Игорь Водопьянов: «Лучше мы будем медленнее развиваться, чем отдадим значительную часть компании»
– В чем причины отмены IPO? По официальной версии, на этот шаг вашу компанию вынудила неблагоприятная конъюнктура фондового рынка. Но другие российские девелоперы в 2007 году вполне удачно размещались на биржах…
– К моменту проведения нашего road show акции разместившейся до нас группы ЛСР уже упали на 15%. Когда мы общались с инвесторами, они нам говорили: «Спасибо, мы уже купили акции ЛСР». Рынок в момент нашего размещения шел вниз, и падение акций ЛСР это проиллюстрировало. Продать акции на бирже не составляет большого труда. Вопрос в цене. Если компания AFI Development весной прошлого года размещалась примерно с 70%-ной премией, то нам уже предложили разместиться с дисконтом в 30–40%. Нас это не устроило. Когда мы готовили IPO, то базировались на оценках стоимости компании банками ING Bank, Merrill Lynch и Renaissance Securities. Они рассчитали коридор цены акций, который был нами согласован. После того как road show прошло, выяснилось, что рынок «просел» и в этот коридор мы не попадаем. Коридор понизили. Но когда нам предложили понизить его еще раз, мы отказались от идеи размещения. Изначальная оценка стоимости «Теоремы» была $1–1,4 млрд, и для того чтобы привлечь $400 млн, нужно было потерять около 20% компании. После снижения оценки до $700 млн мы бы потеряли примерно 35%. А я не хочу работать «на дядю». Лучше мы будем медленнее развиваться, чем отдадим кому-то значительную часть компании.
– В ноябре Renaissance Capital оценил стоимость «Теоремы» в $1,39–1,82 млрд. Во сколько вы сами оцениваете стоимость своей компании?
– Стоимость компании может оценить только рынок. Мы выходили с коридором $1–1,4 млрд и по нему не разместились. Было предложение разместиться за $700 млн – от него мы отказались. Можно сделать вывод, что «Теорема» стоит больше $700 млн. На сколько? Я могу назвать любую цифру, взятую с потолка, но у нее не будет никакого подтверждения.
– Вы планировали вкладывать средства от выхода на биржу в реализацию текущих проектов и развитие новых. Как теперь будете привлекать денежные ресурсы?
– Теперь будем более низкими темпами развивать существующие проекты. Например, на углу Свердловской набережной и Пискаревского проспекта (где «Теорема» реализует проект делового квартала «Полюстрово» площадью более 570 тыс. кв. м. – Прим. CRE.) мы планировали в этом году начать строительство еще двух бизнес-центров. Но, наверное, теперь начнем реализацию этих проектов не в 2008-м, а в 2009 году. А деньги на развитие будем привлекать, как всегда и привлекали. Сейчас «Теорема» взяла очередной кредит на $30 млн. Кроме того, в Лондоне мы разместили евробонды на $220 млн. IPO не самоцель, а всего лишь одна из форм финансирования. Лично мне, Игорю Водопьянову, денег хватает. Мне больше не надо, и уровень моего потребления после IPO не вырастет. У IPO есть преимущество в виде быстрого привлечения большого объема средств. Но если это будет стоить потери контроля над компанией – я не готов пойти на такой шаг.
– Как за последние годы изменился рынок бизнес-центров? Насколько он, по вашей оценке, сейчас заполнен и справедливы ли опасения участников рынка о его насыщении к 2012 году?
– Наша компания не успевает строить бизнес-центры. У нас все сдано. Едва мы заканчиваем отделку помещений, туда сразу же въезжают арендаторы. Проблема в том, что не хватает компаний, которые успевали бы в нужные сроки и с должным качеством отделывать помещения. Так что рынок совсем не заполнен. Просто он переходит в другую фазу, изменились сроки строительства и окупаемости бизнес-центров.
Раньше здание можно было купить по $100 за 1 кв. м и потратить на ремонт $200 за 1 кв. м. Теперь все изменилось. В связи с общим ростом цен не так важно, покупаешь ты здание или строишь его заново. В обоих случаях затраты на создание бизнес-центра составляют $1600–1700 за 1 кв. м. Зарабатывать с готового объекта можно в пределах $30 с 1 кв. м в месяц. То есть $360 с 1 кв. м в год. Если $1600 поделить на $360, получаем четыре с половиной года. Еще три года уходит на строительство. Но если считать, что в самом начале строительства ты ничего не вкладываешь, а к концу стройки инвестиции составляют 100%, можно этот срок при расчетах сократить до полутора лет. Если добавить примерно год на заполнение и возможные погрешности, получается, что срок окупаемости бизнес-центра составляет около семи лет, а его доходность практически совпадает со ставками банковских кредитов. Так что если строить бизнес-центр полностью на заемные средства, то его стопроцентным хозяином ты станешь лет через 20. Поэтому крупные бизнес-центры и не строятся в больших объемах. Офисные центры строят те, у кого в запасе есть здание или участок, или кто как-то договорился с властями об их получении. Так и появляются многочисленные проекты площадью 3–5 тыс. кв. м. Создается впечатление, что офисов вводится много. На самом деле это далеко не так. Вот когда начнется действительно массовое строительство, можно будет говорить и о заполнении рынка. А начнется оно только тогда, когда ставка банковского кредита упадет по меньшей мере до 8% годовых. Для сравнения: сейчас девелоперы вынуждены занимать деньги под 14–16%.
– Почему в Петербурге пока не получил распространения такой формат, как бизнес-парки (крупные офисные районы на дешевых землях за чертой города, предлагающие клиентам более низкие ставки и зарабатывающие за счет объема)?
– Себестоимость строительства не снижается из-за места. Земля в таком проекте будет занимать не больше 10–15% от всей его стоимости. Так что даже если допустить, что земля совсем ничего не стоит, девелопер не сможет снизить арендную плату более чем на 10–15%.
– А насколько перспективна с точки зрения развития офисной недвижимости территория старого промышленного пояса, большую часть которой по-прежнему занимают промышленные предприятия? Что мешает ее расселению?
– У нас в городе промышленных предприятий максимум два десятка. Остальные многочисленные объекты, носящие названия заводов и фабрик, промышленными предприятиями не являются. Это просто объекты недвижимости, откуда производство никуда выносить не надо, потому что его там давно нет. В 1990-е годы эти предприятия еле-еле сводили концы с концами. Единственным способом остаться на плаву для них была распродажа помещений. Таким образом, многие производственные комплексы превратились в «вороньи слободки», где в каждом цеху сидит собственник, который имеет с него $10 тыс. в месяц. Этих денег ему хватает, и сколько такому собственнику ни предлагай, он не соглашается продать помещение. Даже за деньги, которые он на своем цехе будет зарабатывать 10 лет, то есть больше $1,2 млн. Он почувствует себя несчастным человеком, если продаст его, потому что не знает, что с этими $1,2 млн делать.
И все же с собственниками промышленных объектов можно и нужно договариваться. Допустим, площадку на углу Пискаревского проспекта и Свердловской набережной наша компания выкупала у пяти различных собственников в течение четырех лет. Последние два здания, фасады которых выходят на Неву, мы приобрели летом прошлого года после долгих и нудных переговоров. Бывший собственник зачем-то начал строить над одним из зданий еще три этажа. Я с ним встречался 28 раз и уговаривал продать. Ведь это не его бизнес, он замучился бы решать вопросы с одними только согласованиями. В результате он поупражнялся, построил все же три этажа, подумал-подумал и продал нам здания.
– УК «Теорема» приступила к строительству жилищно-делового комплекса «Охта Разлив» в Красногвардейском районе и к работе над масштабным проектом жилой застройки «Красные Зори» под Стрельной. Почему вы занялись жильем?
– Мне кажется, что нужно строить несколько диверсифицированный бизнес. Если мы освоили процесс строительства, почему бы не обратить внимание и на другие сегменты рынка недвижимости. С точки зрения финансирования строить жилье гораздо проще, чем бизнес-центры. Я уже говорил о сроках окупаемости бизнес-центров. А с жильем все проще: стройка – продажа. К тому же у нас появилось несколько площадок, которые подходят для этих целей. На этих же площадках мы будем строить и офисы.
– Сколько в ближайшие годы «Теорема» будет вводить офисов, а сколько жилья?
– Предполагаем, что будем строить около 100 тыс. кв. м офисов в год. А жилье – как пойдет. Но около 500 тыс. кв. м жилья в 2009–2011 годах мы построим.
– У вас ведь есть и проект строительства складского комплекса. Будете дальше развиваться на этом рынке?
– Это был пробный шар. Комплекс мы введем, но развиваться дальше на этом рынке не планируем. Нет фактора конкурентного преимущества. Фуре несложно проехать лишние пять километров. А земли под строительство в пределах пяти километров от КАД немыслимое количество. Если на углу Пискаревского проспекта и Свердловской набережной правильно построить офисы, они всегда будут востребованы. А если построить около Таллинского шоссе складской комплекс на 100 га, у него не будет никаких преимуществ перед таким же комплексом на Московском шоссе.
– А по затратам и срокам окупаемости складские комплексы отличаются, скажем, от офисных?
– Сроки окупаемости у них примерно такие же, как у офисов, – лет семь. Строить их проще и дешевле. Себестоимость, если не принимать в расчет стоимость земли, примерно $800 за 1 кв. м. Но она может колебаться в зависимости от стоимости прокладки инфраструктуры – электричества, воды, газа.
– Возвращаясь к рынку офисов: почему на петербургском рынке так мало сделок с участием западных фондов, несмотря на их очевидный интерес к местным активам?
– Западные фонды действительно очень активны здесь. К нам, например, они обращаются раз в месяц. Проблема в том, что объектов с нормальными документами на рынке очень мало. К тому же в последнее время у нас растет цена на недвижимость, поэтому никто не хочет продавать свои объекты.
– Когда вы рассчитываете вернуться к идее IPO?
– В 2008 году мы точно не будем его проводить. Дальше все будет зависеть от конъюнктуры рынка.