В сентябре Гильдию управляющих и девелоперов (ГУД), объединяющую более 180 игроков рынка коммерческой недвижимости, возглавил вице-президент ОАО «Внешторгбанк» Александр Ольховский. По мнению участников рынка, в свете возросшей роли финансовых технологий в девелопменте его назначение может значительно укрепить позиции Гильдии.

О своем видении перспектив рынка коммерческой недвижимости и распределении ролей на нем господин Ольховский рассказал в интервью CRE Северо-Запад.

– Александр Анатольевич, почему вы согласились возглавить Гильдию управляющих и девелоперов и какова ее роль в регулировании рынка?
– Несмотря на то что Гильдия зародилась в Санкт-Петербурге, можно сказать, что сегодня это состоявшаяся общероссийская организация. Предложение показалось мне интересным и с точки зрения общественной жизни, и с точки зрения бизнеса. Такая позиция не только формирует новый круг общения, но и существенно расширяет информационное поле. Наличие дополнительных контактов, особенно в регионах, позволяет сформировать более четкое представление о том, чем они живут, каковы потребности региона, получить предложения о финансировании или приобретении проектов. В отношении роли Гильдии в регулировании рынка надо сказать, что в большей степени мы видим свою задачу в его формировании. Создав зрелый рынок, мы придем к тому, что он станет во многом саморегулируемым. Но это вопрос дня завтрашнего, а сегодня есть ряд насущных задач, которые мы решаем с помощью программ, доставшихся нам в наследство от прежнего руководства Гильдии. Это, например, программа «Стандартизация. Обучение. Сертификация». По каждому из этих направлений мы продолжим работу. Надо сказать, что тот подход к классификации объектов, который был реализован Гильдией, оказался для Петербурга и регионов более приемлемым и, как следствие, более востребованным, чем подход, который разрабатывался коллегами из Москвы – Московским исследовательским форумом. Наши стандарты в ближайшее время будут доработаны с учетом развития рынка недвижимости в целом и особенностей региональных рынков в частности. Акцент также планируется сделать на увеличении количества и улучшении качества образовательных программ и программ делового общения с участием крупных международных институтов и российских специалистов.

– Обсуждая ваше назначение на должность главы Гильдии, петербургские участники рынка чаще всего указывают на возрастающее значение финансовых технологий в девелопменте. Это действительно так?
– Думаю, они правы. Проекты становятся более крупными. Реализовывать их за счет собственных средств становится все более сложно, и компании вынуждены привлекать партнеров в капитал или кредитные ресурсы. Поэтому роль финансовых институтов в девелопменте – как кредиторов и как партнеров – возрастает. Финансовые институты сегодня уже могут входить в проекты на различных этапах и в различном качестве. Многие крупные банки создали необходимую инфраструктуру для инвестиций в недвижимость, состоящую из инвестиционных и управляющих компаний. Появились специализированные фонды недвижимости. Для девелоперов же особенно важно иметь возможность предложить свой продукт потенциальному партнеру или кредитору на том этапе, когда он переходит из венчурной стадии в строительную, а риски проекта становятся считаемыми и приемлемыми для финансовых институтов. И в этом смысле очень важно, чтобы девелоперы и банкиры говорили на одном языке и хорошо понимали друг друга.

– Финансовые институты и сами активно работают на рынке девелопмента, что является показателем его высокой доходности. ВТБ не исключение. В какие виды недвижимости банк инвестирует в Петербурге?
– На сегодняшний день у нас есть проекты практически во всех нишах рынка недвижимости. Базовой частью проекта «Невская ратуша» являются здание для городской администрации и офисные площади. «Набережная Европы» – многофункциональный проект, основу которого будет составлять жилищная функция. Что касается наших земельных фондов, то один из них сориентирован на промышленную недвижимость и занимается реализацией проекта в Марьино, где на 40 га будут размещены логистические комплексы, а на участке более чем в 70 га будет сформирован индустриальный парк. Кроме этого у нас имеется проект в Шушарах, который позиционируется с акцентом на жилье, с элементами общественно-деловой функции.

– Вложения в какой вид коммерческой недвижимости, на ваш взгляд, сегодня демонстрируют наибольшую доходность? Есть мнение, что ставки доходности складской и офисной недвижимости уже сравнялись…
– Доходность – непростой параметр. Надо учитывать, что она различна на разных этапах реализации проекта. Допустим, если мы говорим о ставках капитализации на тот момент, когда инвестор покупает готовый объект, то для складов это около 11%, а для офисов – 10%. Что же касается доходности девелоперских стадий – от момента входа в проект до момента ввода в эксплуатацию, – то здесь показатели складов и офисов действительно близки и находятся в диапазоне от 15 до 25%.

– Если бы представитель крупного западного инвестора обратился к вам за консультацией, в какой вид коммерческой недвижимости вы бы порекомендовали вложить деньги?
– Каждый инвестфонд работает в рамках своей инвестиционной декларации. Так что сначала я должен был бы поинтересоваться, с каким уровнем риска готов работать этот инвестор. Если это уровень риска, который позволяет приобретать только готовые объекты недвижимости, то я бы порекомендовал инвестировать в офисные комплексы начиная от класса В. Сегодня такие сделки выгоднее заключать в России, где ставка капитализации по офисным объектам непропорциально риску выше, чем в Восточной Европе. Но, к сожалению, таких проектов очень мало. Поэтому те фонды, которые входили в Россию несколько лет назад с намерением придерживаться этой стратегии, были вынуждены сместить акцент в сторону участия в более рискованных девелоперских проектах. В этом случае я бы рекомендовал до осуществления инвестиций сформировать партнерские отношения с местным игроком, который не только обладает информацией о существующих на рынке предложениях на продажу актива, но и в состоянии сопроводить проект хотя бы до стадии получения разрешения на строительство.
В целом практически все сегменты коммерческой недвижимости недофинансированы, и еще лет пять спрос будет опережать предложение. Однако цикл реализации проектов в коммерческой недвижимости достаточно велик, а конкуренция не за горами. Поэтому вопросы правильного выбора земельного участка, определения его наилучшего использования, формирования концепции проекта очень важны. Если проект верно структурирован, инвестируйте смело в любой сегмент!

– Что вкладывает сегодня инвестор в понятие качества инвестиционного продукта?
– Это грамотная бизнес-идея, хорошая концепция, квалифицированная реализация этой концепции, отсутствие ошибок строительного цикла, правильный подбор арендаторов. Все эти факторы, сочетаясь в одном проекте, дают высокое качество инвестиционного продукта, позволяющее рассматривать его в итоге не как недвижимость, а как бизнес, генерирующий финансовые потоки. Это как раз тот случай, когда покупаются деньги за деньги.
К сожалению, высокое качество инвестиционного продукта не является безусловной гарантией успеха, например, в случаях, когда последующие девелоперы перенасытили территорию той или иной функцией.

– В Петербурге действительно есть примеры, когда избыточная насыщенность в рамках конкретной локации создает для девелоперов серьезные проблемы. Это, например, Пулковское шоссе, перенасыщенное торговыми объектами. Как вы думаете, по какому пути пойдет развитие этой зоны в дальнейшем?
– Думаю, что девелоперы, которые приобретали здесь земельные участки с целью строить торговые комплексы, пересмотрят свои концепции. Если изначально все шли по пути строительства стандартных торговых центров, то в ближайшем будущем здесь возможно появление таких принципиально новых форматов, как, к примеру, outlet-центры, может быть, lifestyle-центры. Часть проектов, на мой взгляд, будет заморожена до тех пор, пока не станет ясен новый вектор развития этой зоны – за счет соседней зоны Шушар, Московского района и аэропорта, рядом с которым могут сформироваться удаленные от центра города деловые районы и гостиничные комплексы.

– Поскольку вы упомянули о возрастающей роли качества инвестиционного продукта, можно предположить, что сейчас повышается роль консультантов в девелопменте…
– Она всегда была важна, просто в начале становления рынка это было не настолько очевидно. Сейчас почти все девелоперы подключают к реализации проектов консультантов. Однако многие консалтинговые компании, к сожалению, идут по пути стандартизации, предлагая различным заказчикам по сути один и тот же продукт. Мне кажется, такая практика не очень приемлема для девелоперов. Поэтому рассматривать консультантов как панацею от всех бед, на мой взгляд, нельзя. Консультант – это автор некоего продукта, который должен быть подвержен разумному критическому анализу со стороны девелопера. Но роль консультанта, безусловно, неоценима, когда он вносит творческую изюминку в проект.

– Крупнейшие проекты, включая и те, что реализует ВТБ, в основном достаются западным консультантам. Есть ли шанс у российских компаний войти в число консалтинговых структур, сопровождающих проекты масштаба, например, «Невской Ратуши»?
– Мне кажется, российские консультанты достаточно активны на рынке. Западные компании явно в численном меньшинстве, к тому же штат российских офисов этих компаний составляют в основном российские специалисты. Что касается привлечения западных консультантов к реализации крупных проектов, то, естественно, инвестору спокойнее, когда кроме качества продукта есть еще уровень бренда. Крупная компания концентрирует в себе больше опыта, больше информации, чаще всего более профессиональна. Тем не менее работа консультанта, на мой взгляд, во многом является творческой, а творческий процесс не может быть заменен брендом, его основой являются люди. Если у российского консультанта есть потенциал нестандартных решений, он тоже будет востребован крупными девелоперами.

– В каких случаях российские консультанты могут оказаться полезней западных?
– Это, безусловно, касается работы в регионах, а также ряда проектов, имеющих функциональные особенности. Например, мы работаем с российскими консультантами по проекту в Шушарах, где предполагается строительство жилья эконом- или бизнес-класса. Мы считаем, что на сегодняшний день международные компании не имеют достаточного опыта в создании грамотной маркетинговой концепции развития такой большой территории в данном формате в Санкт-Петербурге. Прежде всего в силу того, что рынок жилья в России достаточно специфический и недостаточно прозрачный.

– Осенью этого года кризис на мировых финансовых рынках привел к тому, что некоторые банки пересмотрели свой кредитный портфель в сторону уменьшения кредитования девелоперских проектов. Как это отразилось на российском рынке?
– Понятно, что результатом проблем на американском рынке ипотечных закладных явилось снижение ликвидности, что, в свою очередь, повлекло за собой недостаток ресурсов при реализации девелоперских проектов. А поскольку потребность участников рынка в ресурсах осталась на прежнем уровне, естественно, стоимость денег на тот момент, когда кризис достиг своего пика, существенно возросла. Сейчас ситуация стабилизировалась и уровень ставок понизился, но интрига заключается в том, что проблемы еще не закончились. Я говорю не о российских банках, а в целом о ситуации на мировом финансовом рынке, откуда черпают свои ресурсы и российские девелоперы. До сих пор не очень понятно, какой ущерб мировой финансовой системе нанесен в результате этого кризиса. Но уже сейчас можно сказать, что в ближайшем будущем все банки пересмотрят подход к кредитованию всех проектов в недвижимости, и особенно проектов, находящихся на ранних стадиях реализации. Переоценка рисков повлечет за собой в том числе и другой подход к финансированию проектов в части соотношения собственного и заемного капитала, используемого девелоперами.

– Сейчас в большинстве заявленных проектов девелоперами и банками используется соотношение 30% собственных средств на 70% заемных. В какую сторону оно будет меняться?
– Это действительно классическое соотношение, и оно является наиболее часто встречающимся. Однако нельзя забывать, что многие банки на фоне роста практически всех составляющих рынка недвижимости осуществляли индивидуальный подход к клиенту, снижая тем самым требования к объему собственного капитала компаний в проектах. В итоге получили развитие такие формы финансирования проектов, как мезонинное кредитование и другие, при которых банки принимали более высокий риск за более высокую плату. Сейчас, на мой взгляд, банки вернутся к классическому соотношению, а может быть, оно даже будет пересмотрено ими не в пользу девелоперов.