Дефицит земли в центре мировых столиц заставляет инвесторов все чаще заниматься редевелопментом. В Англии, например, модно реконструировать под бизнес-центры портовые доки, а в Америке – промышленные здания. Петербургские специалисты активно изучают западный опыт и применяют его для решения местных задач. При этом успех каждого конкретного проекта, при реализации которого инвестор делает ставку на сохранение исторической ауры здания, зависит от перспектив преобразования соседних с ним депрессивных территорий.

Австрийская практичность и финская тюремная романтика
Одним из классических примеров удачного редевелопмента старинных промышленных зданий считается проект Gasometer в Вене. На фоне индустриального пейзажа района Зиммеринг возвышаются круглые кирпичные башни в обрамлении архитектурных конструкций в стиле хай-тек. Это современный МФК на месте газовых хранилищ XIX века. К проекту приложило руку знаменитое архитектурное бюро Coop Himmelblau. Теперь внутри старых газгольдеров – бизнес-центр, жилые апартаменты, студенческое общежитие, рестораны, мультиплекс, а также торговый комплекс из 70 магазинов общей площадью 22 тыс. кв. метров.
Интересный пример редевелопмента есть и в соседней Финляндии. В мае 2007 года в центре Хельсинки открылся необычный отель. Появился он в двух шагах от вокзальной площади и порта, в самом фешенебельном районе города, в здании бывшей тюрьмы. Здание внешне очень напоминает наши «Кресты»: мрачное, угловатое, построенное из красного кирпича и обнесенное таким же красным кирпичным забором. Оно состоит из четырех корпусов и с высоты птичьего полета напоминает правильный крест. В этом здании 170 лет подряд располагалась самая большая в Финляндии тюрьма на 160 камер. В 2002 году тюрьму перевели в предместье Хельсинки, а освободившееся здание приобрел частный инвестор и оборудовал в нем отель класса «четыре звезды». Управляет им всемирная гостиничная сеть Best Western, известная тем, что выбирает под свои проекты «здания с историей».
Новый хозяин инвестировал в отель 15 млн евро. На эти деньги была проведена перепланировка бывших камер, некоторые из них объединили. В результате из 160 тюремных каморок получилось 106 гостиничных номеров со всеми удобствами. В старой тюремной церкви сделали зал для свадеб и конференций на 130 персон. При этом фасад тюрьмы и чугунная лестница, являющиеся памятниками архитектуры, остались нетронутыми.
Результат получился интересный. Тюремный дух никуда не исчез. Его поддерживают и низкие сводчатые потолки, и двери с решетками, и старая лестница, и окна-бойницы. В то же время на полу – мягкие ковры, на стенах – гравюры, на окнах – занавески, а в камере постояльца ждет не только полосатая пижама, но также джакузи и компьютер. Основная целевая аудитория отеля – состоятельные бизнесмены с хорошим чувством юмора. Несмотря на приличный ценник – в разгар туристического сезона номер в гостинице стоит $290 в сутки, – отель заполнен почти на 100%. А зал для банкетов забронирован на все выходные вплоть до следующей весны.
Эксперты отмечают, что финский опыт может пригодиться инвестору, который возьмется за перепрофилирование петербургских «Крестов». «На месте СИЗО может появиться еще один пример тематического развлекательно-гостиничного комплекса, где за определенную плату можно «посидеть» сутки-другие», – шутит директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский.
Напомним, что историческое здание «Крестов» будет выставлено на инвестиционный конкурс в 2013 году, после того как СИЗО переедет в Колпино, где для него возведут новый комплекс зданий.

Аура по наследству
Вообще в Петербурге с его дореволюционными фабриками и заводами много возможностей для нестандартного редевелопмента. «Любое здание, обладающее особой аурой, может передать ее новому объекту, и имидж этого места станет магнитом для людских потоков. Что касается «Крестов», то на их месте целесообразнее всего возводить пятизвездочную гостиницу. Но потребуются немалые затраты на санацию, рекультивацию объекта и приведение его в нормальный вид», – считает директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков.
Что касается уже реализуемых проектов, то их не так много. Например, стоит отметить работу управляющей компании «Музей», которая уже несколько лет занимается реконструкцией территории обанкротившегося завода резиновых изделий «Красный треугольник». УК «Музей» приобрела заводской комплекс площадью 100 тыс. кв. метров в 2002 году. Первую очередь реконструкции «Красного треугольника» – 40 тыс. кв. метров – компания рассчитывает завершить к 2010 году. Реконструкцию под офисный центр фасадных зданий площадью 6,5 тыс. кв. метров компания завершила в 2006 году, а в 2007-м приступила к преобразованию внутренних строений. Согласно требованиям КГИОП девелопер сохранил краснокирпичные заводские фасады. Кроме того, как и в случае с финской тюрьмой, инвестора обязали сохранить исторические лестницы, этажность и профиль крыши. К 2010 году кроме офисов на территории бывшего завода появится крупный оздоровительный центр, а также трехзвездочная гостиница.
Еще одним заметным проектом является редевелопмент Варшавского вокзала под многофункциональный комплекс. Вокзал был закрыт в 2001 году, а в 2003 году здание на инвестиционных условиях (за $2,95 млн.) город передал холдингу «Адамант». Вместе с историческим зданием компания получила земельный участок площадью 24 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект составил $43 млн. ТРК «Варшавский экспресс» открылся в мае 2006 года. Общая площадь ТЦ – около 35 тыс. кв. м. Половину арендуемой площади занимают развлечения, половину – торговля.

В ожидании синергетического эффекта
Особенностью петербургских проектов по редевелопменту территорий является их затратность. Так, перепрофилирование Варшавского вокзала с сохранением исторических фасадов обошлось холдингу «Адамант» в $1300 за «квадрат», тогда как в среднем по городу стоимость строительства ТЦ колеблется от $600 до 1000 за кв. м. Срок окупаемости таких проектов тоже больше, чем у обычных коммерческих объектов, – 12 лет вместо средних 7–8. Но главная проблема заключается в том, что зачастую потенциальные объекты редевелопмента размещаются в глубине депрессивных промышленных районов. «Кресты», расположенные на одной из основных набережных Невы, напротив процветающего административного района, являются счастливым исключением из этого правила. Местоположение же «Варшавского экспресса», например, эксперты считают не самым благоприятным. «Окружающая зона Обводного населена мало, и в основном малоимущими слоями населения. Транспортная доступность объекта также неважная: Обводный канал в любое время дня – сплошная пробка. А само здание бывшего вокзала по сути дела тупик, к которому ведет Измайловский проспект», – констатирует руководитель отдела торговых центров Praktis CB Екатерина Немирова.
Успех таких проектов зависит от развития соседних территорий и изменений на транспортной карте города. «Например, ситуацию в районе Варшавского вокзала может спасти заложенное в Генплане соединение Измайловского и Новоизмайловского проспектов, которые образуют магистраль-дублер Московского проспекта», – отмечает г-жа Немирова. Кроме того, руководство города и ОАО «Российские железные дороги» в настоящий момент обсуждают развитие 400 га за Варшавским вокзалом. Окружение «Красного треугольника» также до последнего времени оставляло желать лучшего. Однако в ближайшем будущем катализатором инвестиционной и деловой активности в этом районе должно стать преобразование обширной территории, ограниченной улицами Шкапина и Розенштейна, – в конце 2007 года этот участок приобрела компании «Главстрой СПб», которая собирается разместить здесь 200 тыс. кв. м высококлассной деловой недвижимости. А реализация проекта по переводу из центра города станции Московская-Товарная – реновация этого квартала площадью 24 га с целью соз дания здесь торгово-деловой зоны начнется с 2010 года – должна, в свою очередь, сделать интересным для инвесторов проект создания МФК на месте нынешней инфекционной больницы им. Боткина.