Ноу-хау западных зодчих

Прикоснуться к шедевру
В настоящее время в Москве и Санкт-Петербурге привлечением на масштабные проекты недвижимости известных мировых архитекторов никого не удивишь. Девелоперская компания Capital Group одна из первых задействовала в своем проекте иностранного архитектора. В 2003 г. голландский архитектор Эрик ван Эгераат разработал для российского девелопера проекты многоэтажного жилого комплекса «Русский авангард» и комплекса из двух небоскребов «Город столиц» на территории «Москва-Сити» (сейчас этим проектом занимается американская проектная фирма NBBJ). Знаменитый британский архитектор Норман Фостер в феврале 2006 г. вместе с компанией «СТ Девелопмент» Шалвы Чигиринского выиграл конкурс на реконструкцию острова Новая Голландия в Санкт-Петербурге. В Москве архитектор по заказу той же компании спроектировал 600-метровую башню «Россия» на территории комплекса «Москва-Сити» и развлекательный центр в Нагатинской пойме. А итальянский архитектор Дэвид Фишер разработал проект вращающейся башни в столице для Mirax Group. Он предложил так называемую динамическую архитектуру: этажи здания могут вращаться по одной вертикальной оси независимо друг от друга, получая энергию от ветра. Этажи собираются целиком и крепятся на центральной части здания.
В Санкт-Петербурге для реализации проекта нового здания Мариинского театра привлечен французский архитектор Доминик Перро, а проектированием нового терминала аэропорта «Пулково» занимается бюро Grimshaw & Partners Ltd во главе с британцем Николасом Грим­шоу. И это далеко не полный список проектов в российских столицах с участием известных мировых архитекторов. По разным оценкам экспертов, в настоящее время доля московских и петербургских объектов недвижимости, проектированием которых занимаются иностранцы, составляет около 5%.
В регионах до последнего времени девелоперы при проектировании объектов полагались на собственные силы либо пользовались услугами местных независимых архитектурных бюро. Правда, в текущем году ситуация на рынке недвижимости начала кардинально меняться – сразу несколько заказчиков одновременно объявили о привлечении мировых звезд архитектуры для реализации проектов в разных сегментах недвижимости. Так, Эрик ван Эгераат подписал контракты на проектирование торгово-развлекательного центра «Вершина» в Сургуте. По замыслу автора, здание будет внешне напоминать сломанную льдину. Как полагает голландский архитектор, ТРЦ в Сургуте станет его первым завершенным проектом в России (окончание запланировано на 2008 г.). Проектированием еще одного торгово-развлекательного центра, на этот раз в Екатеринбурге, займется японский архитектор Кишо Курокава, который в мае текущего года победил на конкурсе местной группы компаний RED.
Архитектурная концепция бизнес-центра «Стражи Урала» разработана французским архитектурным бюро Valode & Pistre. Комплекс будет состоять из двух высотных башен – северной (41 этаж, высота 218 м) и южной (36 этажей, 195 м), задуманных как скульптуры бронзовых гигантов – стражей, охраняющих город, Уральские горы и границу между Европой и Азией. Башни будут соединены между собой двухуровневым переходом, внешне напоминающим триумфальную арку. Рядом расположатся здания низкой этажности площадью около 91 тыс. кв. м, в том числе автопарковки (37 тыс. кв. м). Высотные здания комплекса займут офисные помещения класса А, апартаменты, рекреационные зоны, ресторан. Прилегающая низкоэтажная застройка отведена под бизнес-центр, сервисы, торговую зону, кафе и парковки. Впрочем, самые масштабные и «футуристические» проекты с участием мировых архитектурных звезд в Уральском регионе заявлены в сфере гостиничной недвижимости. И это неудивительно – сегодня этот сегмент один из самых перспективных для вложения инвестиций.

Гостиничная эйфория
Гостиницы советского образца в регионах уже давно устарели и не поддаются никакой классификации, в то время как спрос на качественные отели стремительно растет. По данным аналитического отчета «Тенденции развития российского гостиничного рынка» маркетингового агентства Abarus Market Research, в настоящее время денежная емкость гостиничного рынка России оценивается в $1,7–2 млрд, а темпы роста – в 20–25% в год. По данным консалтинговой компании Colliers International, сегодня в регионах неудовлетворенный спрос превышает предложение в сфере гостиничной недвижимости на 15–30%.
Растущий спрос на отели породил на Урале целый ряд оригинальных амбициозных проектов, к реализации которых девелоперы все чаще привлекают западных архитекторов. Так, в Челябинске группа компаний «Азия» в рамках создания по франчайзинговому договору гостиницы Chelyabinsk-Riverside сети Holiday Inn привлекла архитекторов из студии Paolo Bodega Architetto (Италия). Инвестиции в проект составили 400 млн рублей, предполагаемый срок окупаемости – 7 лет. Holiday Inn Chelyabinsk-Riverside станет первым отелем сети в регионах России (прежде гостиницы открывались только в Москве и Петербурге). Отель будет включать 165 номеров, ресторан, спортзалы и конференц-зал на 200 человек.
Масштабный гостиничный проект с участием западного архитектора реализует в Пермском крае местная управляющая компания «Уралиа-Прогресс». В рамках реализации курортного проекта «Новые ключи», которая началась еще в 90-х гг. прошлого века, компания заявила о строительстве нового четырехзвездочного гостиничного комплекса бизнес-класса на 400 номеров в Суксунском районе региона на площади 48 га. Строительство отеля начнется в мае 2008 г., объем инвестиций – 60 млн руб., срок окупаемости – 7–10 лет. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован в 2010 г. Проектировать гостиничный комплекс приглашен немецкий архитектор Герберт Кохт, обладающий богатым опытом подобных разработок. В частности, в мире он известен созданием архитектурного облика пятизвездочного отеля «Интерконтиненталь» в австрийском Зальцбурге. Как рассказал заместитель директора «Уралиа-Прогресс» Сергей Сташков, проектировщики отказались от традиционного для большинства российских курортов комплекса с несколькими корпусами и решили выстроить здание в форм е круга. Окна номеров будут с одной стороны выходить на сосновый бор, а с другой – во внутренний дворик с садом. По задумке авторов проекта, кроме четырехзвездочной гостиницы на 400 номеров площадью 34 кв. м каждый, в комплексе расположатся конференц-зал на 1,5 тыс. человек, 10 вилл VIP-класса, SPA-салон с бассейном, аквапарк и горнолыжный склон. Главным ноу-хау проекта станет бассейн под открытым небом с подогревом, в котором посетители смогут плавать в любое время года. В рамках проекта в Суксунском районе также предполагается восстановить дом купца Каминского и церковь.

Идеи от западных архитекторов
В Екатеринбурге при участии французского архитектурного бюро Valode & Pistre на берегу реки Исеть возводится первый отель международной сети Hyatt – Hyatt Regency Ekaterinburg уровня пять звезд, стоимостью около $160 млн. Как рассказал менеджер по возведению Hyatt Regency Ekaterinburg Давид Оганян, строительство отеля в Екатеринбурге является совместным проектом УГМК, выступившей его генеральным инвестором, французской компании Bouygues (она выполняет функции генерального проектировщика и подрядчика), парижского архитектурного бюро Valode & Pistre и инвестиционно-строительной компании «Верх-Исетская» (Екатеринбург). Здание Hyatt будет напоминать «большую стеклянную коробку с внутренней отделкой, выполненной в русском стиле». «При строительстве гостиницы в Екатеринбурге мы применяем ноу-хау: в стране, где температура колеблется от минус 40 до плюс 40, фасад здания должен быть построен особым образом. Он должен включать систему из трех слоев стекла, с внутренними перекрытиями, металлической сеткой между ними и воздушной прослойкой для вентиляции. Как видите, это довольно сложная система, в России она пока не используется», – отметил один из основателей архитектурного бюро Valode & Pistre Жан Пистр, представляя проект гостиницы Hyatt в Екатеринбурге.
Кроме архитектуры здания французы разработали и дизайн отеля. В 20-этажном здании гостиницы расположатся 300 номеров, включая президентские апартаменты, охраняемая подземная парковка на 135 мест, 4 ресторана, конгресс-зал, бассейн и SPA-клуб с фитнес-центром. «Ярким отличием Hyatt Regency Ekaterinburg от других екатеринбургских отелей станет продуманность высокого сервиса на всех этапах возведения отеля, это будет чувствоваться во всем. Каждый номер в Hyatt Regency Ekaterinburg будет уникален с точки зрения отделки и наличия мебели. Мы заказываем все материалы и мебель у самих производителей Европы и Азии. Например, недавно за мрамором для гостиницы ездили в Грецию и Китай. В отеле будет отличный SPA-клуб, один из лучших в Екатеринбурге, если не самый лучший в городе. Также предусмотрен для высокопоставленных гостей специальный бизнес-клуб в формате Regency Club», – рассказал Давид Оганян.
Пожалуй, самый грандиозный проект в Уральском регионе с участием звезд архитектуры следует ожидать в Ханты-Мансийске. Здесь собираются построить одно из самых высоких зданий в России за Уралом – 56-этажный небоскреб «Бриллиантовый кристалл» высотой 280 м. Небоскреб будет возведен на одном из семи холмов Самаровского чугаса в окружении массива реликтовых хвойных лесов и будет состоять из нескольких зданий под стеклянной крышей общей площадью 161 тыс. кв. м. В небоскребе разместятся офисные и торговые площади, а также две гостиницы: пятизвездочная (на 200 номеров) и четырехзвездочная (на 300–350 номеров). Инвестором проекта выступит ООО «СТТ Групп» Шалвы Чигиринского.
Проектированием комплекса занимается известный британский архитектор Норман Фостер, который прославился проектированием 300-метровой башни Коммерц­банка во Франкфурте-на-Майне и рекон­струкцией здания Рейхстага в Берлине.
По словам авторов проекта, своей формой здание будет напоминать ограненный брил-лиант: «издалека, освещенный солнцем, отражающимся в его бесчисленных стеклянных панелях, небоскреб должен смотреться, как забытый каким-то великаном на лесистом холме драгоценный камень». А расположенные на его поверхности солнечные батареи, по расчетам проектировщиков, будут вырабатывать достаточно электроэнергии для нужд небо-скреба. Современные материалы позволят снизить энергопотери здания в условиях сурового сибирского климата. При этом архитекторы обещают, что возведение здания не представит опасности для окружающей среды. С помощью новых технологий строители поместят высотку посреди сибирских лесов без какого-либо ущерба природе.
«В моей практике это уникальный проект. Прежде мне еще ни разу не доводилось проектировать здание для такого сурового климата. Было сделано все, чтобы не отступить от основных принципов, которых я придерживаюсь уже много лет: максимальное использование воздействия дневного света и солнечной энергии, экологичность, гармония с окружающей природой», – процитировали слова архитектора Нормана Фостера в пресс-службе губернатора Ханты-Мансийского автономного округа.

Кадровый голод или веяние моды?
В настоящее время есть два основных способа вхождения иностранных архитекторов на местный рынок. Первый – в результате победы той или иной компании в международном тендере на проектирование. Второй – непосредственное знакомство западных архитекторов с региональными девелоперами на международных выставках, конференциях.
Как указывают эксперты, главная причина привлечения иностранных зодчих – отсутствие необходимого опыта проектирования современных зданий у отечественных специалистов. «Гостиницы в регионах строятся порой на глазок, а ведь отель – это особый объект, здесь множество нюансов, которые девелопер, имеющий дело с жилой недвижимостью, может просто не знать, а архитекторов и проектировщиков, специализирующихся именно на гостиницах, у нас очень мало, их можно буквально пересчитать по пальцам. В результате возникают такие типичные ошибки инвесторов и застройщиков, как несоответствие месторасположения гостиницы ее классу, оборудование здания на ходу или запоздалый поиск управляющей компании и персонала, что приводит к увеличению и так немалого срока окупаемости отеля», – комментирует проблему кадрового кризиса в архитектуре генеральный директор копании Becar Commercial Property Moscow Игорь Галицин.
С его мнением согласен маркетинг-менеджер Holiday Inn Chelyabinsk-Riverside Наталья Селюнина: «Российские архитекторы тоже делают прозападные проекты. Но пока это еще новая для нас культура не только по стилю самого проекта, но и по взаимодействию с заказчиком. Поэтому каждое обращение к ним – своеобразный эксперимент: создадут – не создадут, удастся – не удастся. Мы же хотим предоставить гостям гарантированный сервис, потому избегаем экспериментов и обращаемся к иностранным специалистам». Нежелание рисковать, взаимодействуя с мест­ными архитекторами, руководитель архитектурного направления екатеринбургской строительной компании «Стройсервис» Надежда Рожкова объяснила так: «У зарубежных компаний гораздо больший опыт высотного строительства, нежели у наших специалистов. Мы ведь высотные центры стали строить не так давно, до этого выше 16 этажей никто не строил. Поэтому наш рынок оказался не готов к столь бурному росту строительства – специалистов пока не хватает. К тому же у нас старая школа: наши архитекторы
выращены на СНиП и советских правилах, а западные архитекторы более раскрепощены в своих проектах – не боятся внедрять новшества. К тому же они обладают новыми технологиями, подходами, которых пока нет у наших специалистов».
Кроме того, по мнению Надежды Рожковой, еще одна причина привлечения иностранных зодчих к гостиничным проектам заключается в том, что появляется все больше иностранных компаний, которые инвестируют в этот сегмент недвижимости. А они, в свою очередь, заинтересованы в привлечении западных специалистов.
Впрочем, как отмечает ряд экспертов, в большей степени местных девелоперов стимулирует обращаться к западным архитекторам желание за счет известных имен архитекторов придать имидж своим объектам. Директор компании FPC-Development Александр Попугаев считает, что иностранный архитектор, привлеченный к проектированию объекта, становится знаком качества. Если имя зарубежной архитектурной фирмы указывается в проекте, значит, уровень объекта коммерческой недвижимости будет заведомо высоким. Как отмечают в Уральской палате недвижимости, за известное имя клиенты готовы платить больше – это автоматически поднимает класс объекта и его инвестиционную привлекательность. Так, по словам участников рынка коммерческой недвижимости, в Москве на объекты индивидуальных архитекторов уже сформировался спрос.

Подводные камни
По разным оценкам экспертов, гонорары западных архитекторов могут составлять в среднем 15–20% от общих затрат на возведение объекта, в абсолютных цифрах в зависимости от объема работ это $50–200/кв. м. Оплата услуг местных зодчих, как правило, в 2–3 раза ниже. Однако местные девелоперы денег не жалеют. Затраты на услуги зодчих компенсируются за счет выполнения работы в более короткие сроки. «Иностранцы обладают одним важным качеством – у них есть согласованная команда, что позволяет сократить сроки разработки проекта: в среднем это 3–6 месяцев. А наши компании убивают время на подбор команды», – отметила Надежда Рожкова. Также гонорары приглашенных зодчих могут быть с лихвой покрыты за счет более высокой цены продажи объекта в перспективе. Так, известное имя зодчего увеличивает стоимость квадратного метра в здании примерно на 30%.
Но высокие гонорары западных архитекторов – не единственный печальный нюанс в работе с ними. По российскому законодательству согласовывать и утверждать проект в администрациях муниципальных образований может только российский архитектор, имеющий лицензию. В результате складываются архитектурные союзы российских и зарубежных архитекторов: идеи разрабатывают западные бюро, а рабочую часть проекта делают отечественные компании. Например, на этапе градостроительного проектирования специалисты Valode & Pistre сотрудничают с российскими проектировщиками – Мастерской Генерального плана Екатеринбурга, а в части инженерной подготовки территории – с «Уралгражданпроектом».
Но даже в такой схеме есть подводные камни. Проект, разра-ботанный иностранцами, может столкнуться с проблемой при прохождении согласовательных процедур: зачастую его приходится адаптировать под отечественные СНиП, противопожарные и санитарные нормы – и тогда от него остается только внешний вид. Уральские девелоперы приводят в пример случай со шведским строительным холдингом Skanska в Москве. Для проектирования торгово-делового комплекса «Смоленский пассаж» холдинг пригласил испанского постмодерниста Риккардо Бофила. Однако сотрудничества не получилось, потому что по мере прохождения всех инстанций первоначальный проект настолько изменился, что звезда отказалась от авторства.
Интересен пример аэропорта «Пулково», где конкурс на проектирование выиграл один из ведущих британских архитекторов Николас Гримшоу. Пока длился конкурс (он шел в несколько этапов) и проходили все согласования, победивший проект все упрощался. В результате в проекте, по оценкам разных экспертов, уже мало что осталось от Гримшоу – по сути, это рядовой коммерческий продукт.
Несмотря на трудности в работе зарубежных архитекторов на уральской земле, эксперты уверены, что число проектов с их участием будет расти. И стимулятор роста – отсутствие у отечественных проектировщиков опыта конструирования высотных зданий, которые нуждаются в особых технологиях. Генеральный директор «RIGroup Девелопмент» Андрей Халтурин указывает, что сегодня в мире почти все современные постройки делают, опираясь на опыт специалистов из США и Западной Европы, и эта практика придет и в регионы России. Например, в Китае сегодня задействованы архитекторы практически со всего мира, в застройке Лондона участвуют французы, немцы, австрийцы. Но и местные зодчие без работы тоже не останутся. Директор екатеринбургской проектной группы «Востокпроект» Евгений Трубецков полагает, что уральским специалистам следует готовить организационные и творческие ресурсы, чтобы иметь возможность объединяться в совместные пред-приятия с иностранными коллегами, которые также нуждаются в уральцах, чтобы адаптировать свои проекты к местной специфике, разрабатывать техническую документацию. А директор челябинского агентства коммерческой недвижимости «ЭРА» Сергей Еремеев добавил, что местные зодчие могут заниматься находящимся сейчас на подъеме промышленным строительством.