Сегодня в Петербурге действуют 33 рыночные зоны, торгующие как продовольственными, так и непродовольственными товарами. Треть из них располагается в центральной части города, что делает их объектами пристального внимания со стороны девелоперов. Эксперты уверены, что в течение ближайших 5–7 лет почти все городские рынки будут перепрофилированы.

Историческая толкучка
По плану архитектора Жана Батиста Леблона в каждой части города предполагалось построить свой рынок, тем более что по царскому указу 1782 года мясная и рыбная торговля в городе разрешалась только в специально отведенных местах. Первым в 1710 году в Петербурге появился Сытный рынок. Затем сформировалась Сенная площадь, где с 1730-х годов торговали сеном. Впоследствии именно она стала ядром огромного торгового района, протянувшегося от Гостиного двора до Никольского рынка. Вдоль Садовой располагались сотни лавок. В местных трактирах заключались оптовые сделки. Сюда же приходили огородники и зеленные торговцы из ближайших губерний. Здесь же, в одном из трактиров, ежедневно в четыре часа утра происходил сговор крупных оптовиков, определявших цену на редьку и лук в столице империи. Эту монополию решались нарушить только колонисты-немцы из Веселого поселка, продававшие на рынке картошку по демпинговым ценам. Между Гостиным двором и Крюковым каналом расположились и другие рынки. На Апраксином дворе торговали дичью, фруктами, грибами и ягодами, на Горсткином – рыбой, на Александровском – подержанными вещами, на Никольском – всем вышеперечисленным, там же нанимали на работу прислугу и поденщиков. К началу XX века к существовавшим на тот момент 15 городским рынкам добавилось пять частных. В советское время, в 1925–1927 годах, был построен Кузнечный рынок – первое советское здание торгового назначения. Сегодня в городе действуют 33 рынка, из них 17 продовольственных. По данным Praktis CB, стационарные крытые рынки занимают около 11 га земли, большая часть которой принадлежит городу.
Территория от Гостиного двора до Сенной площади до сих пор остается самой торговой частью исторического центра.

Привлекательная аура
«Большинство старых рынков представляют интерес для девелоперов. На наш взгляд, земля под ними используется неэффективно, ведь рынок – это всего один торговый этаж. На этих территориях вполне возможно строительство современных торговых центров. Но, с другой стороны, для многих жителей центральных районов рынки являются основным местом покупки продуктов, поэтому при их перепрофилировании нужно учитывать социальную функцию», – отмечают в департаменте офисной недвижимости компании Becar Consulting. «Такие площадки, как Сенной рынок, Мальцевский или Кузнечный, отличаются традиционными и уже сформированными покупательскими потоками. И если рассматривать перспективу редевелопмента таких точек, то за ними необходимо сохранять торговую функцию и в будущем», – соглашается Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC). «Большая часть крытых рынков расположена в исторической части города – Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском районах. Земли под этими рынками – из самых дорогих в Петербурге. Квадратный метр здесь стоит в среднем $500–800. Реконструкция такого объекта (без учета выкупа прав других собственников) обойдется в $3 тыс. за кв. м», – оценивает фронт работ Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB. Впрочем, сумма инвестиций может быть и выше – большинство старых рынков являются памятниками архитектуры и находятся под охраной государства. Кроме того, в историческом центре действуют высотные ограничения, что не позволяет девелоперу извлечь из затратного проекта максимальную прибыль. А за землями, на которых расположены сельскохозяйственные рынки, чаще всего закреплено соответственное функциональное назначение – «торговля сельскохозяйственными продуктами». Для того чтобы перевести их в другую категорию, требуются дополнительные затраты.

Редевелопмент по-крупному
Однако трудности не пугают девелоперов. На сегодняшний день на разных стадиях реализации находится несколько проектов реконструкции исторических рынков. Самый крупный из них – редевелопмент Апраксина двора. Эта торговая зона занимает земельный участок площадью 14 га, ограниченный улицами Садовая, Ломоносова, набережной Фонтанки и Апраксиным переулком. На его территории располагаются 57 объектов площадью более 160 тыс. кв. м, большая часть которых в частной собственности. По условиям инвестиционного конкурса минимальный объем инвестиций в этот проект должен составить 10 млрд руб. (около $400 млн). По оценке консультантов, в этой зоне эффективной будет как гостиничная, так и торгово-офисная функция. «Арендные ставки на офисные помещения класса А в этом районе колеблются в пределах $500–940/кв. м в год», – отмечают в компании Colliers International. Если арендуемая площадь всех объектов Апраксина двора после реконструкции будет составлять более 60%, то при наивысшей ставке от сдачи в аренду помещений владелец с
может получать до $86 млн в год. А это значит, что инвестиции, вложенные в проект, то есть $400 млн, окупятся за пять лет. Реализация этого проекта может стать показательной не только с точки зрения эффективного использования территории, но и с точки зрения решения технических и юридических вопросов. «Основная проблема таких объектов – неэффективные планировки, охраняемые КГИОП. На многих объектах проблемой является отсутствие единого собственника», – подчеркивает Алексей Чижов.
Вторым знаковым для города проектом обещает стать реконструкция Никольских рядов, которые также находятся под охраной КГИОП. Сегодня идет поиск инвестора, способного взяться за этот проект. А пока же участники рынка отмечают, что наиболее эффективным в этом месте будет строительство гостинично-делового комплекса. «Этот объект интересен с точки зрения возможности комплексной реконструкции и создания неординарного МФК, а также менее напряженной, чем в районе Апраксина двора, транспортной ситуации», – говорит Олег Барков, генеральный менеджер Knight Frank. «При этом удаленность от основных пешеходных потоков создаст определенные проблемы при размещении на этой площадке обычных магазинов», – поясняет Сергей Игонин, управляющий партнер «АйБи Групп». Аналогичного мнения придерживается и Олег Барков. «Подходящими форматами для этого места могли бы стать арт-галереи и магазины нестандартных сувениров, которые привлекли бы сюда покупателей», – подчеркивает он. По его оценкам, при ставках аренды офисов по $700–800/кв. м в год сроки окупаемости подобного гостинично-делового комплекса составили бы около 7–8 лет для девелопера и до 12 лет для конечного инвестора (заказчика из числа финансовых институтов или операторов рынка, который нанимает девелопера для создания нужного продукта).

В старом и новом формате
Продовольственные рынки города – как дореволюционные Кузнечный, Сенной и Сытный, так и построенные в послевоенные годы Некрасовский, Московский и Торжковский – также вызывают живой интерес девелоперов. «Выкуп земли под такими объектами может обойтись в $10–25 млн за 1 га, а срок окупаемости проекта реконструкции составит около 4 лет при средневзвешенной ставке аренды торговой площади до $750–900/кв. м в год», – считают эксперты LCMC. Впрочем, есть и противоположные мнения. «Сроки окупаемости проектов реконструкции старых крытых рынков с сохранением торговой функции находятся за пределами 10 лет», – уверен Алексей Чижов.
Наиболее удачным примером реконструкции рынка аналитики считают редевелопмент Сенного. «Новое здание рынка, которое мы построили пятью годами ранее, расположено в границах старого рынка. Сохранение исторической торговой зоны способствует притоку покупателей в торговый комплекс «Пик», который расположился между рынком и ближайшей станцией метрополитена», – отмечает Сергей Игонин.
Еще одним примером успешной реконструкции может считаться «Андреевский» (бывший Василеостровский) рынок. «Общая площадь трехэтажного здания – около 9 тыс. кв. м, из них 2/3 занимает торговая площадь. Объем инвестиций в реконструкцию составил $8 млн. Арендные ставки не так высоки, как могли бы быть, – $240–700/кв. м в год, а среди торговых операторов преобладают сетевики. При этом рынок является федеральным памятником архитектуры, так как каменный корпус Андреевского рынка построен в 1789–1790 годы на месте деревянных торговых рядов», – поясняет Алексей Чижов.
Хорошие перспективы также у проектов по реконструкции Кузнечного и Сытного рынков. Так, на территории Сытного, занимающего 5 тыс. кв. м, планируется построить дополнительно 12–20 тыс. кв. м коммерческих площадей. «Подробности проекта мы пока раскрывать не будем, но здание рынка останется и формат рыночной торговли на части площадей, безусловно, будет сохранен», – сообщил CRE Борис Элькин, генеральный директор ООО «Сытный рынок». Аналитики, в свою очередь, уверены, что здесь также можно создать не только торгово-офисный, но и жилой комплекс. «На мой взгляд, жилищная составляющая проекта может даже стать профилирующей в этом комплексе», – прогнозирует Олег Барков. При этом срок возврата инвестиций по этой площадке составит как минимум 10–13 лет для конечного инвестора (при стоимости аренды офисов в этом районе не менее $750–800/кв. м в год).
Не менее привлекательным объектом для реконструкции обещает стать и Мальцевский рынок, приобретенный компанией «Макромир». Историческая ценность объекта послевоенной постройки весьма относительна, что позволяет разместить на его месте современный многоэтажный МФК. «В настоящий момент компания «Макромир» готовит предложение для города по реконструкции Мальцевского рынка с сохранением его основной функции. О каких-то конкретных целях говорить пока рано, поскольку еще необходимо утвердить ряд документов. Мы надеемся, что в будущем этот объект станет современным рынком европейского уровня», – сообщил CRE коммерческий директор ООО «Макромир» Сергей Румянцев. А вот господин Чижов считает, что здесь логичнее разместить бизнес-центр. «Эта площадка расположена вдалеке от пешеходных потоков, и значит, от ритейла здесь лучше отказаться в пользу многоэтажного офисного проекта», – соглашается Олег Барков.

Уходящая натура
Так или иначе в ближайшие пять-семь лет большинство старых рынков будет перепрофилировано, считают аналитики. При этом очередь дойдет и до окраинных рынков. «Наиболее выгоден выкуп открытых рыночных площадок в спальных районах, по сути дела, это green field, где минимум ограничений и не надо вкладываться в реконструкцию», – отмечает Алексей Чижов. К тому же в насыщенных торговыми площадями спальных районах перед девелоперами не стоит задача во что бы то ни стало сохранить функциональное назначение объекта. Поэтому на месте Торжковского рынка возле станции метро «Черная речка», например, вероятнее всего, появится жилой комплекс. «Учитывая привлекательность района и возможность строительства здесь высотного объекта, я думаю, что квартиры в нем будут раскуплены еще на стадии строительства котлована», – уверен Игорь Горский, управляющий партнер АРИН. По его словам, оптимальная стоимость жилья в таком месте составит около $3 тыс./кв. м, что позволит окупить затраты в течение 3–5 лет.
«Редевелопмент рынков – явление закономерное, – говорит Арина Сендер, руководитель отдела торговой недвижимости консалтинговой компании Knight Frank. – В город приходит современный формат торговли, ритейл становится все более респектабельным. Не исключено, что нишу рыночной торговли продовольствием займут, например, магазины шаговой доступности». Сетевые ритейлеры также с интересом присматриваются к рыночным площадкам. «Даже рынки советских времен сформировали покупательские потоки жителей районов, поэтому приобретение такого пятна под застройку обеспечит нам уже готового потребителя», – говорит один из топ-менеджеров сети гипермаркетов «О'КЕЙ». «Сегмент потребителей, которые посещают рынки, заметно сократился за последние десять лет вместе с категорией людей, привыкших питаться дома. Да и эксплуатировать рынки становится не так уж и выгодно. Неслучайно их владельцы стараются уйти от этого названия, чтобы избежать множества проверок со стороны разных чиновничьих структур», – говорит Борис Элькин. По его прогнозам, в течение ближайших 5–7 лет в Петербурге останется не более двух рынков в традиционном понимании этого слова. Большинство экспертов сходятся во мнении, что перепрофилирования смогут избежать только Сенной и Кузнечный рынки.