Санкт-Петербург в буквальном смысле можно назвать «окном в Европу» – именно через него проходят грузы, следующие из Европы в Россию и в обратном направлении. Сегодня большая часть грузов следует транзитом из Европы для последующей обработки в Москве – в Санкт-Петербурге не хватает ни складских, ни таможенных мощностей для принятия и рассортировки такого объема товаров. Однако в последнее время на петербургский рынок складской недвижимости вышли несколько признанных профессионалов девелопмента, чьи объекты обещают решить проблемы хранения в Северной столице.

Общая ситуация
Рынок складской недвижимости в Петербурге, несмотря на традиционное отставание от сегментов офисных и торговых центров, за последние два года продемонстрировал уверенный рост – за это время качественное предложение увеличилось более чем в 1,5 раза. А при условии своевременного выхода на рынок заявленных проектов существующее сегодня количество современных складских площадей в следующем году будет увеличено более чем в 2 раза. Впрочем, эксперты отмечают, что перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию остается обычным явлением для российского рынка недвижимости, и Санкт-Петербург не исключение.
Активному развитию сектора складской недвижимости Санкт-Петербурга способствует выход на рынок города иностранных торговых компаний и логистических операторов, а также появление в Ленинградской области заводов крупных мировых производителей, которые не меньше заинтересованы в наличии качественных складских комплексов.
В отличие от большинства российских городов логистические мощности города на Неве несут дополнительную нагрузку по приему и распределению грузопотоков между Россией и Европой – складские площади Петербурга, помимо удовлетворения нужд внутреннего рынка города и области, призваны служить распределительными площадками для грузопотоков между Россией и европейскими странами. На сегодняшний день возможности города как одного из крупнейших распределительных центров страны ограничены острой нехваткой складских площадей, однако масштабы заявленных проектов указывают на стремление девелоперов внести свой вклад в развитие внешнеэкономической деятельности России. Продолжающийся рост товарооборота между Россией и западными странами является гарантией того, что насыщения рынка складской недвижимости в ближайшие годы не наступит.

Предложение
По данным London Consulting & Management Company, общий объем предложения складских помещений всех классов во встроенных и отдельно стоящих складах без учета объема предложения открытых площадок в Санкт-Петербурге превышает 4 млн. кв. м. По данным Colliers International, площадь складских помещений классов А и В на конец III квартала 2007 года составила более 470 тыс. кв. м (не включая склады под собственные нужды и холодильные склады), из которых к классу А относится 211 тыс. кв. м, к классу В – 260 тыс. кв. м.
По данным компании Praktis CB, в I полугодии 2007 года было введено в эксплуатацию 150,2 тыс. кв. м, из них 64% (96,8 тыс. кв. м) относится к классу А, а 36% (53,4 тыс. кв. м) – к классу В. По оценкам специалистов компании, около 20% новых площадей были построены компаниями для собственных нужд, таким образом, к спекулятивным складам в новом предложении можно отнести около 120 тыс. кв. м.
Как отмечают в Astera Oncor St. Petersburg, одной из приоритетных зон для строительства высококлассных складских комплексов является промзона «Шушары» в Пушкинском районе, развитию которой в немалой степени способствовало строительство Кольцевой автодороги. По оценкам специалистов, не менее активно развиваются и промышленные зоны Всеволожского и Московского районов, а также северная периферия Приморского и Выборгского районов (Каменка, Парнас, Ново-Орловская). Привлекательными с точки зрения строительства логистических комплексов являются и территории возле КАД при условии организации удобных подъездных путей.
В 2008 году, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, ожидается ввод в эксплуатацию около 1,2 млн. кв. м качественных складских площадей, а ближайшие 2 года на рынок будет выведено около 2 млн. кв. м, причем около 85% нового предложения приходится на Московское шоссе.
Среди значимых объектов, ввод которых намечен на 2008 год, можно отметить две из четырех очередей крупного проекта компании «Евразия Логистик» – «Логопарк «Колпино» (площадь 1-й и 2-й очереди – более 420 тыс. кв. м, общая площадь комплекса – 642 тыс. кв. м), 2-я очередь «МЛП Уткина Заводь» (площадь 2-й очереди – 127,7 тыс. кв. м, общая площадь комплекса – 200 тыс. кв. м), «Логопарк Нева» компании Megalogix – совместного предприятия Raven Russia и ГК «Авалон» (130 тыс. кв. м), проект «SLG-СПб» (50 тыс. кв. м) и др.
Приведем некоторые из недавних заявлений о новом строительстве крупных объектов складской недвижимости:

Весной этого года финская компания Sponda, занимающаяся недвижимостью, заявила о планах строительства в окрестностях Петербурга логистического центра, общая площадь которого составит 160 тыс. кв. м.
Литовская компания Hanner объявила о строительстве своего первого логистического объекта в России – на возведение комплекса в Шушарах площадью 106 тыс. кв. м компания намерена потратить около $100 млн. Завершить строительство планируется к концу 2008 года.
Группа «М-индустрия» планирует построить логистический терминал площадью 95 тыс. кв. м в Уткиной Заводи. Завершить строительство планируется в 2009 году. Это будет первый складской проект компании, ранее специализировавшейся на строительстве жилья.
Рядом с промзоной «Нойдорф – Стрельна» и Ропшинским шоссе на участке, принадлежащем ВТБ, планируется построить индустриальный парк «Марьино», для реализации которого создан закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Промышленная недвижимость», которым управляет «ВТБ Управление активами». Общая площадь комплекса составит около 260 тыс. кв. м. Сообщается, что завершение строительства запланировано на 2013 год.

Спрос
В настоящее время спрос значительно превышает предложение, и можно ожидать, что заявленные крупномасштабные проекты без труда найдут своих арендаторов. При этом необходимо отметить, что помещения класса С все еще востребованы арендаторами, тем более что небольшим компаниям сложно заполучить помещение соответствующего размера в складских комплексах классов А и В.
Если говорить о спросе на складскую недвижимость со стороны инвесторов, то он остается высоким. Инвестиционная активность на рынке складской недвижимости по-прежнему ограничена недостатком качественного предложения на продажу – владельцы качественных объектов зачастую не готовы их продавать. Однако эксперты рынка отмечают, что с выходом на рынок заявленных объектов можно ожидать сообщений о приобретениях, совершенных западными инвесторами, которые проявляют активный интерес и к этому сегменту рынка коммерческой недвижимости.
Спрос на качественные складские площади подстегивается продолжающимся выходом на петербургский рынок зарубежных торговых компаний, логистических операторов и производителей. Последние, в свою очередь, привлекают к себе производителей сопутствующих товаров, комплектующих и т. д., что также повышает спрос на качественную складскую и индустриальную недвижимость.
Как сообщают в London Consulting & Management Company, наиболее востребованное на рынке складское помещение – это одноэтажное отдельно стоящее здание с выровненными полами, выдерживающими большие нагрузки, с высотой потолков 5–7 м. 2–3 этажные здания также рассматриваются потенциальными арендаторами и покупателями, но только при наличии соответствующего оборудования (например, грузовых лифтов). Наиболее дефицитный товар – складские помещения в центральных районах города.
По данным Knight Frank St.Petersburg, в настоящее время наибольшее число запросов от потенциальных арендаторов складских площадей сосредоточено в диапазоне от 1 до 3 тыс. кв. м. В структуре реализованного спроса на высококлассную складскую недвижимость преобладают логистические операторы, поэтому наибольшее число сделок заключается с помещениями площадью от 10 тыс. кв. м.
Что касается территориальных предпочтений арендаторов, то в числе прочих факторов на них влияет профиль деятельности компании, определяющий маршруты грузов до и после хранения на складе. Если для розничных компаний актуально расположение склада вблизи учреждений сбыта – преимущественно в черте города, то для производителей предпочтительно размещение складов недалеко от производственных площадок, а для логистических и дистрибьюторских компаний важнейшим фактором является близость к основным магистралям города и области.
По оценкам специалистов компании Blackwood, уровень свободных помещений в складских комплексах составляет в среднем около 0,5% для класса А, 1,5% для класса В и порядка 5% для класса С. В компании отмечают, что из-за дефицита предложения складской недвижимости более 80% площадей находит своих арендаторов еще на стадии строительства.

Ставки
В I полугодии 2007 года рост ставок аренды в среднем по рынку качественных складских помещений составил, по оценкам специалистов Knight Frank St.Petersburg, 5–7%. По данным компании, средние арендные ставки на конец полугодия составили $120–130/кв. м в год для помещений класса А, $80–110/кв. м в год – по классу В, не включая НДС и операционные расходы.
В Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko отмечают, что современный склад для арендатора – это инструмент снижения затрат, и класс А в пересчете на единицу хранения должен обходится арендатору не дороже класса С, поэтому необходимо понимать, что необоснованное повышение арендных ставок не является оптимальным способом улучшить экономику проекта.
Средняя стоимость строительства складских помещений, по данным Colliers International, составляет в среднем около $900/кв. м для класса А и $800/кв. м для класса В. В эту сумму входят инженерия внутриплощадочных сетей, возведение здания, благоустройство территории.

Тенденции

В связи с нехваткой складских площадей на смену краткосрочным договорам аренды приходят договора, заключаемые на несколько лет.
Ряд крупных сетевых девелоперов в рамках своих проектов в Петербурге и области планируют строительство качественных низкотемпературных складских комплексов, что послужит формированию нового подсегмента рынка.
Отмечается появление на рынке крупных складских объектов, специализирующихся на портовой логистике.
Наблюдается движение девелоперов навстречу арендаторам по вопросу площади арендуемых помещений – ряд девелоперов заявили о том, что в своих проектах предусматривают возможность сдачи в аренду небольших площадей.
Строительство Кольцевой автодороги стимулирует развитие территорий, прилегающих к ней в местах пересечения с основными магистралями, однако для полноценного функционирования заявленных проектов требуется дополнительное развитие транспортной инфраструктуры этих территорий.
Продолжается рост интереса к Ленинградской области крупных иностранных производителей, начавших строить здесь свои сборочные производства.

Прогноз
Благодаря росту торгового грузооборота с европейскими странами потребность в складских площадях в Санкт-Петербурге будет увеличиваться, поэтому эксперты рынка ожидают предварительное насыщение рынка складской недвижимости не раньше начала следующего десятилетия. Предполагается, что ввод в эксплуатацию заявленных грандиозных проектов несколько ослабит нехватку качественных складских площадей, что скорее всего скажется на уровне арендных ставок, которые если не снизятся, то по крайней мере перестанут расти. В ближайшие 2–3 года уровень вакантных помещений в высококачественных складских объектах останется низким, при этом с ростом конкуренции между объектами ожидается отток арендаторов из складских помещений, не отвечающих современным стандартам качества.

Загрузка...