На шаг впереди

Продовольственный дефицит
По данным Центрального агентства недвижимости, количество магазинов шаговой доступности (МШД) за последние два года уменьшилось с 880 до 225. Кроме того, в 2006 году по инициативе городских властей было ликвидировано 914 остановочных ларьков. Зато по уровню проникновения крупных сетей на рынок продовольственной торговли Петербург вышел на первое место в России. По данным городского Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ), на 1 тыс. петербуржцев приходится 486 кв. м торговых залов. За последние полтора года этот показатель вырос в 1,4 раза. Однако распределение торговых площадей крайне неравномерно. Так, если аналитики в один голос говорят о переизбытке гипермаркетов в некоторых районах – например на Пулковском шоссе, то в историческом центре наблюдается острая нехватка магазинов, предлагающих товары первой необходимости. «Например, на Староневском не осталось ни одного продовольственного магазина. Все они оказались вытеснены бутиками или другими магазинами, предлагающими наиболее выгодный на данный момент ассортимент (например, телефоны, СD-диски или парфюмерию). Сказалось и повышение арендных ставок, которые за последнее время выросли в центре с $1 до 3 тыс. за кв. м в год. В итоге 4 тыс. кв. м площадей на Староневском пустуют, а купить хлеб негде», – констатирует полномочный представитель президента Российской гильдии риелторов в Санкт-Петербурге Павел Созинов. «Наиболее проблемными с точки зрения недостатка таких магазинов являются Адмиралтейский, Центральный, Петроградский и Василеостровский районы, где появление крупных торговых комплексов затруднено в первую очередь из-за нехватки земли под строительство», – соглашается руководитель отдела маркетинга компании «Лента» Наталья Ардонская. «В ходе городской кампании по ликвидации мелкорозничной торговли в вестибюлях метро, подземных переходах, на остановках и т. д. покупатели лишились возможности совершать ежедневные быстрые покупки по дороге домой, на работу и на учебу. В какой-то степени удовлетворить существующий спрос на
такие услуги могли бы магазины шаговой доступности», – отмечает Светлана Махлаева, старший консультант департамента торговой недвижимости Colliers International.

Особенности классификации
«В западной классификации существует формат «удобного магазина» или convenience store – это небольшой магазин (около 250 кв. м), который открыт 24 часа и 7 дней в неделю и предлагает ограниченный ассортимент ходовых товаров повседневного спроса. В классическом convenience store могут быть кафе, ресторан, салоны бытовых услуг. Традиционно такие торговые точки располагаются в спальных районах, на первых этажах жилых многоквартирных домов. В условиях России ближайшим форматом, конкурирующим с магазином в формате «у дома», является дискаунтер. Емкость рынка «магазинов у дома» довольно велика, учитывая, что сегодня в Петербурге дан старт более чем 40 проектам комплексного освоения территорий с общим объемом вводимой жилой площади 1 млн кв. м в каждом», – говорит Юлия Готовская, исполнительный директор Praktis CB.
У городской администрации свой взгляд на то, каким должен быть магазин шаговой доступности. Заместитель председателя КЭРППиТ Николай Архипов поясняет, что это объект розничной торговли небольшой площади (не более 150 кв. м), расположенный вблизи жилого дома или остановки общественного транспорта (не более 10 минут пешком). На поддержку таких магазинов нацелена Концепция развития потребительского рынка на 2005–2007 годы и постановление правительства от 28.11.2006 г. № 1430 «О размещении магазинов пешеходной доступности (МПД) на отдельных территориях Санкт-Петербурга». Городские власти намерены открыть около 200 таких магазинов в 70 зонах Петербурга. Для стимулирования предпринимателей предусмотрен ряд льгот. В частности, помещения предписывается сдавать в аренду на срок не менее 10 лет, освободив предпринимателей от первого взноса за земельный участок. Кроме того, предполагается предоставление таким предпринимателям субвенций в размере 50% от ставки арендой платы, которую КУГИ к тому же обязуется не менять в течение трех лет. На эти цели в городском бюджете на 2007 год было заложено 18,7 млн рублей.
Тем не менее реализация городской программы идет медленно. Сейчас в Петербурге по ней работают всего два МПД. Первый магазин площадью 100 кв. м открылся прошлой весной в поселке Металлострой. Инициатором его создания стала фирма «Бриз», которая и прежде торговала продуктами и алкоголем. Как пояснил CRE директор магазина Сергей Манышев, решение поучаствовать в программе возникло после того, как помещение, арендованное его компанией, попало в приватизационный список. «Местоположение, предусмотренное властями для таких магазинов, не представляет большого интереса для предпринимателей, так как в первую очередь это районы со слабо развитой инфраструктурой. Кроме того, согласно программе, в таких магазинах не может продаваться алкоголь, который приносит основную прибыль», – объясняет причину неудачи Светлана Махлаева. Не лучше обстоит дело и с выполнением другой программы, предложенной Союзом предприятий пищевой промышленности Петербурга, а сейчас подхваченной Ассоциацией хлебопеков. Ее председатель Александр Зорин признается, что их первоначальные замыслы – открыть до 200 магазинов шаговой доступности (МШД) – едва ли выполнимы. В настоящее время им удалось создать лишь 14 МШД. Главные причины те же: запрет на торговлю подакцизным алкоголем и высокая арендная плата.
«На рынке торговой недвижимости наблюдается большая дифференциация арендных ставок в зависимости от местоположения объектов. Но если говорить о средней стоимости квадратного метра не в центре, то она колеблется в пределах $300–1800 за кв. м в год», – отмечает руководитель отдела стритритейла компании «Бекар» Денис Воронцов. Специалист отдела коммерческой недвижимости АПЕК Кирилл Кожухин называет цифры в $360–480 за кв. м в год. «Стоимость квадратного метра завышена как минимум вдвое. Для магазинов небольшой площади это слишком много, они не будут рентабельны», – подчеркивает Александр Зорин.
Проблема еще и в том, что все помещения, интересные для ритейла, уже заняты другими коммерческими фирмами. В городском КУГИ подтверждают: в 2007 году из 335 торгов по продаже городских помещений в 217 победили арендаторы. Следует учесть и тот факт, что в июле 2007 года в Петербурге введен мораторий на продажу помещений добросовест­ных арендаторов.

План «Перехват»
При этом никто из экспертов не сомневается, что в ситуации, когда рынок крупноформатной торговли практически насытился, дальнейшее развитие городского ритейла должно пойти именно по пути возвращения магазинов шаговой доступности. Заместитель руководителя ФАС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Юрий Матыцин подчеркивает, что здоровый рынок требует присутствия как крупных, так и мелких форматов. «Это дает альтернативу производителям. А также удобно покупателям, которые должны иметь выбор: пойти в гипермаркет или в магазин рядом с домом», – отмечает он. «Крупные форматы достаточно развиты в мире. Их преимущество – большое количество товаров в одном месте. Их главная проблема – логистика. Большие города задыхаются от пробок, и доступность таких магазинов постоянно уменьшается. Поэтому в каждом дворе должны быть свои магазины наподобие круглосуточных. Будущее за ними и локальными специализированными магазинами, расположенными на определенных территориях», – прогнозирует Павел Созинов.
Исследования АНО «Центр исследования рыночной среды» также показывают, что покупатель, даже имея возможность делать покупки в торговых центрах, расположенных по маршруту «работа – дом», как правило, стремится приобрести необходимые ему товары как можно ближе к месту своего проживания. Руководитель отдела торговой недвижимости «Магазин Магазинов» Илья Кузнецов также полагает, что торговля шаговой доступности может быть весьма эффективным бизнесом, если продумать расположение торговых точек и их позиционирование. «Перспективными могут оказаться магазины, расположенные в глубине густонаселенных жилых кварталов», – считает он.
Сейчас в Санкт-Петербурге в фор­­мате «магазин у дома» действует калининградская сеть магазинов «Квар­тал», принадлежащая группе ком­паний «Виктория», а также целый ряд локальных сетей. Так, компания «Про­довольственная биржа» развивает сеть круглосуточных «универсамов у дома» «Полушка» (35 магазинов площадью от 200 до 700 кв. м). Кроме того, планируется развивать формат мини-«Полушка» с торговым залом от 80 до 150 кв. м. Торговый дом «Интерторг» (дочерняя структура ООО «Интербизнес» дистрибьютора французской компании Bonduelle) развивает в Санкт-Петербурге сеть «СемьЯ» (35 универсамов площадью 350 кв. м). Компания «Центральные булочные» в 2004 году начала переоборудовать свои самые крупные объекты. В результате пять бывших булочных площадью от 150 кв. м превратились в «Гастрономы 811». Компания позиционирует их как «магазины регулярных покупок», ассортимент каждой точки насчитывает до 3 тыс. позиций. Сеть «Диета-18» также развивает сеть «магазинов у дома», в ней восемь торговых точек площадью 200–800 кв. м.
В формате «магазинов у дома» работает и сеть «Находка», принадлежащая ООО «Темп первый».
Операторы крупноформатной торговли тоже спешат освоить перспективный рынок. Именно они и формируют спрос на подходящие для розничной продовольственной торговли встроенные помещения, что позволяет владельцам таких помещений поднимать арендные ставки на недосягаемую для малого и среднего бизнеса высоту. По мнению директора по маркетингу сети гипермаркетов «О'КЕЙ» Сергея Павлова, потребность в магазинах малого формата в Петербурге очень велика. «Мы намерены активно развивать магазины этого формата под маркой «О'КЕЙ-экспресс» параллельно с форматом «гипермаркет». В Петербурге речь может идти об открытии 40 магазинов у дома», – рассказал г-н Павлов о планах компании.
О запуске новой программы франчайзинга магазинов шаговой доступности объявила и X5 Retail Group N.V. – крупнейшая в России по объемам продаж продуктовая розничная компания, магазины которой работают под брендами «Пятерочка» и «Перекресток». В октябре она заключила соглашение о создании для реализации этого проекта СП, партнерами в котором выступит группа частных инвесторов, в том числе председатель совета директоров сети игровых клубов «Джек Пот» Герман Гогличидзе и владелец сети франчайзинговых магазинов формата «Перекресток-мини» Валерий Тарканов. Планируется, что франчайзинговые магазины будут работать под брендами «Пятерочка-Экспресс» и «Перекресток-Экспресс», их площадь составит от 50 до 200 кв. м. Комментируя соглашение, главный исполнительный директор X5 Retail Group N.V. Лев Хасис заявил: «Мы объявляем о нашем первом проекте, который имеет безусловную социальную значимость, и надеемся, что он станет частью программ правительств Москвы и Петербурга по развитию се­­тей магазинов шаговой доступности».
Недавно в СМИ прошла информация о старте еще одного проекта по созданию сети магазинов шаговой доступности, расположенных в отдельно стоящих зданиях в спальных районах Петербурга (площадь каждой точки – 200–400 кв. м, ассортимент – более 2 тыс. позиций). Речь идет о петербургской компании «Норма», которая, по некоторым сведениям, аффилирована с учредителями розничной сети «Лента». Однако в компании «Лента» комментировать этот проект отказались. С программой строительства социально ориентированных магазинов шаговой доступности в малопривлекательных для инвесторов городских кварталах вышло на правительство Петербурга и ООО «Унимаркет Северо-Запад». Сейчас в перечень участков, которые могут быть переданы инвестору для проведения изыскательских работ, включены более 10 адресов.

Скрытые ресурсы
В какой-то степени разрядить ситуацию с острой нехваткой помещений мог бы перевод первых этажей жилого фонда в нежилой. «Необходима городская программа по расселению жителей первых этажей в центре. Сегодня это делается исключительно силами частного бизнеса. К тому же процедура перевода жилых помещений в нежилой фонд очень сложна», – считает Павел Созинов.
Рост интереса к торговым по­­мещениям для магазинов шаговой доступности на фоне их дефицита заметили поставщики быстровозводимых зданий. «За месяц наше предприятие способно возвести 1 тыс. кв. м по цене 300–400 евро за кв. м», – говорит Владислав Агзамов, коммерческий директор «Хаус-Концепт». По его словам, услугами предприятия уже воспользовалась сеть «О'КЕЙ». Проблема использования дешевых быстровозводимых зданий в том, что получить землю под застройку довольно сложно. Поэтому основным источником помещений для магазинов шаговой доступности остаются жилищные строители, которые активно вводят коммерческие площади в состав своих проектов. «Магазины шаговой доступности, на мой взгляд, занимают более 50% всего рынка встроенно-пристроенных торговых помещений в городе. На сегодняшний день очевидна нехватка таких помещений в спальных и центральных районах. Спрос на такие объекты высок», – отмечает господин Воронцов. Стоимость 1 кв. м таких встроено-пристроенных помещений в строящихся домах – от $3 тыс. кв. м. Срок окупаемости собственного магазина, по данным экспертов CRE, – 5 лет, арендованного – 3 года.
«Торговые помещения на первых этажах жилых зданий, расположенных на «красной» линии магистралей, экономически намного эффективнее, чем квартиры», – отмечает директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb Олег Спивак. С коллегой согласен исполнительный директор «БФА-Девелопмент» Александр Кретов. По его словам, с ростом уровня материального состояния требования покупателей даже к жилью массового спроса повысились – желающих жить на первом этаже практически не осталось. «В результате еще на этапе проектирования большинство девелоперов закладывают в проекты «встроенно-пристроенные коммерческие помещения» на первых этажах. При удачном расположении зданий относительно пешеходных и транспортных потоков «встройки» пользуются спросом со стороны сетевых ритейлеров. При этом строители более тщательно продумывают планировки «встройки», учитывая требования ритейлеров, например, к нарезке помещения и размеру окон. Данное обстоятельство увеличивает спрос на такие объекты уже на начальной стадии строительст­ва», – добавляет Денис Воронцов.
По данным петербургского филиала компании Colliers International, оборот сетевой торговли в нашем городе вырос за последние шесть лет до $7 млрд. Впрочем, считают эксперты, даже если все заявленные проекты будут реализованы, серьезной конкуренции в ближайшие годы не предвидится. В сегменте магазинов шаговой доступности спрос пока значительно превышает предложение.