Офисов много, а порядка нет

Первая классификация появилась в России еще на заре развития рынка, в далекие девяностые. Сначала класс офисных центров разграничивался по типу зданий. Так, новые объекты автоматически получали класс A, реконструированные здания, адаптированные под офисные помещения, – B, а НИИ, прошедшие в лучшем случае косметический ремонт, – C. Классификация оказалась слишком размытой. Чтобы внести ясность, некоторые консультанты стали вводить собственные подкатегории (A1, A2, A3, B1, B2, B3 и т. д.), так и не принятые основными участниками рынка. Прорыв произошел в 2002 году, когда ведущие консалтинговые компании образовали Московский исследовательский форум (МИФ), который за год утвердил единую классификацию для московского рынка.
Из-за спины МИФ выглядывает созданный десять лет назад Европейский исследовательский форум (ЕИФ, European Research Forum). Состав участников МИФ и ЕИФ практически совпадает. Если в московский форум вошли CB Richard Ellis Nobel Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle и примкнувшая к ним в 2007 году Knight Frank, то ЕИФ образовали CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle и DTZ.
Последнюю классификацию ЕИФ принял в 2004 году для региона Европа – Ближний Восток – Африка. В ней перечислены только базовые правила, которые могут дополнительно адаптироваться для каждого отдельного рынка. Например, Чехия, Польша, Венгрия добавили к существующей европейской классификации ряд дополнительных параметров и разделили требования на обязательные и факультативные. Новые пункты появились и в московской классификации. При этом с самого начала, как вспоминают аналитики, чтобы подстегнуть московских девелоперов, планка была задана очень высоко.
«Когда мы разрабатывали классификацию, у нас была цель повысить стандарты на нашем рынке, приблизить их к европейскому и американскому уровню, поэтому требования были несколько завышены относительно местных реалий. Таким образом, введение классификации оказало положительное влияние на рынок. Девелоперы ориентируются на заданные стандарты и соответственно вынуждены повышать качество зданий», – рассказывает начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Флорова.
Классификацией, разработанной в Москве, по умолчанию стали пользоваться региональные игроки. Впрочем, далеко не все. Как сообщил управляющий калининградского офисного центра «Европа-Центр» Олег Ружников, о существовании классификации, разработанной МИФ, он никогда не слышал, а Калининград привык строить по собственным нормам (правда, подробнее о них узнать так и не удалось). В большинстве городов присвоение зданию того или иного класса зависит только от маркетинговой политики владельца. Щекотливый вопрос, связанный с классификацией офисов, консультанты пока стараются обходить. CB Richard Ellis Noble Gibbons не упоминает класс офисов, ограничиваясь только перечислением характеристик объекта. C&W S&R называют класс, присвоенный зданию собственником, и дополнительно дают собственную оценку.

Московские стандарты не по карману
В условиях существующей неразберихи все чаще идут разговоры о создании собственной системы классификации для каждого региона. Весной 2007 года с предложением о создании местной классификации выступила челябинская компания «Энергоинвест», которую поддержали управляющие компании «Мизар» и «Плаза Девелопментсервис». По словам генерального директора «Энергоинвеста» Виктора Лебедева, создание местной классификации позволит наконец начать использовать на рынке единые стандарты. О создании собственной классификации заговорили и сибирские консультанты. «Адаптация правил к местным реалиям неизбежна. В Новосибирске мы уже выступили с предложением к участникам рынка обсудить ряд ключевых вопросов, в том числе и проблемы классификации. Уверен, что в итоге будет выработана общая классификация для всего региона, потому что сибирские города очень похожи», – говорит Дмитрий Сапунов, генеральный директор консалтинговой компании Regional Real Estate, работающей в Омске, Новосибирске, Томске и Тюмени.
Сторонники автономии обычно вспоминают, что используемая сейчас повсеместно классификация изначально создавалась для московского рынка. «В Москве, Петербурге, Томске и Тюмени разные требования к инженерному обеспечению, к климат-контролю. Кроме этого бизнес-центры зависят от покупательских потребностей. Даже в Омске и Кемерово самые разные требования по нарезке, по расположению офисов. Поэтому местную классификацию может разработать только местное сообщество консультантов», – считает Дмитрий Сапунов. По словам Виктора Лебедева, использовать московскую классификацию местному рынку просто не по карману. «Московская классификация идет вразрез с возможностями местного рынка. Например, инженерно-технические изыски приводят к повышению затратной части, а следовательно, увеличению арендных ставок. А местный рынок просто не готов платить больше», – считает г-н Лебедев.
С тем, что регионы заслуживают определенных поблажек, согласны и представители CB Richard Ellis. «Необходимо исходить из реалий рынка, на котором работают специалисты недвижимости. Московский рынок сейчас значительно опережает регионы. Ему уже 15 лет, а региональным рынкам не больше 5. Но в любом случае региональным игрокам надо на что-то ориентироваться. Понимать, что можно назвать классом А, что классом B. Повсеместно используемая сейчас классификация, созданная МИФ, разрабатывалась исключительно для Москвы», – говорит Ирина Флорова. Схожего мнения придерживается и руководитель группы аналитики офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Наталья Боронтова. «Классификация должна отражать специфику конкретного рынка, его стандарты и требования к проектам, поэтому московская классификация не подходит для регионов», – считает она.
Впрочем, идею создания местной, более щадящей классификации не поддерживают многие местные девелоперы и игроки федерального уровня. По их мнению, ничего страшного не случится, если присвоить региональному офисному центру класс B по московской классификации вместо A по местной.
«Мы можем ввести собственную классификацию и сделать собственный класс A, который будет соответствовать московскому B или даже C. Таким образом, мы дезориентируем потенциальных инвесторов и арендаторов, которые привыкли работать по четким правилам. Лучше мы честно присвоим офисному центру класс B или C по московской классификации и будем понимать, куда надо стремиться. Только так рынок сможет потенциально развиваться», – подчеркивает Павел Парамонов, генеральной директор тверской консалтинговой компании «Китеж». По его словам, надо преодолеть местечковую психологию и начинать играть по мировым правилам.
«У управляющей компании «Челябинск-СИТИ» однозначное мнение по поводу региональной классификации – рынку она не нужна. Это попытка занизить стандарты и отбросить рынок коммерческой недвижимости назад. Инициатива по созданию региональной классификации дискредитирует само понятие «стандарты качества», – заявляет исполнительный директор «Челябинск-СИТИ» Алексей Лобанов. Вице-президент ГК «Ташир» Виталий Ефимкин уверен, что, создавая автономную классификацию, местные девелоперы просто хотят снизить планку, чтобы было проще работать.

Одна страна – одна классификация
Своего рода компромиссом могло бы стать создание всероссийской классификации. «Введение единой системы классификации позволит избежать самодеятельности на местном уровне и поможет региональным рынкам офисной недвижимости развиваться в сторону улучшения качества. В первую очередь за счет повышения уровня потребителей офисной недвижимости. Пока у нас в Нижнем Новгороде многие потребители еще плохо знакомы с существующими нормами. В результате бизнес-центры, заявленные застройщиками как класс В, распродаются по этажам, и это ни у кого не вызывает удивления», – считает Алексей Чемоданов. По его мнению, имеет смысл адаптировать существующую классификацию, добавив ряд пунктов, актуальных для регионов. «При создании единой классификации в стране необходимо учесть разный уровень регионов. Понятно, что надо равняться на лучшие международные категории, но необходимо учесть и потребности регионов, которые пока еще по уровню развития офисной недвижимости отстают от европейских стандартов. Им нужны еще дополнительные клас сы, ориентированные на снижение качества. Единая классификация должна охватывать все региональные бизнес-центры, поэтому стоит задуматься о введении субкатегорий, подклассов», – говорит эксперт. Например, в своей работе нижегород­ская компания «Триумф» ориентируется на старую классификацию, в которую входит всего 16 признаков. При этом к существующим классам прибавились дополнительные пункты D, E и F. Таким образом, удалось упорядочить массовый сегмент рынка (состоящий из административных зданий, НИИ, встроенных офисных помещений на первых этажах жилых домов), который остался за рамками московской классификации.
Впрочем, крупные консультанты и арендаторы смотрят на подобные нововведения скептически. «Во многих городах есть своя классификация, распространяющаяся на объекты, лежащие за пределами классов A и B. Ввод нижних подкатегорий может быть востребован только местными небольшими игроками, ориентированными на помещения класса C и ниже. Вряд ли известные девелоперы, арендаторы и консалтинговые компании будут работать с площадями такого уровня», – говорит менеджер по региональным проектам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Максим Андрюхин.

Границы адаптации
Не важно, создается классификация для отдельного города или для всей России – в любом случае речь идет просто об адаптации уже существующих норм. «Неразберихи не будет, потому что все равно все системы классификации проистекают одна из другой. Уточняются только детали. Существующие нормы пришли с Запада, все довольно логично, и работать с этими правилами достаточно комфортно», – полагает Дмитрий Сапунов.
Единственный пункт, который безоговорочно требует изменений, – 3.2 (транспортная доступность). Согласно ему офисам класса А необходима расположенная поблизости станция метро или курсирующий между метро и офисом рейсовый автобус. Но пока метро могут похвастаться только Санкт-Петербург, Москва, Екатеринбург, Самара, Казань, Нижний Новгород и Челябинск.
Далее мнения расходятся. Например, Виталий Ефимкин считает, что пересмотра требует пункт 6 (управление зданием). «Единственный пункт, требующий корректировки (как для Москвы, так и для регионов), – это требования к управляющей компании. Согласно существующим нормам, офису класса А необходима управляющая компания, имеющая опыт управления не менее 5 объектами. Этот критерий смогут преодолеть только крупные игроки. Их представители собственно и разрабатывали классификацию, таким образом пролоббировав свои интересы», – утверждает эксперт.
Кстати, этот пункт вызывает возражение далеко не у всех управляющих компаний. «Если бы нам предложить взять в управление офис класса A, то мы бы отказались. Мы просто не готовы еще взять на себя ответственность за соответствие сервиса и качества услуг. Рожденные в регионе вряд ли смогут оказать услугу такого уровня, для этого нужен опыт и соответствующие технологии. Нужно учиться», – говорит Павел Парамонов.
Еще один спорный пункт – 2.2 (планировка). В регионах большие площади практически не востребованы. Что, по мнению отдельных игроков, надо учитывать, адаптируя классификацию. «Если самой ходовой площадью в области являются 100–150 кв. м, то о свободной планировке речи идти уже не может – большая часть здания пойдет в мелкую нарезку. Многие призывают строить по московским нормам с расчетом на будущее, но, например, закладывая систему противопожарной безопасности, надо учитывать существующие особенности планировки. Поэтому, если спроектировать сначала большое помещение, а потом порезать его на небольшие участки, то изначально заложенная система пожаротушения работать не будет, – говорит Дмитрий Сапунов. – Если сейчас строить в Томске офисные центры с расчетом, что в будущем там снимут офисы по 400–500 кв. м, то минимум три года центр будет пустовать. Это действительно региональная специфика», – заключает эксперт. Московские консультанты считают, что эта проблема решаема и в рамках последней классификации. «Наибольшим спросом в регионах пользуются помещения до 100 кв. м, что непосредственно сказывается на планировке этажа, которая в большинстве случаев уступает московской по эффективности. Это обстоятельство влияет и на размер этажа, который редко превышает 1000 кв. м. Тем не менее размер этажа – лишь дополнительная рекомендация, а не обязательный критерий. Поэтому даже с учетом разницы форматов бизнес-центр в регионах вполне может соответствовать классу А по данному пункту», – утверждает Максим Андрюхин.
Немало споров вызвал пункт 5.1, согласно которому здание не может быть распродано по частям. «Для региональных компаний часто весьма проблематично построить здание исключительно на собственные средства, без привлечения соинвесторов», – говорит Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал-Гермес». По его мнению, имеет смысл только определить предельно допустимую долю площадей в собственности других совладельцев. Но, как считают многие эксперты, отмена этого пункта может привести к резкому падению стандартов качества. «Если помещение продано разным владельцам, то, во-первых, страдает управление, во-вторых, никаким образом нельзя прогнозировать и контролировать пул арендаторов, и однажды соседом узнаваемой и известной компании может стать контора с сомнительной репутацией. Как пример приведу Сыктывкар, где достаточно неплохое по качеству здание распродали по частям. В результате получилась хаотичная смесь торговых, офисных, ресторанных и гостиничных помещений. Акцент был сделан на моментальные продажи площадей, а о долгосрочном развитии никто не задумывался», – рассказывает Максим Андрюхин.

Жить можно и без классификации
Прозрачная система классификации существенно облегчит правила игры и работу аналитиков. Впрочем, как считает ряд экспертов, и в сегодняшнем хаосе можно спокойно работать. «Инвесторы очень осторожны и в любом случае рассматривают каждое здание с разных точек зрения. Никто не будет не глядя покупать в новом городе объекты класса А. Смотрят на местоположение, на специфические городские требования к строительству, на качество здания. Классификация дает просто общую картину специалистам, которые пока не изучили местный рынок. Но если речь идет о таких серьезных вещах, как аренда или покупка, то будут пристально изучать каждый объект», – делится соображениями Ирина Флорова.
Как считает Дмитрий Сапунов, четкая классификация нужна только очень узкой группе игроков. «Граница очень размыта, на стадии разработки первичного плана, предконцепта, интересно работать с разными классификациями, но в дальнейшем классификация теряет актуальность. Классификация важна для маркетинговой политики, это интересно только узкому кругу, а арендаторам по большому счету безразлично, сидят они в офисе A или B», – сообщил глава Regional Real Estate.
Впрочем, есть и противоположные мнения. Например, по словам Алексея Чемоданова, четкая система классификации позволит поднять в первую очередь уровень региональных арендаторов, которые станут внимательнее выбирать офисный центр. В результате вырастет и качество зданий.

Деликатный процесс
Прозрачная система классификации необходима рынку, и это признают все его участники. Главный вопрос: кто может взять на себя адаптацию норм? Сторонники всероссийской классификации считают, что единые стандарты должен выработать МИФ при поддержке ведущих представителей регионов. Как считают многие региональные игроки, Москва по-прежнему лидер на рынке офисной недвижимости, поэтому совершенно уместно, что инициатива будет исходить от московских специалистов.
Правда, из опрошенных нами представителей «большой четверки» интересным подобное начинание показалось только экспертам C&W S&R. «Если унификация все же окажется реальностью, то основная инициатива должна исходить от ключевых игроков, уже разработавших первые московские классификации. Тем не менее допускаю, что для учета местных реалий стоит расширить список участников и пригласить к обсуждению единой классификации для всей России также крупных местных игроков», – считает Максим Андрюхин.
Существует и противоположное мнение – «четверка» не понимает специфики регионов и просто лоббирует свои интересы. В таком случае проще всего отказаться от сотрудничества с центром и создать отдельную классификацию. «Центральных игроков не стоит привлекать на уровне разработки, потому что у них слишком сильные стереотипы. Я вижу, как они часто делают ошибки в регионах, потому что не учитывают местную специфику. А вот на экспертизу подготовленный вариант отдать «четверке» было бы интересно», – отмечает Дмитрий Сапунов.
Следует помнить, что далеко не везде могут найтись силы, способные взять на себя создание местной классификации. Практика, при которой разработку классификации инициируют сами девелоперы (как это произошло в Челябинске), вызывает оправданную критику. «Девелоперы – заинтересованная сторона, если бы они создавали классификацию, то им было бы выгодно занизить требования к офисным зданиям. Самое логичное, когда классификацию разрабатывают консультанты, которые хорошо знают и возможности девелоперов, и потребности арендаторов», – говорит Ирина Флорова. В то же время рынок консалтинга во многих регионах только начинает зарождаться, а общественные организации представлены, как правило, лишь агонизирующими ассоциациями риелторов.
Создание прозрачных правил классификации – процесс весьма трудоемкий, и форсировать его вряд ли удастся. Как говорят эксперты, по мере становления рынок неизбежно придет к унификации правил. Пока же офисы стоят на перепутье, и важно, чтобы стремление местных игроков добавить собственные критерии было оправданным. В противном случае инновационный подход просто позволит искусственно завышать качество офиса и затруднит ведение статистики.