Сергей Перевалов: «Торговый центр можно отнести к «движимости»: там все должно кипеть и работать»
– Компания «КИТ-Кэпитал» претендует на федеральный статус, однако в отличие от крупных российских девелоперов ее головной офис находится не в Москве, где сконцентрирована бизнес-элита и основной административный ресурс, а в Екатеринбурге. Как этот факт отражается на развитии компании?
– Действительно интересно, откуда руководить процессом. В моей практике можно руководить по телефону, даже сидя дома. На мой взгляд, управляя из регионального центра, мы более ценны, чем те же москвичи. С одной стороны, Екатеринбург, по моему мнению, является вторым после Москвы городом в России по уровню доходов граждан, деловой активности, по развитию. С другой – мы лучше знаем региональную специфику, чем компании, которые сидят в столице и не замечают многих процессов в регионах. Следовательно, именно мы можем попасть в цель. Так, мы можем четко смоделировать интересы Кургана, Челябинска, Тюмени с точки зрения развития торговой недвижимости. Москвичам это сделать трудно, им нужно пожить здесь.
– Специфика «КИТ-Кэпитал» – экспансия в средние и малые города. Насколько это более сложные территории с точки зрения освоения, чем города-миллионники? Как происходит взаимодействие с муниципальными властями?
– Когда мы приходим в какой-то город, мы предлагаем определенную концепцию. Мы говорим городской администрации о том, что принесем новую культуру, новые виды развлечений, досуга для молодежи, новую моду, сможем как-то облагородить данную территорию. В результате, посмотрев планы развития города, администрация города, как правило, говорит: «Да, нам это интересно, потому что мы тоже хотим развиваться, нам нужны новые формы».
Главное, чтобы наши предложения были адекватными и здравыми. К примеру, если мы приедем в город Первоуральск (Свердловская область) с населением 170 тыс. человек и обратимся к мэру с предложением построить торговый центр площадью 60 тыс. кв. м, он нас не поймет. Поскольку такие размеры торгового центра чересчур велики для Первоуральска. Но если мы предложим проект торгового центра на 14 тыс. кв. м, где логично будут размещены многие интересные форматы, то мэр наверняка согласится. Как правило, администрация города любит своих горожан и отстаивает их интересы. У нас хорошие взаимоотношения с главами городов Каменск-Уральский, Нижний Тагил.
– В настоящее время торговые центры вашей компании расположены в Уральском регионе, но уже заявлены планы об экспансии на Черноземье и юг России, в Поволжье и Сибирь. Вы могли бы сравнить развитие уральского рынка недвижимости с другими округами России?
– Наш Уральский федеральный округ силен крупными масштабными предприятиями, серьезным мощным производством в отличие, к примеру, от Поволжья и юга России. Как следствие, у нас много рабочих мест, выше уровень доходов населения, обширнее покупательские интересы. У уральцев больше возможностей реализовать свои амбиции, заработать деньги, потратить их. Неслучайно наши торговые центры находятся в городах Свердловской области, которые мы продолжаем осваивать. В наших планах также выход в Челябинск, Тюмень, Пермь – там в последнее время также ощущается серьезный приток инвестиций.
Есть мнение, что Курган не совсем успешный город с точки зрения реализации амбиций в торговле и недвижимости. Я так не считаю. Вопрос лишь в том, чтобы четко понимать, в каком направлении город будет развиваться и что нужно потребителю в настоящее время. Сейчас мы с большой уверенностью делаем реконцепцию торгового центра «КИТ» в Кургане, это интересно. Мы ведем переговоры с крупными якорными арендаторами, которые проявляют интерес к Зауралью. Этот интерес инициирован нами, поскольку мы совершенно точно знаем, куда нужно идти. Пойдемте с нами – и вы не проиграете.
Мне кажется, что хуже мы жить не станем. Это уже невозможно. Поэтому сегодня Россия стала в целом интересна для коммерции. Я не знаю такого места, которое на сегодняшний день не интересовало бы бизнес. Главное – прийти первым и быть знающим человеком. Важно знать, что ты здесь хочешь сделать.
– Говоря об объеме торговых площадей в Екатеринбурге, локальные игроки утверждают, что этот сегмент уже перенасыщен, в то время как западные и столичные консалтинговые структуры считают, что уральской столице еще есть куда расти в этом сегменте. Чья позиция вам ближе?
– Видимо, существует такая идея – превратить город в единый торговый центр. Взять Екатеринбург, накрыть его единой крышей – вот тебе и торговый центр. Я против этого. Кроме строительства торговых центров есть много других направлений развития бизнеса. В городе нехватка гостиниц экономкласса, выставочной недвижимости. Я бы двигался в этом направлении при вложении средств в Екатеринбург.
В бизнесе я столкнулся с шаблонным подходом. Идет кто-то первый, другие видят, что он идет достаточно успешно, и тоже начинают двигаться за ним. Начинают заниматься таким же делом. И все строят похожие, как грибы, торговые центры. А потребитель, в свою очередь, рассуждает: «Да не поеду я никуда. Я пойду туда, где ближе к моему дому. Зачем я буду тратить время на какие-то поездки?» На сегодняшний день в Екатеринбурге довольно много масштабных торговых центров, их число продолжает увеличиваться, уже начинается перенасыщение.
Когда я был на стажировке в Америке, видел там торговые центры – пустые, потому что потребители уже насытились. Ну что им там делать, в этих 60 тыс. кв. м?
– Что нужно сделать для того, чтобы торговый центр был успешен и в перспективе?
– Нужно все время возбуждать интерес у покупателей. Но переделать огромный центр площадью 60–70 тыс. кв. м подо что-то другое очень сложно. А объект площадью 14 тыс. кв. м я вам хоть завтра переделаю. Меняем концепцию – и все. Поэтому «динозавры» вымрут первыми, а небольшие ТЦ, будучи мобильными, останутся.
Выиграет тот, кто предложит самую интересную концепцию, идею. Правда, многие сегодня не могут вразумительно объяснить, что же такое концепция. Только отвечают: «Концепция – это концепция». Я так понимаю, что идея, которую ты осмыслил, понял, постиг и смог убедительно донести, – это и есть твоя концепция. Люди должны понять эту идею.
– В настоящее время проходит реконцепция торгового центра «КИТ» в Екатеринбурге в формат outlet. Это достаточно уникальный для нашей страны формат торговли, еще не проверенный в российских реалиях. Не боитесь проиграть?
– Нет, не боюсь. Этот формат интересен для ритейла, для собственников торговых марок и брендов. Они привозят коллекцию в город. Треть коллекции продают и фактически оправдывают закупочную цену всего товара. А две третьих товара у них остается на торговых площадях. Как привезти новую коллекцию, на какие площади? Нужно освободить полки. Мы им говорим, что 70–75% покупателей от общего числа потребителей не будут покупать новую коллекцию, а будут выжидать, когда цена на товар опустится на 70%, чтобы купить его со скидкой. Но зачем ждать скидок? Мы предлагаем ритейлерам, реализующим одежду: «Сколько у вас на складах одежды, которую вы не можете разместить в залах, – пожалуйста, в «КИТ»!»
Люди любят скидки и ждут их. А торговый процесс у нас никак не упорядочен в этом плане. Все знают, что во Франции есть определенные дни, когда повсеместно делаются скидки. И это нормально и четко регулирует процесс торговли, потому и возникли outlet. У нас рынок тоже подойдет к этому. Не завтра, то послезавтра. Я четко это вижу. Потому было принято решение сделать в Екатеринбурге торговый центр нового формата, с новым видением, с новой ценовой политикой для качественных вещей.
И это еще не все. Мы хотим объединить все пространство торгового центра. Я говорю ритейлерам: «Зачем вам каждому кассир и кассовый терминал? Давайте мы сделаем универмаг с одним кассовым терминалом». Это удобно и для владельцев магазинов, у которых снижаются затраты на персонал, и для посетителей. Вы войдете в outlet, и здесь в едином пространстве будут расположены бутики с одеждой, обувью, украшениями. В одном бутике вам понравились туфли, в другом – платье. И вы можете все это примерить одновременно и посмотреть, подходит вам этот наряд или нет.
– Тогда почему столь удачная концепция для торгового центра до сих пор не была реализована в России? Что этому мешало?
– Ну кто-то же должен стать первым. Наверное, я бы не пришел к идее оutlet, если бы не взял проект «КИТ-Кэпитал». Я зашел в торговый центр в Екатеринбурге и начал думать, как его изменить. Я понимал, что этот торговый центр отжил в том виде, в котором он существует сейчас. Нужно что-то новое предложить. Повторять идею торговых центров Екатеринбурга «Гринвич» или «Парк Хаус» – это глупо. Должна быть новая форма. Мы отработаем формат outlet в Екатеринбурге, после чего начнем его тиражировать, если это будет целесообразно, и в других городах России.
Я вижу, что этот проект будет успешным, так как уже поступает много заявок от потенциальных арендаторов. Макдоналдс поддержал нашу идею и готов стать арендатором нового блока торгового центра. Нам звонят и хотят обсудить вопросы расположения. Мы ожидали этого.
– Формат outlet подразумевает определенный тип торговой недвижимости?
– Здесь нет определенных стандартов. Единственное, что хотелось бы добавить: из торгового центра площадью 60 тыс. кв.м outlet сделать невозможно, а из объекта площадью 14–25 тыс. кв.м– легко.
– Какими вы видите перспективы развития торговой недвижимости?
– Что касается «Кит-Кэпитал», то сегодня в целях освоения мы рассматриваем 40 городов, из них 10 – на Украине. Оцениваем приоритеты – куда бы мы хотели зайти и где строиться. В целом с точки зрения развития торговой недвижимости это очень интересная ниша, и она будет развиваться. А вообще, если подумать, то в определенном смысле торговый центр нельзя назвать недвижимостью, ведь там все должно кипеть и работать. Торговый центр должен называться «движимостью»! Я как бизнесмен считаю, что сегодня эта ниша самая сильная.