В круге – первый

Трамвайное прошлое
Генеральным инвестором «Невской Ратуши» выступает ОАО «Банк ВТБ», контролирует реализацию проекта его дочерняя структура ЗАО «ВТБ-Капитал» во главе с Сергеем Матвиенко – сыном губернатора Санкт-Петербурга. Заказчиком проекта выступает подконтрольное ВТБ ЗАО «М», девелопером – компания «Охта Групп». Консультант проекта – Санкт-Петербургский филиал Knight Frank. Управляющий проектированием и строительством – компания Bovis Lend Lease International Ltd (BLL). Сроки завершения строительства в ВТБ предварительно оценивают в 5 лет.
Административно-деловой центр «Невская Ратуша» строится на территории бывшего трамвайного парка им. Смирнова, недалеко от Смольного – главной резиденции городского правительства. Новый квартал займет треугольный в плане участок (площадью 6 га) в самом центре Санкт-Петербурга, ограниченный Дегтярным переулком и улицами Моисеенко и Новгородской. «Создать новый деловой комплекс, достойный центра города, на внутриквартальной территории – это очень интересная идея», – считает заместитель генерального директора компании «ВТБ-Капитал» Надежда Винник. Вновь построенная недвижимость «Невской Ратуши» – это 400 тыс. кв. м (включая подземный паркинг площадью 100 тыс. кв. м). Ключевым объектом «Ратуши» станет офисный комплекс «Смольный-2», куда переедут разбросанные по городу комитеты и подразделения исполнительной власти. Таким образом администрация сможет освободить и более выгодно использовать свыше 60 тыс. кв. м престижной недвижимости (стоимостью до $7 тыс./кв. м). Чиновники займут 100 тыс. кв. м «Невской Ратуши», или треть построенных площадей. «Смольный-2» будет служить якорным объектом комплекса (неслучайно его название «Ратуша»), повышающим привлекательность бизнес-центров класса А, общая площадь которых 200 тыс. кв. м.
Коммерческая инфраструктура «Невской Ратуши» предусматривает размещение магазинов и кафе на первых этажах бизнес-центров, магазинов (в том числе супермаркета) в подземной части, наличие фитнес-центра и гостиничного комплекса на 300 номеров. Предполагается, что ряд инфраструктурных объектов разместится в общественной зоне открытого доступа.
На двух подземных этажах будет расположен подземный паркинг вместимостью около 3000 машин (треть паркинга также будет предоставлена администрации).
На территории «Невской ратуши» изначально находилось несколько охраняемых государст­вом вновь выявленных объектов культурного наследия эпохи модерн, однако Комитет по государственному использованию и охране памятников (КГИОП) не будет настаивать на сохранении всех исторических объектов. В частности, КГИОП уже исключил из списка памятников трамвайное депо.

Гармония бизнеса и власти
Проектировать «Невскую Ратушу» доверено петербургскому бюро «Евгений Герасимов и партнеры» совместно с немецким NPS Tchoban Voss. Тандем возглавляют петербуржец Евгений Герасимов и выходец из Петербурга немецкий архитектор Сергей Чобан (один из авторов башни «Федерация» в «Москва-Сити»). Архитекторы активно сотрудничают и в ряде других знаковых для города проектов – это квартал «Электрик-сити» на Петроградской стороне, деловой квартал на Малой Охте c 90-метровым головным офисом банка «Санкт-Петербург», жилой комплекс «Дом у моря» на Крестовском острове. В конце ноября тандем победил в международном архитектурном конкурсе, жюри которого возглавляли губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко и президент ВТБ Андрей Костин. Как признается заместитель генерального директора компании «ВТБ-Капитал» Надежда Винник, инвесторы решили пригласить для участия в конкурсе «сработавшихся» партнеров, чтобы избежать скандалов, которые ранее преследовали проекты с участием зарубежных архитекторов.
Согласно проекту Евгения Герасимова и Сергея Чобана (проектировщики оценили стоимость его реализации в 450 млн евро) здание для чиновников будет насыщено атриумами, мостами, переходами и лифтовыми группами. В центре здания разместится стеклянный цилиндр – главный атриум под прозрачной двойной оболочкой линзообразного купола со скоростным лифтом и видовыми площадками. Такое устройство «Смольного-2» должно сделать жизнь чиновников максимально открытой для публики по примеру немецкого Рейхстага и английского парламента. В «летающей тарелке» купола расположится «Скай-бар» – панорамное кафе-ресторан, которое также должно стать символом открытости власти. «Поднимаясь вертикально вверх над властью, граждане приобретут новую сопричастность к госструктурам», – поясняет господин Герасимов. Ключевым объектом коммерческой части комплекса станет здание овальной формы – таким образом, овал и круг центральной конструкции административного корпуса будут символизировать гармонию бизнеса и власти. В один из восьми модулей бизн ес-центра (по 20 тыс. кв. м каждый) президент ВТБ Андрей Костин пообещал перевести головной офис банка.
Комплекс проектируется в рамках разрешенных высотным регламентом 43 метров. Если заказчикам удастся согласовать локальное превышение регламента, доминантой комплекса станет купол высотой 55 метров. Впрочем, губернатор Валентина Матвиенко уже заявила, что проект будет существенно доработан. Не исключено, что заказчики воспользуются идеями проигравших участников. Напомним, что варианты «Невской Ратуши» разрабатывали еще четыре петербургских архитектора в тандеме с западными (в основном немецкими) проектными компаниями – Юрий Земцов, Михаил Мамошин, Сергей Орешкин и Александр Супоницкий. Фирма «АБ Земцов, Кондиайн и Партнеры» выступала совместно с финской EVATA Worldwide, «Архитектурная мастерская Мамошина» – с южногерманским объединением European Network Architecture, проектно-производственная фирма «А. Лен» Сергея Орешкина – с KSP Engel und Zimmermann GmbH, международное архитектурное бюро «SUAR.T» Александра Супоницкого – с немецким Braun & Schlockerman-Arcadis Planungsgesellschaft GmbH.

Выгодно, целесообразно, удобно
С момента обнародования проекта летом 2006 года планируемый ВТБ объем инвестиций вырос с $250 до 800 млн, наземная площадь комплекса увеличилась с 240 до 300 тыс. кв. м, при этом количество предназначенных для администрации площадей фактически удвоилось (с 50 до 100 тыс. кв. м).
Уровень рентабельности проекта в банке не комментируют, отмечая лишь, что «стоимость вхождения в проект очень высока» за счет предусмотренных инвестиционными условиями обременений. ВТБ обязался предоставить 2,5 тыс. кв. м жилья для расселения расположенного на участ­ке общежития и – главное – продать городской администрации по себе­стоимости «не более трети» площадей будущего комплекса. При этом около 40 тыс. кв. м администрация фактически получит по бартеру – в счет оплаты инвестором земельного участка, расселения жилых домов и прокладки инженерных сетей, а также льгот, предусмотренных местным законом для стратегических инвесторов. Остальную площадь город оплатит из бюджета, ориентировочно по цене не менее $1000/кв. м.
«Невская Ратуша» – это аналог «Москва-Сити», только расположенный в центре города и без небоскребов. Мы рассчитываем, что комплекс станет самым престижным офисным районом Санкт-Петербурга, а такой якорный пользователь, как петербургская администрация, привлечет серьезные компании в качестве долгосрочных арендаторов», – говорит заместитель гендиректора «Охта Групп», директор проекта «Невская Ратуша» Константин Ковалев. По его прогнозу, арендная ставка в «Невской ратуше» будет не менее $800/кв. м в год без оперативных расходов и НДС. По оценке главы Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Дмитрия Куракина, себестоимость будущего комплекса составит $1,1–1,5 тыс./кв. м, а продажная цена недвижимости в нем – до $2–2,5 тыс./кв. м.
«Для петербургских девелоперов это будет первый опыт совмещения в крупном офисном центре административной и деловой функции. Бизнес, особенно в России, стремится «сесть» рядом с властью. Но насколько это преимущест­во можно будет конвертировать в денежные потоки, предположить сложно. Сколько готовы переплачивать предприниматели за возможность быстрого доступа во властные коридоры, пока неясно. По нашим оценкам – это 15–20%. Если говорить об абсолютных цифрах, то в нынешних ценах стоимость такого офиса составила бы от $1000/кв. м в год, что в принципе сравнимо с арендными ставками в БЦ «Дом Зингера», – считает Игорь Горский, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости.
По оценке управляющего партнера «АйБи Групп», вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов Юрия Борисова, строительство административно-делового комплекса обойдется ВТБ в $1,5–2 тыс./кв. м, при этом аренда построенных площадей будет стоить в ценах текущего года $700–1000/ кв. м в год, а продажная цена квадратного метра составит от $5 тыс. и выше. Стоимость высвобождаемой чиновниками недвижимости может достигать $1–7 тыс., так что город может неплохо заработать на ее реализации. Впрочем, как признаются в самой администрации, распорядиться престижной недвижимостью в полной мере эффективно можно будет лишь после изменения федерального законодательства, которое пока запрещает передавать памятники федерального значения в частные руки. «То, что ВТБ продаст по себе­стоимости часть площадей, тоже для проекта не так плохо, значит, банк на определенном этапе получит деньги для реализации своих проектов в дальнейшем», – отмечает, в свою очередь, Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость».

Окружающая действительность
По мнению Сергея Федорова, руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis, при сохранении нынешнего уровня арендных ставок, проект окупится за 7–8 лет, что для бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге вполне прилично. После 2009 года конкуренцию «Невской Ратуше» может составить крупный деловой центр на Малой Охте, доминантой которого станет 97-метровый головной офис банка «Санкт-Петербург» (банк строит его совместно с «Сэтл Сити», а проектантами также выступают Сергей Чобан и Евгений Герасимов). А также деловой квартал «Полюстрово», который строит на углу Пискаревского проспекта и Свердловской набережной УК «Теорема». Впрочем, управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов не разделяет опасений консультантов по поводу насыщения этого района офисами. По его мнению, именно потому, что значительную часть «Невской Ратуши» займут чиновники, избытка офисных площадей в этом районе не возникнет. «Пока единственное сомнение – это транспортная доступность. На цент­ральных улицах в часы пик появятся до
полнительно около 8–11 тыс. машин», – отмечает господин Рыков. В этом смысле успех проекта зависит от реализации такого инфраструктурного проекта, как Орловский тоннель.