В 2007 году на гостиничном рынке Петербурга не появилось ни одного крупного объекта. Прирост гостиничного фонда в городе происходил в основном за счет мини-отелей. Сейчас номерной фонд малых гостиниц превышает 4000 мест, что составляет 20% от общего числа гостиничных номеров. И в ближайшие два-три года, по мнению специалистов, этот сегмент продолжит активно развиваться, несмотря на запуск целого ряда крупных гостиничных проектов.

Кто справится с дефицитом?
По данным Colliers Internatoinal, гостиничный комплекс Петербурга состоит из 104 крупных объектов на 14,9 тыс. номеров. На долю мини-отелей, сообщают эксперты НП «Академия гостеприимства», приходится еще 500 объектов на 4000 мест. «Статистика по малым отелям – вещь противоречивая, – говорит Александр Павлович, начальник информационно-аналитического отдела Комитета по инвестициям и стратегическим проектам правительства Санкт-Петербурга. – Мы вносим на наш сайт данные только тех гостиниц, которые работают официально, – это 200–230 объектов». Само понятие мини-отеля также не закреплено в российском законодательстве. В профессиональной среде объект до 30 номеров принято считать мини-отелем, до 50–60 – малой гостиницей. Эксперты Colliers Internatoinal в своих аналитических обзорах к категории мини-отелей относят гостиницы с числом номеров не более 20. Так или иначе, именно этот сегмент развивается особенно активно в течение последних 3–5 лет.
По словам Валерия Трушина, руководителя группы исследований и аналитики Colliers International, в 2007 году было введено в эксплуатацию более 10 мини-гостиниц. В Knight Frank St. Petersburg подтверждают данную статистику, по их сведениям, за этот период было введено около 100 номеров в составе мини-отелей и одна гостиница категории 3* – «Династия» на 39 номеров. По словам Игоря Лучкова, директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb, довольно часто выход на рынок таких объектов не анонсируется, но именно они на сегодняшний день решают проблему дефицита номерного фонда.

Цена за комфорт
Диапазон цен на проживание в гостиницах Санкт-Петербурга достаточно широк, его верхний порог достигает $600 за стандартный двухместный номер в сутки в пик сезона. В то же время стоимость проживания в некоторых трехзвездочных гостиницах на окраинах в межсезонье может составлять до $50. В мини-отеле среднего уровня в сезон двухместный номер стоит около 3500 руб. Дешевле всего проживание в хостеле – не более 2000 руб. на двоих. Инвестируют в сегмент мини-отелей в основном отечественные компании и предприниматели. «Объем инвестиций для четырехзвездoчного отеля на 100 номеров составляет $15–17 млн., на этом фоне мини-отели гораздо менее затратны, не требуют привлечения профессиональных управляющих компаний, имеют относительно короткий срок окупаемости», – говорит Валерий Трушин.
Сергей Морев, генеральный директор компании «Петербургские отели», управляющей 4 мини-гостиницами (под брендами «Серебряный век», «Абажур» и «Абрикос»), отмечает, что сегодня в центре Петербурга еще можно найти свободные площади за счет выкупа или аренды квартир. По его словам, на приобретение квартиры в историческом центре для организации отеля на 6–7 номеров уйдет $500 тыс. Около $120–150 тыс. требуется вложить в ремонт, отделку и обустройство помещения в соответствии с разработанной концепцией. Затраты на обучение и зарплату персонала в месяц – 120 тыс. рублей. По мнению г-на Морева, средний срок окупаемости мини-отеля – 5 лет. После выхода проекта на самоокупаемость прибыль может составлять около $100 тыс. год.
Сроки окупаемости проектов имеют тенденцию к увеличению. Директор арт-отеля Trezzini Анна Шишкина считает, что если открытый в 2003 году мини-отель уровня 3* можно было окупить за три-четыре года, то проект 2005 года станет рентабельным только через 7 лет. Самая затратная его часть – это приобретение недвижимости, а цены на нее резко поднялись. Здание гостиницы должно иметь презентабельный вид, высокие требования предъявляются и к инженерной инфраструктуре. Как правило, в центре города философию объекта определяет история места или здания. Светлана Зюкина, руководитель направления НП «Академия гостеприимства», отмечает, что среди успешных петербургских проектов есть мини-отели, расположенные и в отдаленных районах, например, «Обухов-отель», расположенный в бывшей промзоне.

Курс на укрупнение
По подсчетам компании Knight Frank St. Petersburg, в ближайшие 5 лет дефицит гостиничных номеров в Северной столице составит 13–13,5 тыс. номеров. Наиболее востребованы в данный момент современные гостиницы европейского уровня категории 3–4*. «Несколько лет назад строительство пятизвездочных гостиниц было самым рентабельным. В настоящее время выгодно вкладывать как в пять, так и в три «звезды», – убежден генеральный директор SOK Holding Юхани Ярвенпяя. Он указывает на то, что строительство крупных гостиниц выгодно западным предпринимателям как способ долгосрочного вложения средств. Сейчас на разных стадиях реализации в Санкт-Петербурге находятся 137 проектов более чем на 11 тыс. номеров. Рекордное количество объектов поступит на рынок в 2008–2009 годах.
Особенно активен на местном рынке финский SOK Holding. Так, в январе начинается коммерческая эксплуатация пятизвездочного отеля Holiday Club St. Petersburg (278 номеров) на стрелке Васильевского острова. Следом распахнет двери Sokos Hotel Olympic Garden (348 номеров). В марте-апреле 2008 года запланировано открытие Sokos Hotel Vasiljevsky (255 номеров). В результате только эта финская компания увеличит гостиничный фонд Петербурга сразу на 881 номер. К 2012 году под управлением SOK Holding в Петербурге будет 8 гостиниц – на 200–400 номеров каждая. Эстонская девелоперская компания Pro Kapital Grupp также намерена в марте 2008 года открыть в Петербурге пятизвездочный отель на Большой Морской улице, 54. Отель на 108 номеров будет работать под брендом Domina Prestige. Инвестиции в проект составляют 22 млн. евро. Третью гостиницу Park Inn (вслед за «Пулковской» и «Прибалтийской») планирует запустить инвестиционная компания Wenaas group – в реконструируемом здании на Старо-Невском проспекте. В свою очередь, французский гостиничный оператор Accor совместно с компанией «Кеско» в начале года открывает на Лиговском проспекте, 54, трехзвездочную гостиницу Ibis на 220 номеров. Ее стоимость – около $20 млн. Всего партнеры намерены реализовать в Петербурге пять гостиниц. Норвежская инвестиционная компания Linstow тоже собирается открыть в ближайшие годы Петербурге три отеля. Один из них (на 175 номеров) появится к началу 2009 года. Первый Holiday Inn под управлением InterContinental Hotel Group ожидается в I квартале 2009 года. В середине следующего года намечено открытие еще одного Holliday Inn, а в середине 2010-го – гостиницы под брендом Crowne Plaza.
Городская администрация также заинтересована в укрупнении гостиничных проектов. «Мини-отели позволяют снимать пиковые нагрузки в высокий сезон. Но мы заинтересованы в привлечении сетевых операторов и развитии крупных отелей вместимостью до 200–300 номеров. Вместе с известными брендами в город придут и туристы, которые привыкли останавливаться в этих отелях», – говорит председатель городского Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов.
Тем не менее крупные проекты, считает Юхани Ярвенпяя, не будут помехой развитию малого бизнеса в гостиничном сегменте. По оценкам экспертов рынка, ежегодный прирост числа туристов в Петербурге составляет 8–10%. Согласно официальной статистке рост по отношению к 2005 году составил 10%. Эта тенденция сохранилась и в 2007 году. Предполагается, что к 2010 году число гостей Петербурга достигнет 5 млн. человек. По мнению экспертов Knight Frank St. Petersburg, важнейшим фактором успешного развития рынка станет сезонное выравнивание спроса на размещение в результате увеличения деловой активности. Рост числа туристов, посещающих Северную столицу, позволяет прогнозировать поглощение рынком всех ожидаемых к выходу проектов.