Рынок недвижимости в крупных городах Поволжья вышел на ту стадию развития, когда девелоперы берутся за реализацию крупных проектов. Представляя собой «город в городе», эти проекты позволяют инвесторам минимизировать риски, использовать полезную площадь по максимуму, а также пробовать свои силы в различных сегментах недвижимости. В то же время многофункциональные центры – очень сложный формат, требующий взвешенного подхода к анализу, выбору и распределению функций, поскольку ошибки в просчетах могут повлиять на эффективность и успешность работы всех сегментов комплекса.

Многофункциональные комплексы (МФК) – это объекты коммерческой недвижимости, объединяющие более двух принципиально совместимых типов землепользования, каждый из которых приносит доход и при этом дополняет другие коммерческие функции здания. Ключевая характеристика данных комплексов – высокая степень функциональной и физической интеграции компонентов проекта, т. е. их полная взаимосвязанность в плане коммерческой деятельности и эксплуатации (все компоненты связаны пешеходными переходами, имеют единый планировочный центр и общую инфраструктуру). Проще говоря, это объект недвижимости с двумя или более эксплуатационными функциями.
Для поволжского рынка недвижимости многофункциональные комплексы пока еще сравнительно новый формат, но вместе с тем достаточно привлекательный и быстроразвивающийся.
Некоторое время назад развитию коммерческой недвижимости в Самаре препятствовали административные барьеры. Они стали помехой выходу на рынок федеральных и международных компаний, а следовательно, и появлению каких-либо новых интересных объектов. Сегодня же все чаще заявляется о планах реализации крупных проектов, включающих в себя несколько форматов недвижимости, и наиболее распространенными среди них являются торгово-офисные и торгово-развлекательные комплексы. «Многофункциональные комплексы с добавлением жилого сегмента – в настоящий момент ниша мало осваиваемая, – считает Виктор Антипов, генеральный директор «Индэст-Development», Самара. – Из существующих в городе объектов под определение МФК можно отнести мегакомплекс «Московский», включающий в себя торговую и развлекательную зоны (мультиплекс, боулинг, бильярдный клуб, аквапарк, фитнес-центр, веллнес-центр, теннисные корты и фуд-корт), и строящийся офисно-жилой комплекс «Москва».
Еще один пример успешного многофункционального комплекса – «Европейский квартал», в строительстве которого принимала участие компания «Спектр Недвижимости». Он находится в историческом центре Самары и включает себя квартиры европейского уровня, медицинский, торговый и спортивно-оздоровительный центры, офисные площади. В 2005 году на VIII Национальном конгрессе недвижимости России комплекс был удостоен награды как «Лучший реализованный девелоперский проект 2005 года». Общая площадь объекта составляет 100 тыс. кв. м.
«К МФК также можно отнести офисно-торговые комплексы «Фрегат», «Русь-на-Волге», офисный центр «Деловой мир», из строящихся – «Вертикаль» и «Москва в Самаре» («Город мира»). Примеров могло быть и больше, ведь в принципе торгово-развлекательный объект должен быть многофункциональным, однако на практике все функции, связанные с потреблением (торговля, развлечения, услуги), считаются единой функцией. Обычно МФК объединяют офисы, гостиницы, торгово-развлекательные компоненты, жилье», – комментирует Дмитрий Баранов, начальник отдела исследований рынка УК «Молл Маркетинг».
Вячеслав Сидорович, вице-президент ГК «Берег», назвал в качестве примеров успешных многофункциональных комплексов в Самаре моллы Park House, «Мега-Сити», ТРК «Московский».
«Формат МФК становится все более популярным и в Нижнем Новгороде, – говорит Андрей Колобов, директор ООО «Столица Нижний – РИЭЛТИ». – Уровень риска при реализации такого проекта ниже, чем при строительстве моноформатного объекта, ведь в моноформатный центр сложнее привлечь людей. Сейчас потребитель хочет совмещать приятное с полезным: одновременно покупать, развлекаться, получать какие-то услуги. Поэтому девелоперы стремятся строить многофункциональные комплексы. И в городах Поволжья очень много примеров удачного совмещения нескольких функций в одном здании. Привести пример моноформатного объекта гораздо сложнее. Среди успешных в столице Приволжского федерального округа можно назвать многофункциональные торгово-развлекательные центры «Фантастика», «Республика», «Этажи», бизнес-центр «Столица Нижний».
Сергей Савченко, руководитель проекта ООО «Диалог Консалтинг», Казань, в качестве классического примера МФК приводит «Корстон», совмещающий в себе торговлю, развлечения и отель. Однако гостиница, по мнению г-на Савченко, была навязана «Корстону» городом в качестве обременения. Впрочем, пример «Корстона» не показательный – случаи, когда та или иная функция появляется в МФК вследствие обременения со стороны города – редкость для Поволжья.
«В Нижнем Новгороде я таких примеров не знаю, – говорит Андрей Колобов. – Но не исключаю, что в некоторых случаях земля отдается девелоперу с изначальным требованием построить на ней тот или иной объект – гостиницу или бизнес-центр. А площадь участка позволяет застройщику добавить что-то еще для улучшения как привлекательности объекта, так и его финансовых показателей».

Обучение грамоте
По словам участников рынка, девелопер зачастую принимает решение о развитии многофункционального комплекса, поскольку хочет разделить возможные риски между недвижимостью различного назначения. Виктор Антипов полагает, что основная причина повышенного внимания девелоперов к проектам МФК – стремление к диверсификации рисков среди функциональных составляющих и максимизации прибыли за счет взаимодействия потребительских аудиторий форматов комплекса и увеличения центров притяжения к объекту.
Существуют и другие мнения. «Многофункциональность – это естественная форма градостроения, – заявляет Дмитрий Баранов, – которая спокойно существовала до первой четверти ХХ века, когда в большинстве стран стали вводить «зонирование», т. е. разделение различных назначений земель. Стали ограничивать строительство промышленных объектов в черте города, формировать жилые (спальные), деловые и прочие районы. Многофункциональные комплексы – это системная попытка рационального возврата к стихийному градостроительству».
Однако зачастую девелоперы, например в Самаре, берутся за МФК, потому что не в состоянии решить, что именно нужно построить на данном конкретном участке, не могут грамотно провести маркетинговое исследование».
Но препятствия для совмещения форматов, безусловно, существуют. «Некоторые функции друг другу помогают, создают синергию. А некоторые мешают», – утверждает Андрей Колобов. По мнению участников рынка, задача девелопера – выбрать такие функции, совмещение которых положительно повлияло бы на развитие всего проекта.
Например, при совмещении торгового центра с гостиницей, как правило, гостиница является профилирующей, а зона торговли примыкает к ней. Такой формат уже давно себя оправдал. Комплексы, в которых центральное место занимает торговый центр, а гостиница примыкает к нему, встречаются редко. «Для торгового центра такое соседство выигрышно – гостиница обеспечивает ему некоторый поток состоятельных покупателей. Отель же в этом случае проигрывает, т. к. постояльцы не в восторге от большого количества людей в комплексе», – считает Екатерина Конахина, директор инвестиционной компании «Сектор недвижимости». Но и такие объекты существуют – и за границей, и в России. Также очень аккуратно современные девелоперы совмещают склад и торговлю.
Дмитрий Баранов утверждает, что зачастую препятствием для совмещения функций являются нормы генплана. Чтобы совместить несколько функций на одном участке, нужно менять его целевое назначение, а это требует «много времени и денег».

В зоне особого влияния
Реализация масштабных проектов многофункциональных комплексов имеет свою специфику. Строительство, равно как и все остальные этапы девелопмента, начиная с работы над концепцией и проектной документацией, требует времени и большего объема инвестиций.
По мнению экспертов, трудности при возведении МФК возникают уже на стадии выделения земли. Начальник аналитического отдела группы компаний RBE (Самара) Сергей Толмачев причину возникающих трудностей видит в том, что областные и городские власти никак не могут поделить зоны влияния. Кроме того, в городе не так много мест, пригодных для МФК с развитой системой коммуникаций, что значительно удорожает стоимость проекта. Ведь подведение коммуникаций обычно составляет более 15–20% затрат, а с учетом приобретения энергомощностей – и до 30–35% от сметы строительства.
В Казани, по словам Сергея Савченко, проблем с отведением земли нет, зато существует жесткая конкуренция проектов, которая и становится для многих основным препятствием.
Андрей Колобов считает, что для многофункционального центра нужен больший участок земли и больший объем вложений. В первую очередь необходимо выработать правильную концепцию и функции совмещать в правильной пропорции. «Когда делаешь просто торговый центр, ошибиться гораздо сложнее», – уверен специалист.

Отстойные места
При планировке многофункционального здания учитываются некоторые стандартные правила – зонирование, логистика потребительских и служебных потоков, характеристики социального состава должны быть тщательного продуманы. Ведь у каждого из форматов, присутствующих в комплексе, свои «правила существования». К примеру, офис, претендующий на звание класса А, должен иметь просторную зону рецепции, высококлассный отель – собственную парковку. А жильцы элитных квартир имеют полное право на отдельный вход, при этом оставляя за собой возможность свободно переходить в торговую зону, в зону развлечений или в фитнес-центр.
Сейчас в привлекательности многофункциональных комплексов немаловажную роль играет наличие удобной и вместительной парковки. При проектировании ее емкость рассчитывают по-разному. Вячеслав Сидорович считает, что на каждые 100 кв. м площади МФК необходимо одно парковочное место. Некоторые эксперты называют другие цифры – одно м/м на 60 квадратных метров. Андрей Колобов полагает, что места для парковки необходимо рассчитывать исходя из требований каждой функции. Есть стандарты – сколько парковочных мест необходимо на метр торговой площади, сколько – на метр жилой площадь или офисной. С каждым годом эти требования растут, и следовать им становится все сложнее.

Точка невозврата
На вопрос, удорожает или удешевляет строительство каждой функции МФК, участники рынка отвечают неоднозначно. С одной стороны, земля и разрешение оплачиваются один раз, с другой – стоимость проекта и строительства выше.
«МФК требует, чтобы земельный участок допускал несколько видов целевого использования. А если это, например, с/х земли или земли промышленных предприятий – не так просто построить на них гостиницу или жилье», – говорит Дмитрий Баранов.
«Строить многофункциональный комплекс, безусловно, дешевле, чем возводить несколько разноформатных объектов. Другое дело, что, по сути, приходится возводить несколько объектов одновременно. А это уже сложнее. Было бы удобнее построить сначала торговый центр, потом гостиницу, потом офисное здание. Но плюс всех многофункциональных объектов как раз в том и состоит, что это единый комплекс. Люди приходят туда и покупать, и отдыхать, и работать, и жить. Поэтому приходится сразу привлекать больше инвестиций и больше рабочей силы», – утверждает нижегородский эксперт Андрей Колобов.
Что касается сроков окупаемости МФК в Казани, по мнению Сергея Савченко, они достаточно короткие – от 3 до 7 лет. Андрей Колобов утверждает, что МФК окупают себя через 5–10 лет, в зависимости от объекта. Дмитрий Баранов называет максимальную планку – 20 лет.

Свои среди чужих
Как правило, возведением многофункциональных комплексов занимаются местные строительные компании. Это характерно для всех крупных городов Поволжья. «В Нижнем Новгороде строят свои, потому что их больше. Сетевые компании, которые строят многофункциональные центры в регионах, можно пересчитать по пальцам», – говорит Андрей Колобов. Похожая ситуация и в Казани.
«В Самаре иногородние инвесторы работают в тесном сотрудничестве с местными девелоперами, имеющими опыт строительства и зачастую мощное лобби во властных структурах, а учитывая особенности выделения земельных участков в нашем регионе, это совсем не лишнее», – заявляет Сергей Толмачев. «В Самаре не так много полноценных МФК и компаний, которые могут называться девелоперскими, а не строительными», – говорит аналитик Дмитрий Баранов.
Участники рынка сходятся во мнении, что несмотря на привлекательный формат, не стоит рассматривать многофункциональный комплекс как образцовый проект, не имеющий недостатков. Их у него как минимум четыре: сложности в реализации проекта, при поиске архитекторов и управляющей компании; высокая стоимость эксплуатации (в частности, обеспечение безопасности); возможные помехи от соседства разных функциональных зон, затраты на маркетинг и поддержание имиджа проекта. Однако если концепция тщательно продумана и с расположением многофункционального центра тоже повезло, в итоге должен получиться объект с высокой инвестиционной привлекательностью, ведь риски уменьшатся за счет вложения средств в разные объекты недвижимости, причем сосредоточенные в одном месте.