В Петербурге все чаще появляются проекты многофункциональных комплексов (МФК), в составе которых офисы соседствуют с жильем. Уже сейчас их можно разделить на два класса – в одном коммерческая функция занимает до половины общей площади, во втором – является вспомогательной. По прогнозам аналитиков, доля таких МФК будет расти.

Спокойное соседство
Среди проектов, в которых офисы дополняют жилую функцию, можно отметить «Парадный квартал» (по периметру жилого квартала будут расположены офисные особняки), проект «Чкаловский» на ул. Б. Зеленина (отдельный корпус отведен под бизнес-центр), «Новый город» на Новочеркасском проспекте и проект «Омега». А генеральный директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов в качестве примера подобного соседства приводит офис своей компании в элитном жилом комплексе «Олимп». «У нас на нежилую функцию приходится примерно четверть полезного объема здания. Мы считаем этот опыт позитивным. Жалоб со стороны жильцов никогда не было. Наоборот, многие из них впоследствии стали клиентами нашего агентства», – отмечает он. «Проблем в совмещении бизнес-центра и жилья я не вижу. Статус объектов от этого не страдает», – говорит директор инвестиционного департамента Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский. «Офис – это один из лучших вариантов использования коммерческих площадей в жилом здании. Жильцы относятся к
такому соседству лучше, чем к игорным заведениям, ресторанам или магазинам», – уверен руководитель департамента развития и продвижения Praktis CB Сергей Федоров.
Что касается объектов, в которых офисная часть является основной, а жилищная лишь дополняет ее, то их в Петербурге пока немного. Причина – в нашем менталитете: россияне считают, что жить надо в одном месте, а работать – в другом. «В то же время на Западе считается особым шиком ездить на работу на лифте. Компании, где время сотрудников стоит дорого, таким образом оптимизируют свои расходы», – говорит управляющий партнер АРИН Игорь Горский.
Именно западные фирмы в Петербурге стали первыми покупать помещения в бизнес-центрах под квартиры для сотрудников. Пионером офисно-жилого жанра стала скандинавская строительная компания Skanska, отреставрировавшая историческое здание на ул. Казанской, 44. Офисно-жилой комплекс «Золотая Казанская» был открыт в 1996 году. Его общая площадь составила 5,6 тыс. кв. м. Около 4 тыс. кв. м занимал бизнес-центр класса В, а жилые апартаменты – более 1 тыс. кв. м. Среди успешно реализованных проектов коммерческо-жилого формата можно назвать БЦ «Авеню» (УК «БестЪ»), а также БЦ «Голицынъ» и комплекс «Чкаловский» (ГК «Невский Альянс»).

Свежие метры
Последний крупный МФК такого рода, анонсированный для рынка, – МФК Sokol City на Богатырском проспекте – принадлежит «Невскому Альянсу». Это торгово-деловой центр площадью 151,5 тыс. кв. м и высотой 24 этажа. Он будет состоять из двух корпусов, которые внешним силуэтом напоминают крылья птицы. Застройщиком выступит ООО «Фемида». Окончание строительства намечено на III квартал 2009 года. Львиную долю здания займут офисы класса В+, на нижних этажах разместится торговля, а на верхних – жилье. Объем инвестиций в проект превысит $300 млн.
«Размещение апартаментов в нежилых зданиях популярно и востребовано в Москве. В Петербурге эта тенденция набирает силу, и крупные проекты начинают появляться только сейчас», – говорит заместитель генерального директора ГК «Невский Альянс» Александр Харламов. По его мнению, апартаменты в бизнес-центре – идеальный вариант для трудоголиков, которые не желают тратить время на перемещение от дома до работы. «Хоть я сам и не приветствую такой компромисс, но спрос на него существует», – отмечает он. Как отмечает Николай Казанский, многие компании предпочитают покупать апартаменты для размещения гостей, командированных, клиентов. «Кто-то использует их для сдачи в аренду как обычную квартиру. При этом апартаменты в любой момент можно превратить в офис, только изменив интерьер и мебель, без необходимости получать разрешения и менять статус помещения. Особенность апартаментов состоит в том, что там невозможно прописаться. Но для категории людей, которая их покупает, это не имеет значения», – говорит эксперт.

Правила общежития
Эксперты отмечают, что сочетание офисной и жилой функции под одной крышей порождает ряд проблем. Первая из них – разделение людских потоков. «Арендаторы офисов не должны оставлять свои машины на парковке жилого дома. Надо, чтобы функции не мешали друг другу», – поясняет директор по консалтингу в компании Praktis СB Алексей Чижов. «Существуют разные решения этой проблемы. Например, в бизнес-центре «Голицынъ» апартаменты расположены в отдельном здании, имеющем с офисным только общий двор. А в МФК Sokol City для проживающих и работающих в комплексе граждан предусмотрены разные входы и лифты», – говорит Александр Харламов.
Гораздо более серьезную проблему представляет совмещение в таком МФК различных форм собственности, а значит, и различных форм ответственности. «Как правило, инженерная инфраструктура одна, а собственники разные. Чтобы определить границы и условия ответственности, уже на стадии проектирования необходимо участие в проекте управляющей и эксплуатирующей компании», – говорит генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин. Надо решить, будет ли объект управляться ТСЖ целиком или частично. Здесь возможны варианты. Например, весь комплекс может обслуживаться ТСЖ. Или эта структура может взять на себя обслуживание только жилья, а офисы оставить УК. Также возможен вариант, когда и жилые, и коммерческие помещения попадут в прямое управление УК. В свою очередь, Игорь Горский замечает, что подбор управляющей компании для МФК – шаг значительно более ответственный, чем в случае с монокомплексом. «Если управляешь объектом, в котором три функции, нужен отдельный специалист, отвечающий за торговлю, отдельный – за офисы, отдельный – за апартаменты. Но при этом желательно, чтобы управляющая компания все-таки была одна, поскольку вопросы эксплуатации сетей очень сложны, и грамотнее, если они находятся в одних руках», – отмечает эксперт.

Прогноз на завтра
Перспективы этого сегмента рынка, по мнению аналитиков, напрямую связаны с развитием города. По мнению директора по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург Николая Пашкова, зарубежный опыт mix-used комплексов нельзя реализовать на российской почве в полной мере – в силу действующих строительных норм, рыночной ситуации и покупательской способности. «В Санкт-Петербурге пока для этого не сложился достаточный класс «белых воротничков», нет столько экспатов, как в Москве, которые являются потребителями подобных комплексов. Но в ближайшее время число проектов деловых комплексов с апартаментами в Северной столице, безусловно, возрастет», – прогнозирует аналитик.