Реконцепция и остальные «ре»…

Многочисленным «ре» (реконцепция, реновация, редевелопмент, реброкеридж, ребрендинг) сложно дать точное определение, так как пока в России нет единых стандартов их применения, – считает коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников. Рынок слишком молод, слишком бурно развивается – за его теоретическое обоснование никто не брался, и каждая компания применяет эти термины по-своему. И все же большинство игроков сходятся в определении реконцепции как комплекса мероприятий, направленных на повышение доходности объекта. Какой именно набор инструментов подобрать для реконцепции, зависит от каждого конкретного случая: где-то можно обойтись перепозиционированием и ребрендингом, где-то – необходима серьезная реконструкция. Не секрет, что многие торговые цент­ры в городах Большого Урала строились в то время, когда практически ни у кого не было представлений о форматах и «правильной» структуре. ТЦ возводились с целью получения «быстрой» прибыли. Это привело к тому, что сегодня множество объектов вообще не имеет концепции. Между тем рынок стремительно меняется, конкурентная среда становится все более жесткой, и в реконцепции со временем начинают нуждаться даже очень успешные моллы.
«Рынок недвижимости цикличен, он проходит четыре стадии: оживление, расширение, избыточное предложение и спад, – отмечает господин Мельников. – Чем ближе стадия избыточного предложения, тем острее встает вопрос конкуренции. В это время доля свободных площадей увеличивается, а среднее значение заполняемости, наоборот, уменьшается. Обостряется борьба за покупателя и арендатора. Вот тут вопрос удачной концепции встает наиболее остро».
Например, по оценкам аналитиков, Екатеринбург находится сегодня на стадии расширения. Доля свободных площадей в городе не превышает 3%. Это значит, что пока существует дефицит качественного предложения. В третью стадию столица Среднего Урала еще не вошла, но ряд компаний, работающих на перспективу, уже сейчас задумывается о том, насколько успешными будут их объекты через несколько лет.

Первые ласточки
Директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин отмечает, что жизненный цикл концепции торгового центра в России составляет примерно 5–7 лет. За рубежом этот срок несколько выше – 8–10 лет. Как правило, по окончании указанного времени объект нуждается в реконцепции. По оценкам специалистов компании, реконцепция необходима не менее трети торговых центров Екатеринбурга. К ним относятся ТРЦ «Екатерининский», ТЦ «Кит» и другие. В Комитете по бытовому обслуживанию населения гор-администрации уточняют: в 2008 г. в Екатеринбурге будет проведена реконцепция 9 центров. В смене концепции, по словам заместителя главы города Виктора Контеева, нуждаются , например, такие проекты, как ТЦ «Восточный» и «Весенний».
Одним из первых по пути реконцепции пошел ТЦ «Дирижабль». Он начал работу еще в 2001 г., и теперь девелопер проекта – компания «Олипс» – и игрок «большой четверки» Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko подготовили проект его реконцепции. Она подразумевает строительство второй очереди центра, а затем «мягкую» реновацию существующей первой очереди. Под мягкой реновацией в компании подразумевают модернизацию здания без его закрытия, с сохранением обычного режима работы. К модернизации приступят не ранее 2011 г., после того как будет построена вторая очередь и открыта строящаяся поблизости станция метро «Ботаническая».
Генеральный директор ТСК «Цент­ральный рынок» Иосиф Марач отмечает, что для российских регионов наиболее актуальной является реконцепция «по неудачности». С другой стороны, множество ТЦ реконструируется из ранее функционировавших предприятий (рынков, фабрик, универмагов), позволяя говорить еще об одном «ре» – редевелопменте. «На примере уфимского Центрального рынка мы можем увидеть, как происходит реконцепция «по старости», – отмечает господин Марач. – Самый посещаемый рынок Республики Башкортостан просуществовал более 55 лет, основные здания и сооружения последние годы находились в стадии физического износа, а относительно новый корпус (открыт в 2003 г.) устарел с функциональной точки зрения. В настоящее время на рынке проводится глобальная реконцепция – на его месте начнет работу ТЦ «Центральный». Естественно, поменяется и пул арендаторов. В целом перед управляющей компанией стоит задача изменить имидж объекта».
В Уфе реализуется еще один крупный проект редевеломпента – строительство ТРК «УфаПлаза» на территории ВДНХ РБ. Он не только предполагает перестройку всех сооружений, отведенных под выставку, но и создание торгово-развлекательной части. Комплекс будет включать две части – «УфаПлаза» и ВК «Башкортостан». Общая площадь объекта составляет 40 тыс. «квадратов».
В Перми идет, по определению директора по консалтингу корпорации «Перспектива» Ольги Мазеевой, «мягкая» реконцепция ЦУМа. Торговые площади в нем увеличиваются, а мелкие ритейлеры заменяются крупными торговыми сетями.

How much & how long?
Цена реконцепции складывается из двух основных составляющих: во-первых, это планирование и затраты на строительно-отделочные работы, во-вторых – простой торговли. По оценке Александра Засухина, минимальная стоимость разработки новой концепции, включая маркетинговые исследования, составляет примерно 700 тыс. – 1 млн рублей плюс экономическое обоснование – от 360 тыс. При этом господин Засухин считает, что реконцепция должна стоить дороже, так как консультанты привязаны к характеристикам уже построенного объекта, к его конфигурации, логистике, наконец, просто к высоте потолков. Это сложнее, чем начинать проект с «чистого листа». При этом затраты владельцев центра, естественно, ниже, чем при строительстве, и срок окупаемости меньше – около 3,5–4 лет. Если говорить о сроках, то подготовка экономического обоснования занимает около 60 дней, от 3 до 5 месяцев готовится эскизный проект, сами же работы, если они не связаны с новым строительством, идут 2–4 месяца.
В то же время, по словам Иосифа Марача, реконцепция, даже если она не глобальная, по объемам затрат приближается к возведению нового здания. Демонтаж – около 10–15 тыс. руб. за 1 кв. м, а новое строительство – 30–35 тыс. Так, размер инвестиций в реконструкцию ТСК «Центральный рынок» составил 864,5 млн руб., в реконструкцию ВДНХ РБ – более 1 млрд. Строительство ТЦ «Центральный» началось в декабре 2006 г. и должно быть завершено в IV квартале 2008 г. ТРК «УфаПлаза» и ВК «Башкортостан» откроют двери для посетителей в I квартале 2009 г.
Второй вопрос, который неизбежно встает перед девелопером, собственником или УК: как быть с арендаторами? Эксперты сходятся во мнении, что на цивилизованном рынке все участники процесса понимают его выгоду и согласны терпеть временное снижение прибыли с учетом перспективных заработков. Чтобы сохранить покупателей и арендаторов, ТЦ, как правило, закрывают на перестройку по частям, а ритейлерам на время проведения работ снижают арендную плату. Однако для некоторых управляющих компаний реконцепция – удобный повод, чтобы избавиться от неформатных арендаторов.

Страсти по консультантам
«Реконцепцию целесообразно проводить с привлечением профессиональной команды консультантов или специализированной консалтинговой компании, – полагает Александр Засухин. – В этом случае все исследования проводит хорошо подготовленная группа высококлассных экспертов. Нужно понимать, что реконцепция – болезненный процесс, так как во время ее проведения конкурентоспособность объекта сильно понижается и создается опасность потери устойчивости бизнеса».
Актуальным остается вопрос выбора между иностранными, федеральными и своими, региональными, консультантами. По мнению г-на Засухина, совершенно необязательно сегодня привлекать к работе над концепцией транснациональных игроков. По его словам, у мировых компаний, конечно, наработан большой опыт, но именно «благодаря» этому многие их объекты похожи между собой. В то же время в регионах появились профессиональные игроки, способные работать на очень высоком уровне и предлагать клиентам неординарные решения – ведь оригинальность проектов в скором времени станет одним из основных конкурентных преимуществ. Кроме того, местные консультанты лучше знают рынок и его особенности. И наконец, отделения иностранных игроков в России комплектуются из все тех же отечественных специалистов.
Однако, по словам г-жи Мазеевой, крупные бренды могут «привести» в центр федеральные и иностранные торговые сети, которые больше доверяют известным игрокам. Региональные компании, конечно, такой возможности не имеют.
Иосиф Марач считает, что не нужно слепо доверяться консультанту. Если собственниками было принято решение о проведение реконцепции ТЦ, необходимо провести тендер среди консалтинговых компаний. А предоставленные консультантами результаты нужно проверять, так как чаще всего приглашаются федеральные консалтинговые службы, не знающие специфики местного рынка.

В качестве вывода
Ситуация в Уральском регионе не однородна – присутствуют города с перенасыщенным рынком коммерческой недвижимости (Екатеринбург) и города, где ощущается острый недостаток в торговых площадях (Уфа). В то же время «поход» на места крупных федеральных сетевых ритейлеров и общее развитие рынка стимулируют отстающих. Так, за последние годы инвестиционная привлекательность Уфы значительно возросла. В 2006 г. международное агентство Standard & Poor's повысило долгосрочный кредитный рейтинг республики до уровня ВВ, прогноз «стабильный». Агентство Moody's подтвердило рейтинг кредитоспособности республики – «Bal, прогноз стабильный». По мнению аналитиков, это приведет к резкому скачку в развитии рынка, в том числе и торговых центров. В корпорации «Перспектива» отмечают, что в 2006 г. общий объем качест­венных торговых площадей в Перми достиг 240 тыс. «квадратов». А площадь всех запланированных к вводу в 2007–2008 гг. объектов превысит 150 тыс. кв. м. Сегодня в городе работают 18 торговых центров, и, по мнению Ольги Мазеевой, пока процесс реконцепции идет не очень активно, однако в ближайшие годы ситуация изменится. Развитие торговых центров неизбежно повлечет за собой смену форматов. Это значит, что готовиться к реконцепции стоит многим участникам рынка.