Обзор премий в области российской недвижимости в 2007 году

В этом году продолжился рост цен в секторе недвижимости, и в настоящее время обозначилось их предельное влияние на некоторые типы недвижимости. Мы наблюдаем, как цены на жилые и офисные помещения достигают пиковых значений, и задаем себе вопрос, когда же они начнут снижаться. Торговое недвижимое имущество по-прежнему соответствует международным стандартам по размеру площади на заказчика, а крупнейшие города регионов приветствуют строительство всех типов недвижимости.

Лауреаты премии «Влияние на оценочную деятельность»* в области недвижимости в 2007 году

Номинация «Неожиданность года»
«Неожиданностью» прошлого года стало изменение федерального законодательства в отношении регулирования деятельности оценщиков – переход от режима государственного лицензирования к саморегулирующейся системе. Сюрпризы для оценщиков продолжаются, поскольку это положение вступит в силу 1 января и пока неизвестно, какое влияние окажут изменения деятельности на индивидуальных оценщиков, которые теперь будут нести материальную ответственность за результаты своей работы. В следующей статье мы рассмотрим статус положений о саморегулировании, которые будут устанавливать стандарты и качество работы оценщиков, а также влияние на оценочную деятельность тех, кто будет использовать результаты оценки в ближайшие годы.

Номинация «Верность российскому рынку»
Правительство Москвы продолжает прилагать усилия по формированию в городе рынка недвижимости, получив в прошлом году премию в номинации «Верность российскому рынку» за эффективные инициативы по строительству гостиниц. В этом году городские власти обязуются остановить строительство офисных помещений в центре города. Обязательство со стороны городских властей по контролю и охране окружающей среды в центре города не стало неожиданностью, но, как обычно, действия правительства Москвы могут привести к непредвиденным последствиям. Поскольку застройщики концентрируются на больших участках за пределами центра, у крупных арендаторов будет возможность выбора, в то время как небольшие арендаторы смогут занять помещения на вторичном рынке. Оценщики должны определить влияние на стоимость недвижимости по мере распространения такого искусственного ограничения предложения на рынке продажи и аренды.

Номинация «Прорыв года»
Эта премия вручается за изменения, оказавшие существенное влияние на рынок. В прошлом году ее получили немецкие банки за предоставление значительного объема заемного капитала на рынке. В 2007 году награда тоже присуждается за предоставление денежных средств, а победители представляют ту же отрасль финансовых услуг. Премия в номинации «Прорыв года» присваивается инвестиционным банкам, которые сделали 2007 год годом IPO-компаний, осуществляющих свою деятельность в области недвижимости на лондонском и российском рынках, а именно: «ПИК», «Система», AFI, RGI, Mirland, ЛСР и «Теорема».
Оценщики регулярно оценивают активы этих компаний в соответствии с новыми требованиями к подготовке финансовой отчетности, в то время как бизнес-оценщики получают новую информацию в соответствии с восприятием рынком стоимости акций, относящейся к стоимости чистых активов этих застройщиков.

Номинация «Препятствие года»
Для коммерческой недвижимости финансирование является либо двигателем прогресса, либо препятствием. На нашем активном рынке, испытывающем недостаток капитала, в течение последних 7 лет финансирование играет важнейшую роль для успешной реализации качественных проектов.
Мировой кризис ликвидности, разразившийся за рубежом, оказал влияние и на запланированное финансирование проектов в России. Несмотря на то что проекты пока не отменены, наблюдаются задержки, повышение ставок по кредитам, сокращение привлечения заемных средств, а конечные результаты еще неизвестны.
Оценщики будут наблюдать, как это препятствие повлияет на темпы строительства, удорожание компонентов заемных средств в нормах капитализации и изменение условий финансирования новых проектов. Надеемся, в следующем году мы сможем присвоить «вопросам финансирования» премию в номинации «Стимул года».

Номинация «Устойчивое развитие»
В 2004 году застройщики по проекту «Москва-Сити» получили премию в номинации «Верность российскому рынку». В настоящее время их проектам присвоена премия в номинации «Устойчивое развитие-2007» за последовательность сдачи в аренду и продажу построенных объектов. Несколько лет назад были опасения, что на рынке появится огромное количество свободных помещений, которые будет невозможно сдать в аренду – определенно недолгосрочный старт для любого проекта.
Проект демонстрирует поразительную последовательность при реализации, поскольку пользователи по-прежнему заранее договариваются об аренде большинства поступающих на рынок площадей. Такое устойчивое развитие позволило проекту устанавливать собственные арендные ставки в течение четырех лет с момента завершения строительства первых помещений компанией Enka и сдачи их в аренду известным компаниям. Оценщикам придется принять этот момент во внимание, поскольку они сравнивают цены аренды и продажи.

Номинация «Крупнейший и лучший»
Предыдущая премия в номинации «Крупнейший и лучший» была присвоена сделке по продаже поселка таунхаусов «Покровские холмы». В этом году победителем в этой номинации стал рынок земли Московской области. Сумма денежных средств, вложенных на этом рынке, существенно превысила объемы сделок прошлых лет и окажет еще более значительное влияние на рынок в будущем.
Определенные крупные сделки в отношении купли-продажи земли российскими компаниями создали возможность застройки земельных участков в невиданных ранее размерах на российском рынке. Реализация планового городского строительства является настоящим прогрессом нашего рынка, но до настоящего времени было непонятно, какие компании могут участвовать в застройке («Масштаб», «Черкизово», «МР Групп», «Капитал Групп», «Нафта Москва» и другие). В 2007 году появилось больше информации о типе строительства, что дает возможность оценщикам проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование этих крупных и разнообразных участков и понять, по какой ставке они фактически могут быть проданы для использования на рынке.

Заключение
Мы надеемся, что эти номинации дают представление о наиболее примечательных событиях этого года и некоторые из них – о влиянии этих событий на деятельность оценщиков. Не исключено, что в 2008 году появится ряд новых номинаций, характер которых будет зависеть от развития событий в области инвестиций на рынке недвижимости, по мере того как участники рынка будут интерпретировать тенденции и важные события, формируя перспективный рынок недвижимости.

* Обращаем ваше внимание на то, что отбор номинаций, представленных в настоящей статье, осуществлялся исключительно автором и может не отражать мнение компании Ernst & Young, журнала «Коммерческая недвижимость» и его издателя – компании «Импресс Медиа».