этажей, более 200 тыс. кв. м полезной площади. «Иркутск-Сити» станет одним из крупнейших в Восточной Сибири. Сейчас на площадке кипит работа, первый офисный центр на 12 тыс. «квадратов» сдадут в следующем году. Девелопером выступает ГК «Актив». Деньги она вложила как собственные, так и привлеченные. В качестве площадки под строительство взята территория Иркутского завода тяжелого машиностроения, который после модернизации не нуждается в такой огромной площади. «В нашем Сити будут офисы классов А и В, причем последних больше, – рассказывает PR-директор компании «Актив-строй» Андрей Сырцов. – Начиная работу над проектом, мы заказали полномасштабные маркетинговые исследования компании «Бекар» – одной из ведущих российских консалтинговых фирм в сфере коммерческой недвижимости. Исходя из результатов исследования были рассчитаны объемы строительства».
В августе 2007-го в Нижнем Новгороде пытались утвердить план «Сити-стрелка». Проектов оказалось два: первый, предложенный местными архитекторами, предусматривает строительство высоток прямо у набережной, у второго проекта этажность ниже, он отодвинут подальше от реки, в сторону главной торговой улицы. Ни одна концепция утверждена не была. «Реализация делового района «Сити-Стрелка» приостановлена, –рассказывает Яна Кузина, директор отдела консалтинга компании CB Richard Ellis Noble Gibbons. – Нижегородское правительство сейчас ведет серьезную подготовительную работу: надо построить международный аэропорт, логистический терминал, создать удобные транспортные пути, сформировать пул инвесторов. Ситуация осложняется тем, что на территории, где хотят возводить деловой квартал, около 40 арендаторов, в том числе Нижегородский порт. Сейчас необходимо найти для порта новую дислокацию».
«Екатеринбург-Сити» займет площадь 450 тыс. кв. м. На этой территории будут возведены четыре небоскреба: 70-этажный «Урал», 50-этажный «Татищев», 47-этажная «Исеть» и «Де Генин» в 40 этажей. Рядом строится отель Hyatt. Торговая галерея «Екатерининский бульвар» (15,5 тыс. кв. м) будет соседствовать с бизнес-парком «Демидовский двор» (55,5 тыс. кв. м). Подземная парковка рассчитана на 5,5 тыс. автомобилей. Проект планируют завершить к 2015 году. Главным инвестором выступает Уральская горно-металлургическая компания (УГМК).

Взгляд изнутри
Международная инженерно-строительная и консалтинговая компания Savant занимается тем, что помогает российским девелоперам реализовывать самые смелые проекты. Savant строит в Екатеринбурге, Череповце, Челябинске, Тюмени, Новосибирске, Туле, Калуге, Сочи. Операционный директор компании Savant Раймонд Фадель имеет конкретное представление о развитии строительного комплекса практически во всех регионах. «Мы внутри этого бизнеса и регулярно проводим мониторинг. По нашим данным, ни о каких районах Сити речи пока не идет. В ближайшее время в Нижнем Новгороде будет реально построен большой коттеджный поселок: 90 га земли, 600–700 домов».
И о районе Сити в Екатеринбурге г-н Фадель тоже не осведомлен. Зато он в курсе, что город активно готовится к крупному международному форуму, саммиту-2009. Задача номер один для городских властей – привести в порядок центральную улицу.
Г-н Фадель видит преимущества строительства офисных центров в регионах: «В провинции строить выгодно, потому что там дешевые земля и рабочая сила, хотя сейчас все выравнивается. По крайней мере стоимость материалов везде одинаковая. В Москве доступных площадей практически нет. Остались очень большие площадки, требующие колоссальных инвестиций».
Однако как практикующий строитель Раймонд Фадель не скрывает и сложностей: «В российских городах постепенно перестали с недоверием относиться к высотности, у нас есть проекты 100-метровых зданий на 30 с лишним этажей. Но в регионах эти проекты не могут пройти частокол экспертиз и согласований. За последние десятилетия строительные технологии шагнули далеко вперед, а российские СНиПы практически не изменились с советского времени.
Например, в одном нашем офисном здании в провинции мы пытались сделать автономный газовый генератор, чтобы с его помощью вырабатывать электричество и им отапливать помещения. В России такая система отопления еще не известна, и нам было сложно получать разрешения».
В Москве легче: здесь тысячи строительных компаний, столичные чиновники уже 15 лет активно вовлечены в строительство, они понимают многие проблемы и готовы их решать. Говорят, башня «Федерация» была построена без традиционной экспертизы. А если бы проектировщиков заставили соблюдать устаревшие СНиПы, «Федерацию» никогда бы не возвели.

В итоге
Народная мудрость гласит: нельзя в узкой юбке прыгать через три ступеньки. Нет ничего трагического в том, что строительство деловых центров Сити в российских городах в большинстве случаев находится на стадии предварительного обсуждения. Для реализации этих наполеоновских планов в первую очередь должно измениться строительное законодательство. Надо всячески приветствовать и морально поддерживать региональные власти и частных девелоперов, которые лелеют мечту о своем Сити. Ведь эти грандиозные стройки способны модернизировать страну не хуже автомобиля, которой когда-то модернизировал Америку.