Максим Соколов: «Преимущество стратегического проекта – в кумулятивном эффекте»

– Максим Юрьевич, сколько проектов ведет ваше ведомство?
– Сегодня в городе реализуется 18 стратегических проектов, наше задача, как говорит губернатор Валентина Матвиенко, – персональная работа в «ручном» режиме с каждым стратегическим инвестором, которых пока 9. Не могу сказать, что проекты растут как грибы после дождя, но тенденция увеличения количества стратегических проектов в последнее время прослеживается достаточно четко.

– То есть на каждого стратегического инвестора приходится по два проекта?
– Не совсем так. Есть проекты, являющиеся стратегическими, т. е. крайне важными для города, но реализующиеся без привлечения инвестора. Как правило, они связаны с развитием недвижимости. Например, строительство нового футбольного стадиона, второй сцены Мариинского театра, где стратегического инвестора нет и финансирование идет за счет бюджета. В проектах преобразования территории аэропорта Пулково с развитием прилегающих территорий, строительства Орловского тоннеля частных вложений пока нет, но они скоро появятся.
Проект футбольного стадиона является стратегическим не только потому, что «Зенит» стал чемпионом, но потому, что для участия в играх Лиги чемпионов команде нужен стадион, отвечающий международным требованиям. Старая арена фактически утратила то значение, которое было у нее 25–30 лет назад. В современных условиях тот стадион уже не мог работать: изменились стандарты, форматы, требования, нормативы. Тем не менее необходимо было вернуть Крестовскому острову этот якорный объект, вдохнув в него новую жизнь и развивая рекреационную функцию района, учитывая, что в последние годы на Крестовском был сделан явный перекос в сторону жилищного строительства. Поэтому правительство пошло на серьезные бюджетные ассигнования, и проект полностью финансируется из казны Петербурга. В результате мы получим объект международного уровня, новую архитектурную жемчужину нашего города. К сожалению, это последний шедевр звезды мировой архитектуры Кисе Курокавы.
Особенное качество каждого стратегического проекта – кумулятивный эффект. Так, строительство нового стадиона вызовет к жизни ряд других проектов с рекреационными и культурно-массовыми функциями, которые будут развиваться параллельно основной стройке. После строительства второй сцены Мариинского театра (финансируется из федерального бюджета) и реконструкции Новой Голландии полностью преобразится Коломна. В процессе реализации проекта «Пулково» будут развиваться прилегающие земли, в результате Петербург получит не только современный терминал, но и большое количество бизнес-объектов: гостиницы, офисы, складские и логистические комплексы. Кстати, по «Пулково» недавно завершен архитектурный конкурс, а в I квартале 2008-го будет объявлен конкурс для поиска партнера-соинвестора. Орловский тоннель обеспечит развитие не только транспортной инфраструктуры, но и недвижимости в прилегающих к нему районах.

– Изменились ли за два года критерии определения понятия стратегический инвестор?
– Формально нет. Но эти критерии должны меняться, и по поручению губернатора мы готовим проект постановления правительства, который будет рассмотрен в I квартале 2008 года.
Например, давно назрела необходимость в изменении минимального размера инвестиций в стратегический проект – пока это, как правило, 3 млрд рублей. В промышленных объектах такой объем вложений представляется обоснованным. А в проектах в области развития недвижимости (и некоторых других) планку можно поднять до 15 млрд рублей и выше. Стоимость реализуемых сейчас проектов существенно превышает 3 млрд. Размер инвестиций в «Балтийскую жемчужину» составляет более 35 млрд рублей, минимальный объем затрат на проект «Новая Голландия» еще два года назад приближался к 10 млрд, Апраксин двор потребует не менее 15, а то и 20–30 млрд рублей. Только строительство комплекса в Шушарах для перевода грузового двора из центра города (проект «Московская-Товарная») будет стоить несколько десятков млрд рублей, не говоря уже об инвестиционном освоении самой территории «Московской-Товарной» площадью более 22 га, которое тоже потребует огромных средств.
Кроме того, готовящийся документ предусматривает разные градации для статуса стратегического инвестора, а также определение самого понятия стратегического парт­нера Петербурга. Партнеру необязательно реализовывать проект, но город должен обеспечить решение приоритетных задач с помощью таких партнеров и определить преферен-ции, которые могут быть им предоставлены.

– Какие проекты продвигаются активнее всего и реализацией каких администрация недовольна?
– Скорость реализации проектов – один из главных критериев оценки работы нашего комитета, поэтому по большинству из них мы стараемся идти в жестком графике. Время – ресурс, которого нам постоянно не хватает. Есть проекты, продвижение которых по объективным причинам (по экономическим законам рынка, по развитию финансовой системы в мире) не может развиваться быстрее. Например, Западный скоростной диаметр (ЗСД). Нам хотелось бы, чтобы он уже был построен. Но финансовое структурирование, менеджмент проекта, модель его развития предполагают привлечение серьезного инвестора, а он завязан на международные финансовые организации, на длительное финансовое закрытие сделки. Все это не радует нас. Поэтому губернатор решила начать строительство за счет средств регионального бюджета. И первая очередь ЗСД будет сдана к концу 2008 года.
Другой проект, который хотелось бы ускорить, – это Орловский тоннель. Здесь мы серьезно продвинулись: уже к концу декабря подведем итоги предквалификационного этапа. У «Надземного экспресса» тоже был длительный подготовительный период, но, надеюсь, в течение следующего года мы выберем инвестора и параллельно, с января, начнутся подготовительные работы на первом участке.
Первым стратегическим проектом, реализованным с нуля, станет автомобильный завод Toyota. Официальный запуск производства намечен на 21 декабря, и это станет выдающимся событием не только для города, но и для всей страны. Конвейер уже работает в тестовом режиме.
Точно по графику развивается и «Балтийская жемчужина» – сдан в эксплуатацию первый комплекс зданий на 10 тыс. кв. м. Справа от него возводится еще один на 200 тыс. кв. м жилья. По заверению наших китайских партнеров, к началу 2009 года эти дома уже будут построены.

– Какие крупные компании намерены участвовать в конкурсе по надземному экспрессу?
– На протяжении последних лет большой интерес к проекту проявили все крупнейшие международные бренды – производители подвижного состава: «Сименс», «Шкода», «Бомбардье», «Альстома», «Марубени» и др. Мы рады всем участникам и гарантируем, что будет честная конкуренция – никаких преференций ни одной компании, в том числе отечественной. В начале года мы организуем роуд-шоу, где управляющий этим проектом (городское ОАО «Надземный экспресс»), члены конкурсной комиссии и представители правительства Петербурга будут встречаться с потенциальными участниками конкурса и международными финансовыми организациями.

– Как будет проходить трасса и утвержден ли окончательный маршрут?
– Да, сегодня уже есть полное понимание того, где и как будет проходить трасса, принято соответствующее постановление правительства. Трасса начнется в Стрельне – напротив Дворца Конгрессов, далее она пройдет по будущему продолжению проспекта Ветеранов с обязательным ответвлением на «Балтийскую жемчужину». В этом микрорайоне будут проживать свыше 35 тыс. человек, поэтому здесь предусмотрены две станции. Далее маршрут пойдет по проспекту Ветеранов, минуя станцию метро, приближаясь к Ленинскому проспекту. Потом – через КАД по Дунайскому проспекту, мимо станций метро «Звездная» и «Купчино» – трасса уйдет на Обухово, где и закончится первая очередь экспресса.
Сейчас продолжается работа над обоснованием инвестиций по следующим очередям, которые будут формировать дугу с востока, выполняя функцию кольцевой ветки метрополитена. Надземный экспресс будет построен по современным стандартам, и переход пассажиров на другие виды транспорта будет организован в крытых пересадочных комплексах, а не под дождем и снегом.
Мы долго изучали мировой опыт и знаем все о каждом подобном проекте, реализованном в мире. На основе изученного материала было решено строить преимущественно (на 70%) надземный вариант. И только в тех новых районах, где экспресс не будет пересекаться с существующей улично-дорожной сетью или где пересечение будет безопасным для движения состава, предусмотрен наземный способ передвижения.

– Какие из стратегических проектов содержат наибольший объем коммерческих площадей?
– Видимо, «Морской фасад» – 440 га намывных территорий, где предусмотрен значительный объем коммерческой недвижимости. Проект развивается строго по графику. Уже в июле 2008-го первые лайнеры станут швартоваться на построенных причалах морского пассажирского терминала. Параллельно идет намыв территорий в границах жилой и общественно-деловой застройки. Сложность проекта – во временной протяженности, основная часть объектов будет построена к 2012 году, а полностью проект будет реализован, видимо, к 2018–2020 гг. Но первые объекты коммерческой недвижимости начнут строиться уже в следующем году.
В «Балтийской жемчужине», которая занимает почти 200 га, запланировано более 1,1 млн кв. м жилья и около 0,5 млн кв. м коммерческой недвижимости. Кстати, это был первый опыт комплексной застройки крупных территорий после почти 30-летнего перерыва. «Балтийская жемчужина» предопределила новый подход к градостроительным вопросам, и теперь губернатор ориентирует инвесторов именно на комплексное преобразование. По этому пути развиваются проекты Fishman Group на Дунайском проспекте, «Главстроя» («Северная Долина» и «Конная Лахта»), «Балтроса» («Славянка» и «Новая Ижора») и др. В этом, видимо, будет специфика развития рынка жилищного строительства – трудно представить любой из этих проектов без коммерческой составляющей.
Кроме того, на территории вокруг Московского вокзала (проект «Московская-Товарная») преимущественно будут развиваться именно коммерческие объекты.

– Кто выступит инвестором проекта «Московская-Товарная» – РЖД?
– Понятно, что без РАО «РЖД» проект невозможно реализовать. Станция уже не работает, и вскоре грузовой двор Московского вокзала будет переведен на новую площадку в Шушары. Инвестором развития освобождаемых земель выступит компания «Росрегионпроект», которую РАО «РЖД» определило управляющей данным проектом. Преобразование этой территории входит в число стратегических проектов, хотя пока не имеет стратегического инвестора. Это реновация всей территории вокруг Московского вокзала, включая освоение пресловутой «ямы» РАО «ВСМ» на Лиговском, подземных пространств под площадью Восстания, возможно, и перевод Боткинской больницы. Вопрос этот, конечно, возникнет, поэтому необходимо заранее продумать возможные варианты решения.

– В развитии каких сегментов коммерческой недвижимости, кроме гостиничного, заинтересован город?
– Мы стремимся к тому, чтобы Петербург стал международным деловым центром, где гости чувствовали бы себя комфортно и встречали ли бы высокий уровень обслуживания не только в отелях, но и в ресторанах, магазинах и т. д. Сегмент торговой недвижимости уже достиг приемлемых международных стандартов. Не могу сказать, что город больше не заинтересован в его развитии, но данная сфера не является приоритетом. Что касается офисных центров, то сегодня их заполняемость превосходит все ожидания инвесторов полная загрузка и моментальное закрытие проекта. Но пока в повестке дня стоит задача привлечения бизнеса в город, бизнес-центры будут востребованы. На первый же план выходит решение жилищной проблемы.

– Освоение подземного простран­ства может стать стратегическим для города?
– Такие проекты нужны городу, но будут они стратегическими или нет – решает правительство. Могу сказать, что Петербург – один из немногих европейских мегаполисов, где подземное строительство вообще не развито. Не думаю, что дело только в грунтах, в Голландии они еще хуже, а проекты реализуются. Уверен, что это направление будет особенно актуально для развития рынка недвижимости Петербурга в ближайшее время. Без этого нам не развязать транспортные узлы, не решить проблемы с парковками в центре города и с общественным транспортом. Сейчас несколько комитетов разрабатывают концепцию освоения подземных пространств. Она будет предусматривать обязательную парковочную функцию в проектах подземного строительства, а для их инвестиционной привлекатель-ности – многофункциональность строящихся объектов.

– Высотность коммерческих зданий увеличивается. Каково ваше отношение к появлению таких проектов, как «Охта-центр», например?
– Отношение к любому вопросу у меня как гражданина и как чиновника одинаковое. Я за то, чтобы город развивался. Конечно, должны быть определены особо охраняемые зоны, где строительство или реконструкция невозможны или возможны с очень жесткими ограничениями. Но по­­скольку проект развивается за пределами Объединенной охранной зоны, я считаю, что небоскреб там возможен. Мне кажется разумным, если такой высотный акцент будет не единичным, а появится несколько точек вокруг центральной части города. Хотя по этому вопросу свое мнение должны высказать специалисты в области градостроительства и архитектуры. Какая будет высота – пусть решают они, но моя позиция такова: высотное строительство в этой зоне возможно, а для будущего развития города в целом – необходимо.