Новое лицо ведомственных гостиниц

Выживают сильнейшие
По данным компании Colliers International до перестройки ведомственные гостиницы занимали значительную часть рынка – 60–70%. Причем некоторые предприятия имели по 2–3 гостиницы (например, завод им. Лихачева имел три объекта). «Все предприятия гостиничного сектора Советского Союза состояли на балансе государства, но были разделены на две группы: ведомственные (обслуживание советских туристов) и остальные», – рассказывает координатор гостиничных проектов Hotel Technologies LLC Андрей Консовский. Ведомственная гостиница может включать в себя предприятия любой формы собственности, однако ее принято выделять отдельно, так как она находится на балансе (в ведении) других организаций – государственных структур, корпораций, аэропортов и др. К таким гостиницам можно отнести и средства размещения при иностранных посольствах, также находящихся на балансе, однако использующихся исключительно для нужд прибывающих по линии посольства и не подчиняющихся законам рынка.
Соответственно назначение таких гостиниц – обеспечивать размещение тех лиц, в которых ведомство заинтересовано. Это или работники филиалов, расположенных в других городах, или же контрагенты компании. При этом «головное» предприятие, на балансе которого находится отель, призвано обеспечивать его жизнедеятельность. Перед ведомственной гостиницей не ставится задача получения прибыли. Этим и объясняется пассивная политика продаж и отказы в заселении сторонних (не относящихся к ведомству) клиентов. «Стоит отметить, что Кодексом РСФСР, действовавшим до 01.03.2005 г., признавалось наличие ведомственного жилищного фонда, т. е. жилья, принадлежащего государству и управляемому министерствами, комитетами, ведомствами либо учреждениями и организациями, им подчиненными. ЖК РФ жилищного фонда такого вида не предусматривает. То есть говорить о полновесном правовом статусе термина «ведомственная гостиница» представляется некорректным (именно юридический термин)», – объясняет Андрей Консовский.
После распада СССР судьба ведом­ственных гостиниц складывалась по-разному. По данным Colliers International, самые известные ведомственные гостиницы Москвы, принадлежавшие Госкоминтуристу, в 1992–1994 годах перешли в распоряжение правительства Москвы. Некоторые стали объектами приватизации в начале 90-х, поскольку это позволяло привлечь средства на реконструкцию этих отелей (так было с «Балчугом», «Метрополем», «Савоем»). Другие были приватизированы позже (в 100%-ном владении Москвы осталась только гостиница «Националь»).
Под офисы/магазины были перепрофилированы гостиницы Госкоминтуриста «Севастополь» и «Дружба». Закрыты ведомственные гостиницы «Дом охотника и рыболова» на Головинском ш., ЦСКА на Песчаной ул. Большинство ведомственных объектов существует и сегодня, но в виде гостиниц, работающих на рынок в целом. Например, гостиница Академии наук Узбекской ССР на Зеленодольской ул. стала сначала «Азией», а потом «Мосузотелем». Гостиницы уровня «Спутника» и «Интуриста» после 1991 года вышли из-под ведомственной опеки. Эти отели были технологически переоборудованы и предлагают на сегодняшний день конкурентоспособный гостиничный продукт.
Сейчас доля ведомственных гостиниц сократилась до 20–25% по количеству объектов, хотя на некоторых региональных рынках может быть другая картина. «Там эра строительства ведомственных гостиниц в самом зените. Связано это с дефицитом мест, а иногда и полным отсутствием гостиниц, а также низким качеством сервиса, – рассказывает Михаил Козлов, начальник управления гостиничного бизнеса ЗАО «Моспромстрой». – Недавно один из наших иностранных коллег жаловался мне, что не мог заказать хоть какой-то более-менее приличный номер в отеле небольшого городка Нижегородской области. Там строится завод, а значит, иностранные и российские специалисты будут ездить в город постоянно. Поэтому компания, владеющая заводом, приняла решение выкупить и реконструировать старую городскую гостиницу под свои нужды», – сообщает г-н Козлов.
Например, в Железногорске Курской области на долю ведомственных объектов приходится 100% рынка: там имеется только одна гостиница, принадлежащая Михайловскому ГОКу. В Москве ведом­ственные объекты развиваются различными путями. Они или меняют статус и выходят на рынок (например, «Протон», принадлежащий заводу Хруничева), при этом сохраняется владелец объекта. Другой путь – изменение и статуса (опять в пользу рыночного), и собственника одновременно. Конечно, многие ведом­ственные средства размещения прекратили свое существование после распада СССР, однако в целом по России их доля по-прежнему достаточно велика.

Кризис жанра
В последние годы в Москве построены такие ведомственные гостиницы, как отель «Газпрома» на Наметкина (4*, 72 номера), «Петр Великий» («Лукойл)», «Алроса», реконструирован отель «Золотое кольцо» и парк-отель «Волынское» (администрация президента). Стратегия их различна: одни селят только «своих» («Газпром»), другие активно работают «на рынок» («Золотое кольцо», «Президент-отель», «Арбат»). Для последних объектов характерно наличие квот, резервируемых для чиновников аппарата администрации президента. Номера сверх этих квот продаются на рынке свободно и активно рекламируются, в том числе через Интернет. Соответственно, такие отели конкурируют на рынке с другими объектами.
Современному уровню сегодня соответствуют лишь те ведомственные гостиницы, которые принадлежат государственным или сильным бизнес-структурам. Самая известная из них – «Президент-Отель», бывшая гостиница «Октябрьская», которую в 1982 году построил Моспромстрой. Тогда заказчиком выступил Сектор капитального строительства Управления делами ЦК КПСС, сегодня отель принадлежит Управделами президента РФ. К категории 4* эксперты причисляют гостиницы «Лукойла» и «Газпрома». «Алроса» (одноименное ведомство) в Казачьем пер. позиционируется как объект класса 5*. Остальные, перечисленные выше, имеют категорию 4*. Но большинство объектов не дотягивают и до 3*. Примеры: гостиница Академии педагогических наук на Керченской, 1а, – 1*, «Москвич» – 2*, «Мосфильм» – 2–3*, «Капотня» (до реконструкции) – 1–2 * и т. д.
У большинства ведомственных гостиниц давно назрела острая необходимость совершенствования существующих систем управления для повышения качества обслуживания, финансирования программ капитального ремонта и реконструкции зданий, активного продвижения услуг на рынок, обучения персонала передовым знаниям в области гостеприимства. По мнению Андрея Консовского, для систем управления ведомственных гостиниц характерен недостаточный уровень мотивации с преобладанием материальной составляющей (социальные или профсоюзные льготы), степень участия персонала в управлении невысока, культура обслуживания гостя присутствует, однако редко возводится на корпоративный уровень, обучение персонала не носит систематического характера. «Но в последнее время владельцы компаний понимают, что отели становятся своего рода привлекательным бизнесом. Соответственно развитие гостиниц является шагом к диверсификации портфеля бизнесов организаций», – полагает г-н Консовский.
По мнению экспертов Colliers International взятие объекта на баланс автоматически означает увеличение налога на имущество предприятия (может составлять несколько сотен тысяч долларов). Кроме того, предприятие берет на себя расходы по содержанию штата и эксплуатации гостиничного объекта. Доходная же часть объекта обычно незначительна (как правило, ведомство размещает своих сотрудников по низким ценам). Поэтому иметь собственную ведомственную гостиницу может только крупное предприятие, имеющее разветвленную сеть филиалов по стране.

Выгодно покупать и переделывать?
На первый взгляд выгоднее приобрести бывшую ведомственную гостиницу и переделать ее в бизнес-отель. Особенно если речь идет о гостинице, расположенной в центре (некоторые располагались на Чистопрудном б-ре, Скатертном пер., Сретенском б-ре и т. д.). С другой стороны, при таком месторасположении цена продажи может достигать существенных значений, даже при условии, что отель годен только под снос. Тогда окупить такой проект при условии сохранения гостиничной функции будет сложно.
Если покупка была совершена сразу после кризиса, когда цены на гостиницы были предельно низкими, выгодность такой сделки не вызывает сомнений.
По данным Colliers International недавно были попытки дважды выставить на торги «Севастополь», но «цена вопроса» не позволила совершить сделку. Последний аналогичный пример со старым номерным фондом – продажа апарт-отеля «Южный» за $ 50 млн. (до перестройки «Южный» находился в подчинении Мосгорисполкома).
При сделке необходимо детально рассматривать каждый конкретный случай: «имя» гостиницы, положение на рынке, наличие клиентской базы, инфраструктуру, стоимость земли, месторасположение и т. д.
«В целом же, гостиницы ведомственного подчинения на российском гостиничном рынке характеризуются самыми низкими показателями рентабельности, большим разбросом показателей качества обслуживания и финансовой устойчивости» - отмечает Старший Вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Усенко.
Основным ограничением данного типа систем управления является оторванность от рынка и нормальной конкурентной среды, так как гарантированный вышестоящими организациями канал бронирования обеспечивает приемлемый уровень доходов и финансовой устойчивости. Данная категория гостиниц характеризуется самым устаревшим номерным фондом. Поэтому, как правило, приобретение такой гостиницы необходимо рассматривать через призму дальнейшей реконструкции объекта, предупреждают эксперты. А реконструкция, как правило, сопряжена с большими временными и финансовыми затратами.
«Начав реконструкцию гостиницы «Ленинградская» (будущий четырехзвездочный отель «Хилтон Москва Ленинградская»), мы предполагали меньший объем работ, чем он оказался в итоге. Причиной стал статус исторического памятника здания, означавший для нас сложность реставрации и невозможность каких-то глобальных перепланировок, – рассказывает Михаил Козлов. – У нашей компании на сегодняшний день нет ведомственных гостиниц в классическом их понимании. В управлении Моспромстроя три отеля сети «Марриотт» и два «Холидей Инн.». Поскольку Моспромстрой, как и все строительные компании Москвы, привлекает иностранных рабочих, мы решили оставить на балансе компании четырнадцать общежитий, которые со временем будут переделаны в апарт-отели. После этого их можно будет назвать ведомственными гостиницами. Кстати, Моспромстрой – единственная в Москве строительная компания, у которой есть собственные общежития», – говорит г-н Козлов.

Спасение в госструктурах
Как таковых ведомственных гостиниц в Европе и Америке нет. Крупные и не очень компании имеют корпоративные ставки в международных гостиничных сетях, что гораздо удобнее и выгоднее, чем держать на балансе собственную гостиницу. Российские эксперты полагают, что в скором времени на рынке останутся ведомственные гостиницы, которые обслуживают интересы только крупных российских корпораций. По мнению Михаила Козлова, будущее у них есть только в госсекторе. «Частные компании стараются не связываться с непрофильным для подавляющего большинства гостиничным бизнесом: как с ним управляться да еще и конкурировать с международными сетями, мало кто знает», – считает г-н Козлов.. Согласна с ним и Марина Усенко: «На современном рынке ведомственные гостиницы не конкурентоспособны. Любой компании гораздо выгоднее и проще инвестировать деньги в квартиры и держать на балансе квартиры, а не гостиницу. Постепенно ведомственные гостиницы будут исчезать». А пока на базе неэффективных ведомственных гостиниц и общежитий (с передачей
их имущества в городскую или муниципальную собственность) будет происходить создание современных малых гостиниц под текущие нужды и запросы рынка.