Деньги в рост

Перспективные рынки
Василий Белов, гендиректор брокера «Фосборн Хоум», считает, что в целом по России объем рынка коммерческой недвижимости в денежном выражении в последние годы растет достаточно быстро. Так, в Москве с начала года общая стоимость предложения увеличилась на 10%, а по сравнению с июлем прошлого года – на 58%. Объектов также стало предлагаться больше на 2% по сравнению с началом 2007 г. и на 38% – в сравнении с данными годичной давности. Петербургский рынок, ввиду меньшего насыщения, по темпам роста опережает столичный. Рынок коммерческой недвижимости города ежегодно растет примерно на 15%, что привлекает крупных инвесторов и способствует появлению различных проектов, требующих долгосрочных инвестиционных вложений. В итоге только за период 2005–2006 гг. прирост объема инвестиций в Санкт-Петербурге составил более 200%. «Сроки окупаемости объектов коммерческой недвижимости в Петербурге в среднем составляют 7–9 лет. Можно отметить наметив­шуюся тенденцию на удлинение сроков окупаемости – за счет увеличения общего числа объектов», – говорит управляющий петербургским фиалом НОМОС-банка Алексей Понкратьев. При этом еще два-три года назад опытный инвестор выходил на окупаемость спустя 4–5 лет при среднем показателе 5–7 лет.
Что касается всего Северо-Запада, то здесь сроки окупаемости проектов в общем аналогичны петербургским. Правда, в регионах меньше емкость рынка, более высокие административные барьеры, менее прозрачен рынок земли. Однако влияние этих рисковых факторов на показатель доходности нивелируется слабым насыщением сегмента коммерческой недвижимости. Примеры насыщения можно обнаружить, пожалуй, только в сфере торговой недвижимости – например, в Калининграде, где заявлено большое количество проектов ТРК. Кроме того, отмечают специалисты компании RBI, в отличие от Петербурга для регионов характерно отсутствие спроса в сегменте премиум – на бизнес-цент­­ры класса А и бутиковые торговые центры, что также не позволяет рассчитывать на доход от таких проектов. Определенные предпосылки для развития в этом направлении есть у Калининграда, однако на текущий момент они несравнимы с потенциалом Северной столицы. Зато в сегментах офисной и складской недвижимости классов B и С практически во всех городах Северо-Запада наблюдается острый дефицит.
Эксперты компании RBI прогнозируют, что склады в ближайшие три года будут дорожать на уровне 10–15% в год, офисы в ближайшие два года – на 9–10% в год.

Офисный бум
На сегодня офисная недвижимость занимает 61% от общего объема коммерческой недвижимости Петербурга. Второе место по объему площадей занимает складская недвижимость, третье – торговая. Доходность от вложений в различные проекты коммерческой недвижимости варьируется от 10–15 до 100%. Общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2006 г. составил примерно 1,07–1,09 млн кв. м, в 2007 г. – 1,2–1,215 млн кв. м. В Петербурге количество бизнес-центров ежегодно вырастает на 10–15%, тем не менее превышение спроса над предложением характерно для бизнес-центров всех классов.
«Лидер роста – офисная недвижимость», – с уверенностью заявляет Василий Белов. С ним соглашается Владимир Сергунин, аналитик инвестиционного департамента Colliers International. «На рынке города сейчас явная нехватка качественных офисных площадей, особенно А и В класса, при большом потенциале их девелопмента, связанным с выводом производственных предприятий за пределы центра города, освобождением территорий с prime location», – рассказывает он. Кроме этого он напоминает о высоких аренд­ных ставках, которые при этом продолжают расти (темпы роста – 8–10% в год). Ставки капитализации офисной недвижимости в среднем составляют 8,5–9%.
По словам консультанта отдела стратегического консалтинга Knight Frank СПб Леонида Захарова, сегмент офисной недвижимости обещает стать точкой инвестиционного бума. В последнее время анонсируется значительное количество проектов площадью по 200–500 тыс. кв. м, в результате чего уже к концу 2009 г. объем рынка бизнес-центров класса А и В в Петербурге может вырасти более чем в 2,5 раза. Риски инвестирования в строительство офисных зданий, как правило, связаны с ошибками, допущенными при разработке планировочного решения, рассуждает Василий Белов. «Однако любое, даже самое плохое офисное помещение все же можно сдать, в то время как ошибки в торговой недвижимости иной раз непоправимы», – поясняет он.
О высоком потенциале рынка офисов говорит то, что к нему проявляют повышенный интерес непрофильные инвесторы. Так, многие жилищные строители в этом году заявили о реализации проектов строительства деловой недвижимости – например, «М-Индустрия» и RBI. Также, по данным CRE, планы по строительству крупного офисного центра в районе станции метро «Электросила» имеются у холдинга «Доринда», которому принадлежит сеть гипермаркетов «O’КЕЙ». Крупнейший импортер фруктов JFC намеревается возвести бизнес-центр на месте Фрунзенского универмага на пересечении Обводного канала и Московского проспекта. Из этого же района выводит свои мощности комбинат «Петмол», рассчитывая развивать свою старую территорию, как офисный район.

Склад возможностей
Директор департамента клиентских отношений Абсолют Банка Виталий Караваев считает, что строительст­во офисов и торговых комплексов в течение последних 5 лет развивалось в равных пропорциях. Но в последнее время складской рынок по темпам роста даже опережает офисный. Это связано с тем, что высокие темпы строительства торговых комплексов стимулируют развитие торговых потоков, при этом возрастает потребность в логистике и логистических услугах, поясняет он, что невозможно без современных складов, которых раньше фактически не было. В частности, сектор специализированных складов и мультимодальных логистических терминалов практически не освоен девелоперами, полагает Мария Иванова, ведущий менеджер проектов компании Praktis CB.
Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема», которая активно инвестирует и в офисные, и в логистические проекты, считает, что в последнее время можно говорить о том, что доходность инвестиций в офисную недвижимость и склады практически сравнялась, а срок окупаемости таких проектов составляет в среднем 5–6 лет. По оценкам экспертов компании RBI, в краткосрочной перспективе наиболее привлекательны для инвестиций в сфере коммерческой недвижимости офисы. «Но что касается долгосрочной перспективы, то несомненно – склады», – говорят в компании. Окупаемость складской недвижимости сегодня – от 5 лет, а рентабельность – от 20%.
По словам Леонида Захарова, сегмент складской недвижимости в последнее время переживает настоящий инвестиционный прорыв. На данный момент на различных стадиях реализации находятся складские проекты совокупной площадью около 2,5 млн кв. м, при этом в активной фазе строительства – около 1 млн кв. м. «Инвестиции в строительство складов класса А сейчас в среднем составляют $800–900/кв. м непосредственно на возведение складских корпусов, а с учетом приобретения земельного участка и инженерной подготовки территории достигают $1100–1200/кв. м и более», – говорит он. Ставка капитализации в складской недвижимости в среднем по рынку – 10%.

Торговля отступила
По словам Леонида Захарова, инвестиционный бум в торговом сегменте уже миновал. Пик инвестиционной активности этот рынок пережил в 2005–2006 гг. 2006 г. стал рекордным по вводу площадей в торговых центрах – около 1 млн кв. м. Сейчас объем инвестиций в торгово-развлекательные комплексы стабилизировался. Прогнозируемые объемы ввода на 2007–2009 гг. находятся в диапазоне 750–900 тыс. кв. м.
«В последнее время заполнение торгового комплекса операторами происходит еще до момента ввода в эксплуатацию», – говорит Василий Белов. Наметилась тенденция увеличения спроса на торговые площади в торговых центрах. На сегодняшний день заполняемость большинства действующих торговых комплексов находится на уровне 95–98%, сообщает он. До уровня заполняемости в 100% торговые комплексы не дотягивают лишь по причине ротации арендаторов. Поэтому при выводе на рынок новых проектов необходим тщательный расчет. Для торгового центра на сегодня важны и локация, и дизайн здания, и «набор» арендаторов, и логистика. При этом только комбинация расположения, дизайна и арендаторов может не сработать. Поэтому сегодня как никогда важно правильно выбрать концепцию будущего центра. Ставка капитализации в торговой недвижимости сегодня ниже, чем в остальных сегментах, – 9–9,5%.

Привлекательные миксы
«Сегментом с большим потенциалом является сектор проектов смешанной (mix-used) застройки территорий, в которую включается как жилая, так и коммерческая функция», – говорит г- жа Иванова. В Санкт-Петербурге заявлено уже более 30 подобных проектов. По-прежнему привлекательным для инвесторов сегментом остается гостиничная недвижимость категории 4–5 звезд. Аналитики отмечают, что сейчас вложения в коммерческую недвижимость более перспективны, чем в жилую. «Связано это напрямую с тем, что спрос на объекты коммерческой недвижимости сегодня более высокий по сравнению с объектами жилой недвижимости, – объясняет Василий Белов. – Хотя еще год назад в условиях бурного роста цен вложения именно в жилую недвижимость были привлекательнее для потенциальных инвесторов». На сегодняшний день доходность жилого сектора по-прежнему выше, чем в коммерческой недвижимости, и может превышать 100% на вложенный капитал, полагает Владимир Сергунин. «Но по мере насыщения рынка жилья в перспективе 3–5 лет будущее – за рынком коммерческой
недвижимости. Даже первичный рынок жилья трудно назвать прозрачным и «белым», поэтому он гораздо меньше привлекает западных инвесторов, чем рынок коммерческой недвижимости», – говорит он.
Мария Иванова соглашается, что доверие международных фондов к рынку коммерческой недвижимости России в целом и Петербурга в частности значительно больше. Прогнозируется выход на рынок не только европейских и азиатских фондов, но и явное увеличение интереса к рынку со стороны американских инвесторов. «Инвестировать в недвижимость Санкт-Петербурга намерен британский фонд Aberdeen Property Investors, три израильские компании – Ashtrom Properties, Pangaea Real Estate и Electra Ltd – объявили о выходе на российский рынок с целью покупки как готовых объектов, так и земельных участков. Кроме того, фонд Marbleton Property Fund (американская компания JER Partners и российская Alfa Capital Partners) планирует в течение трех лет вложить в российскую коммерческую недвижимость более $800 млн. Алексей Понкратьев уверен, что доходность на рынке коммерческой недвижимости Петербурга постепенно приближается к норме европейских столиц. А появление все большего числа готовых объектов инвестиционного класса в среднесрочной перспективе позволит институциональным инвесторам переключиться с вхождения в проекты на приобретение уже дейст­вующих бизнесов. Также стоит ожидать улучшения условий привлечения финансирования в девелоперские проекты – снижения процентных ставок по кредитным ресурсам, увеличения сроков предоставления кредитов. «В ближайшие три года рынок активно будет насыщаться офисными, торговыми и складскими помещениями, – прогнозирует Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка. – В том числе и за счет появления новых программ банковского финансирования и ипотечного кредитования на покупку коммерческой недвижимости». Среди регионов, где рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы будет развиваться наиболее активно и где потребуются кредитные ресурсы, финансисты называют Ленинградскую, Вологодскую и Архангельскую области.