Особенности «национальной рыбалки»

Рыбное место
Проходимость станции метро «Щукинская», на выходе из которой столь удачно обосновался ТРК «Щука», – 88 640 пассажиров в сутки. Это на 60% выше среднего показателя по всем станциям Московского метрополитена. Пересадочные узлы общественного наземного транспорта, более чем 20 маршрутов которого охватывают близлежащие районы, концентрируются в районе Щукинской площади. Улицы Новощукинская и Маршала Василевского являются въездом в Строгино из Москвы. Комплекс удобно расположен по отношению к основным магистралям города, ведущим в густонаселенные «спальники» вдоль МКАД: Волоколамскому, Ленинградскому и Строгинскому шоссе. Объект хорошо виден со всех прилегающих улиц, а из близлежащих районов и с платформы «Покровское-Стрешнево» Рижского направления до него легко дойти пешком. Именно поэтому, несмотря на будущее строительство метро в Строгино, ТРК и впредь останется местом притяжения для жителей своего района, в котором, по информации девелопера, пока даже не планируется возведение многоцелевых крупноформатных современных ТЦ.
Впрочем, некоторые эксперты уже сегодня называют основным конкурентом «Щуки» проект «5 Авеню», расположенный в полутора километрах. Да и общий уровень арендаторов у них на первый взгляд похожий. «Управляющая компания «Щуки», видимо, отлично понимает и учитывает данный фактор, иначе чем объяснить решение о размещении рекламных билбордов рядом с «5 Авеню», – замечает руководитель направления «Торгово-развлекательная недвижимость» департамента консалтинга GVA Sawyer Андрей Васюткин.
«Зона привлекательности» ТРК «Щука» практически не включает в себя современных торговых комплексов, аналогичных нашему по площади, формату и концепции, – возражает генеральный директор «ДС Девелопмент» Сергей Будылин. – Из ближайших ТЦ можно упомянуть «5 Авеню», «Галерею Аэропорт», «Метромаркет» и «Гвоздь», но они не являются нашими прямыми конкурентами». «Потребности населения в различных товарах сейчас столь высоки, что и ближайшие конкуренты, в частности «5 Авеню», не наблюдают оттока посетителей после открытия ТРЦ «Щука», – уточняет заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International Александр Обуховский.

Уха по-пиратски
По формату и месторасположению «Щука» классифицируется как суперрегиональный ТРК. Целевой группой потребителей девелопер заявляет средний класс при высоком уровне обслуживания. В основу концепции центра положен принцип one stop (в одном месте представлены все необходимые товары и услуги повседневного спроса плюс точки общественного питания и развлечения). «Разумный баланс в номенклатуре предлагаемых товаров и услуг делают ТРК «Щука» максимально приближенным к реальным жизненным потребностям покупателя, что наиболее привлекательно для основного и наиболее требовательного покупательского контингента – женщин», – уточняет г-н Будылин.
Функциональное зонирование пятиуровневого ТРК привязано к товарным группам, ценовым сегментам и возрастным категориям клиентов. Арендаторами нулевого этажа стали супермаркет, аптека, оптика, магазины зоотоваров, подарков и сервисные фирмы. Первый отдан под парфюмерию и косметику, одежду, обувь, товары для дома, спорттовары, салон сотовой связи, а также отделение банка, обмен валюты, турагентство, химчистку, бытовые услуги и кафе. На втором – универмаги, снова одежда и обувь, аксессуары и бижутерия, кожгалантерея, салон красоты. На третьем этаже – ресторанный дворик, молодежные бренды. Выше всех забрались 10-зальный мультиплекс, развлекательный центр с боулингом и видеоаттракционами, а также мультимедиапродукция, цифровой супермаркет и рестораны. На трех подземных уровнях – технические помещения, а также подземный паркинг, связанный с остальными этажами тремя группами просторных лифтов (не считая панорамных).
Развлекательную часть «Щуки» представляют мультиплекс «Каро-фильм» на 10 кинозалов и многофункциональный развлекательный центр «Кибер-Драйв»: 8 дорожек боулинга, оснащенных автоматическими детскими бортиками, 6 столов американского пула для любителей бильярда, современные видеоаттракционы для детей и взрослых, мини-карусель и железная дорога для «самых маленьких» (детей от 2 до 8 лет).
Визуальные возможности ТРК «Щука», по замыслу девелопера, объединяют принципы «эстетически выразительного пластического архитектурного объема», а также «органической интеграции объекта в сложившуюся застройку». Фасад оформлен большими плоскостями остекления и глухими композитными панелями типа «алюкобонд». Цветовая гамма – от серебристого серого до золотой охры. Полукруглый объем здания облицован композитными панелями Alpolico, повторяющими текстуру дерева. Цоколь выполнен в камне. На фасаде предусмотрены места для размещения рекламной информации. Над входами – козырьки из светопрозрачных металлоконструкций. Из-за перепада рельефа входы пришлось запроектировать с двух отметок. Вход в супермаркет со стороны Щукинской площади – для покупателей, прибывших общественным транспортом на нулевой этаж. Второй вход – преимущественно для автомобилистов – на первый этаж с вновь созданной площади перед зданием ТРК.
Основная идея интерьеров комплекса – синтез простора, света и уюта. Светлые, перетекающие друг в друга пространства приводят посетителя в атриумы и холлы с орнаментами в виде световых лучей. Колонны и обрамления порталов магазинов выполнены в ламинированных панелях под дерево. Вдоль торговой галереи – живые растения в кадках. Пол выложен натуральным камнем. Шары каскадных люстр спускаются из центра светового фонаря, производя впечатление падающих с крыши солнечных зайчиков.
Специалисты GVA Sawyer находят примененные в «Щуке» архитектурно-дизайнерские решения «в целом довольно интересными и органичными для проекта такого уровня». Однако некоторые спорные моменты с точки зрения функциональности примененных архитектурно-планировочных решений и принципов независимыми экспертами были все-таки отмечены. По мнению г-на Васюткина, особенности планировок ТРК обусловлены относительно небольшим пятном застройки объекта, невозможностью разместить обширный наземный паркинг, а также соседством с парковой зоной. При этом явный минус, на который немедленно обращаешь внимание в часы максимальной загрузки ТРЦ, – площадь фуд-корта. «Чувствуется теснота в зоне посадочных мест, выделенных для 10 ресторанов. Кроме того, расположение операторов фуд-корта рядом с центральной зоной эскалаторов также относительно спорно», – комментирует эксперт.
«Под раздачу» попал и принцип размещения арендаторов у двух основных входных групп в ТЦ. «Учитывая, что основной поток посетителей приходится на вход с Щукинской площади, арендопригодные помещения, размещенные здесь, более привлекательны для операторов, нацеленных на высокую оборачиваемость с 1 кв. м: именно у этого входа, а не у выхода на ул. Маршала Василевского, было бы комфортнее разместиться «Евросети», – замечает Андрей Васюткин.
В свою очередь, г-н Обуховский полагает, что в ТРЦ «Щука» «попытки создать архитектурные акценты оборачиваются помещениями, неудобными для арендаторов»: «Навигация, планировочные решения и вертикальные коммуникации сделаны достаточно качественно и понятно для посетителей, в остальном, пожалуй, серьезных прорывов в области концепции в «Щуке», как и в большинстве российских ТРЦ, вы не найдете. Однако, внутренняя циркуляция посетителей и планировочные решения гораздо более понятны посетителю, чем у многих конкурентов, и, на мой взгляд, больше внимания уделено дизайну общих площадей», – считает эксперт.
Элементы внешней навигации на пути к ТРК встречаются на всех основных примыкающих магистралях. Широко и эффективно эксплуатируются рекламные пространства вдоль выхода из метро – потенциального клиента ведут яркие рекламные таблички. Внутренняя система навигации также достаточно понятная и четкая – для большого ТРЦ большого города в последнее время это становится все более существенно. На всех этажах – планировочные щиты с цифробуквенными ориентирами и названиями арендаторов, а каждому из пяти наземных уровней комплекса присвоен определенный цвет. Правда, в аспектах управления потоками и вертикального сообщения отмечены и минусы. «Для перемещения по ТРЦ можно воспользоваться не только рассредоточенными эскалаторами, но и лифтами, которые работают по какому-то странному алгоритму. Необходимо запастись терпением, чтобы добраться до пункта назначения! В декабре при увеличении посетителей это может стать «узким местом» проекта», – сетуют сотрудники магазина «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ». Cуточный трафик посетителей объекта составляет 30–45 тыс. человек.
Трехуровневый подземный паркинг повлиял не только на стоимость проекта в сторону ее увеличения. Неудобство пользования подземной парковкой если не отбивает у покупателей интереса к «Щуке», то изрядно осложняет подступ. Впрочем, Андрей Васюткин утверждает, что доминирующая особенность ТРК – как раз его неоднозначность: «При таком составе арендаторов первичный фактор «расположение прямо у метро» частично теряет привлекательность, так как работает большей частью на развлекательную составляющую ТРЦ – особенно на посещаемость «Каро-фильма» и фуд-корта. Одновременно формат «якоря» («Алые паруса») явно рассчитан на публику, приезжающую на авто. Однако затрудненная транспортная обстановка в районе м. «Щукинская» и не совсем удачно реализованная парковка самого ТРЦ может оставить за бортом существенную часть целевой аудитории гастронома, а значит, и всего комплекса». «Самый большой супермаркет «Алые паруса», славящийся своим качеством, наверняка притягивает посетителей с доходами выше среднего, а магазин С&A заинтересует более бюджетные слои населения», – добавляет Александр Обуховский.
А вот вопрос корреляции тематики знаменитого «Острова сокровищ» и его советской мультяшной версии, использованной для продвижения объекта, с именем пресноводной тезки ТРК на Щукинской, говоря начистоту, на первых порах решительно озадачил и экспертов рынка, и покупателей. «Скорее всего выбор «пиратских мотивов» для торжественного открытия, буклетов и т. п. был обусловлен некой поспешностью в принятии решений», – иронизирует Андрей Васюткин. Но постепенно все привыкли: комплекс-то и в самом деле прелюбопытнейший получился…

Клюет в любую погоду
В целом распределение типов арендаторов по уровням все же вполне логичное. Свободных площадей (не открытых магазинов) мало – всего два места на данный момент пустуют. Для многих главной причиной заглянуть в «Щуку» станет наличие двух крупных арендаторов – универмагов неполной линии, уверены эксперты.
«100% торговых площадей комплекса сданы в аренду, и количество заявок от потенциальных арендаторов, на основании которых составляется лист ожидания, превышает потенциал сдаваемых помещений, – сообщает представитель собственника ТРК. – Арендные ставки в «Щуке» соответствуют среднерыночному уровню ставок в аналогичных торговых комплексах города Москвы. Стандартный договор аренды мы заключаем на 5 лет».
«Как арендатор крупных площадей в ТРК «Щука», мы весьма довольны сотрудничеством с «ДОН-Строем», – комментирует руководитель отдела маркетинга «Холдинг-Центра» (сеть универмагов «ХЦ») Николай Капранов. – Место великолепное, проект большой, реализован во всех отношениях профессионально. Все это обещает «ДОН-Строю» высокую доходность на вложения. Наш магазин работает весьма успешно, все экономические показатели соответствуют заданной для этого проекта экономической модели универмага. Арендные ставки в целом сбалансированы – то есть их повышение сделало бы наш бизнес в «Щуке» более рискованным в плане окупаемости и достижения нормы прибыли на перспективу ближайших лет. С другой стороны, в случае снижения ставки с учетом довольно успешного старта проекта прибыль недополучил бы девелопер. Таким образом, в нашем понимании баланс интересов арендатора и арендодателя «Щуки» достигнут без ущерба друг другу», – резюмирует г-н Капранов.
Местом открытия нового супермаркета «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ», по словам руководства сети, ТРК «Щука» был выбран не случайно – и прежде всего благодаря удачному расположению, обеспечившему интенсивный трафик покупателей. «На сегодняшний день «Щука» – самый большой торгово-развлекательный комплекс на северо-западе Москвы, воплотивший концепцию универсального магазина one-stop-shop: под одной крышей удачно аккумулированы магазины ведущих марок, разнообразные развлечения, кафе и рестораны, офисы сервисных компаний, – рассказывает PR-менеджер компании «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ» Людмила Семушина. – Общий объем инвестиций в открытие этого магазина составил порядка $1,5 млн. В планах компании окупить затраты в течение одного года». На данный момент «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ» на 4-м этаже ТРК площадью 1200 кв. м – второй по величине (после магазина в ТК «Горбушкин двор») супермаркет розничной сети.

ТРК «Щука»

Объем инвестиций в проект: $120 млн.

Адрес: ул. Щукинская, д. 42 (СЗАО)

Ближайшая станция метро: «Щукинская»

Собственник: ЗАО «ДОН ДЕВЕЛОПМЕНТ И МЕНЕДЖМЕНТ»

Девелопер/застройщик/УК/брокеридж: ООО «ДС ДЕВЕЛОПМЕНТ» (группа компаний «ДОН-Строй»)

Маркетинговые исследования: Jones Lang LaSalle

Инжиниринговая компания: CYVAS general trade Itd

Архитектор: архитектурная мастерская «Группа «АБВ»

Строительная компания: CYVAS general trade Itd

Подрядчик: ОАО «ЦНИИ Промзданий»

Страховая компания: ОСАО «Ингосстрах»

Начало строительства: май 2004 г.

Окончание строительства: июнь 2007 г.

Открытие: июнь 2007 г.

Площадь участка: 15 000 кв. м

Площадь пятна застройки: 12 690 кв. м

Общая площадь проекта: 105 тыс. кв. м

Арендопригодная площадь: 42 тыс. кв. м

Торговые уровни: 5 наземных этажей

Число операторов: 165

Якорные арендаторы (6): универсам «Алые Паруса», универмаги одежды C&A и «ХЦ», «Детский Мир», «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ»

Паркинг: подземный (с -1-го по -3-й этажи) 36 500 кв. м (700 м/м)