Золотые долги

Отдел особого назначения
Минувшим летом в рамках Фонда был создан специальный отдел по работе с федеральным и арестованным имуществом. Он будет продавать ипотечные квартиры, арестованные за неуплату по кредитам, работать с имуществом банкротов и реализовывать долговые обязательства. Как рассказал CRE руководитель нового направления – заместитель генерального директора Фонда имущества Константин Раев, новое подразделение на 70% сформировано из бывших сотрудников федеральной службы судебных приставов, которые хорошо знают специфику работы с долговым имуществом. «Нам, как новичкам, сначала доставались для реализации не самые удачные лоты: подержанные автомобили по цене залоговой стоимости двух-трехлетней давности, офисная и бытовая техника», – говорит г-н Раев. Ситуация изменилась, когда Российский фонд федерального имущества (РФФИ) поручил Фонду продать комнату площадью 9 кв. м в Центральном районе города, где было зарегистрировано 434 человека. Несмотря на обременение, начальная стоимость объекта на торгах выросла в 5,5 раз. «Этим успехом мы доказали, что можем работать не только с городским имуществом, но и с частным, причем проблемным. РФФИ пошел нам навстречу. Уже в декабре мы выставим на торги первый крупный долговой ипотечный объект. Соответствующий договор подписан со службой судебных приставов», – сообщает г-н Раев. Предметом первого аукциона станут апартаменты из семи комнат площадью 174,1 кв. м и доля в праве аренды на землю в элитном жилом комплексе «Пятый элемент» на Крестовском острове. Торги пройдут в пользу Северо-Западного банка Сбербанка России, который выдал кредит на покупку этих апартаментов. Это будет первый случай прямого взаимодействия Фонда и банка. Предложение о сотрудничестве в новом формате Фонд имущества разослал в 25 крупнейших банков Петербурга.

Риелторы или чиновники
Представители банковского сообщества считают новую инициативу очень своевременной, отмечая, что реализация залога на аукционе – единственный эффективный механизм принудительного исполнения обязательств как по ипотеке, так и по кредитам, выданным на покупку коммерческой недвижимости. «Публичные торги показательны для потенциальных заемщиков. Это наглядный пример того, что может случиться, если не рассчитаешь свои возможности», – отмечает управляющий санкт-петербургским филиалом НОМОС-банка Алексей Понкратьев. С коллегой согласен директор по ипотечному бизнесу санкт-петербургского филиала Альфа-банка Вячеслав Михайлов. Однако он считает, что у Фонда имущества на новом поприще скоро появятся конкуренты – коммерческие организации, аккредитованные РФФИ. «Но конкуренция пойдет на пользу рынку», – заключил он. А вот эксперты рынка недвижимости сдержанно отреагировали на новую инициативу Фонда, которая может привести к появлению у риелторов серьезного соперника на долговом рынке. Как заявил CRE руководитель отдела развития Praktis CB Сергей Федоров, Фонд показал себя эффективным продавцом земельных участков и зданий, принадлежащих городу, но вряд ли сможет эффективно продавать десятки небольших объектов, в том числе и коммерческого назначения. «Гораздо эффективнее с этим справятся риелторы. Ведь в данном случае цель банка – не заработать прибыль на продаже объекта, а покрыть выданный кредит с процентами», – считает он.

Развал или оздоровление
Фонд имущества также в качестве продавца стремится на рынок банкротств. Как сообщил CRE Константин Раев, Фонд обратился в Управление федеральной налоговой службы по Петербургу и Ленобласти, в Арбитражный суд, который рассматривает дела о банкротстве, в организации арбитражных управляющих, реализующие имущество банкротов, а также в Федеральную регистрационную службу, которая осуществляет надзор за управляющими. «Все сказали, что эта работа нужна», – говорит господин Раев. В результате Фонд заключил договор о сотрудничестве с одной из крупнейших организаций арбитражных управляющих региона – «Северной столицей» (она объединяет более 150 специалистов). В рамках договора Фонд будет работать по договорам поручения, проводя предпродажную подготовку объектов, включая рекламную кампанию, и организуя торги.
«Мы надеемся продавать имущество банкротов по максимально высокой цене. Это позволит удовлетворить интересы кредиторов, а у предприятий появится шанс на оздоровление бизнеса. По данным УФНС, на 1 сентября 2007 г. в стадии банкротства находилось 745 предприятий. Общая сумма предъявленных государством требований – около 2,3 млрд рублей. Пока, по статистике, только 1% обанкроченных предприятий выходит из кризиса. Это не оздоровление, а развал», – заявил г-н Раев. По его словам, процедура работы с банкротами сложная, тем более что рынок серьезных продаж уже иссяк. «Сегодня около 50% обанкроченных предприятий – это отсутствующие должники. Они долгое время не ведут хозяйственную деятельность, и имущества у них нет. Но закон требует их продажи, и мы готовы этим заниматься. Мы умеем торговать и низколиквидным имуществом», – сообщил г-н Раев.
Эксперты считают, что эта работа также будет пользоваться успехом. Как заявил управляющий партнер компании «Арин» Игорь Горский, пока то, что происходит в рамках закона о банкротстве, больше всего напоминает очередной передел собственности. «Гектар земли в Петербурге стоит от $2 до 11 млн. Однако обанкроченные фирмы продают за несравнимо меньшие суммы. Значит, это кому-то выгодно. Открытые торги смогут исправить ситуацию и сделают рынок более прозрачным и понятным», – заключил он.