Ритейл Петербурга: новое поле для европейского развития

Даже на фоне европейских рынков сегмент ритейла Северной столицы является одним из самых перспективных. Как отмечают эксперты, развитие торговли в Петербурге в настоящее время происходит гораздо динамичнее, чем в экономически нестабильной Европе, где обеспеченность торговыми площадями высока, и рынок уже не может показывать такое интенсивное развитие.

«В условиях мировой финансовой нестабильности институциональные игроки стремятся активнее инвестировать в торговую недвижимость как в самый надежный сектор, особенно в регионах с благоприятной демографической обстановкой и растущим уровнем потребления, – констатирует Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург. – Об этом свидетельствует увеличение доли ритейла в общем объеме вложений в коммерческую недвижимость. В Петербурге в 2011 году доля сделок с торговыми объектами составила 70% от общего объема инвестиционных сделок». По мнению г‑жи Никандровой, в ближайшие несколько лет в России этот показатель будет оставаться на высоком уровне, благодаря стремлению инвесторов воспользоваться ростом рынка потребительских товаров.

Обгоним и перегоним

Как отмечают аналитики Colliers International, из стран Восточной Европы рынок ритейла Петербурга можно сопоставить с такими городами, как Будапешт и Прага. При этом, по данным Jones Lang LaSalle, по темпам ввода новых площадей Петербург явно опережает эти города. «Рынки Праги и Будапешта развиваются несколько иными темпами по сравнению с Петербургом, – комментирует Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – В настоящее время объем качественных площадей в торговых центрах Праги составляет около 778, 9 тыс. кв. м, в Будапеште находится на уровне 772, 5 кв. м. В то время как в Петербурге по итогам третьего квартала объем площадей составляет 1,76 млн кв. м. Несмотря на такую разницу в абсолютных цифрах, обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей в этих двух городах превышает показатели Санкт-Петербурга». Действительно, если в Петербурге на 1000 человек приходится всего 443 кв. м, то в Праге этот показатель находится на уровне 594 кв. м, а в Будапеште эта цифра составляет 522 кв. м, что вполне логично, ведь и объем населения Праги и Будапешта существенно ниже, чем в Петербурге.

От таких городов, как Стокгольм, Хельсинки и Вена, Северная столица тоже значительно отстает. По данным Colliers International, к середине 2012 года обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах Хельсинки составляла 1629,9 кв. м на 1000 человек, в Стокгольме этот показатель находится на уровне 1135,9 кв. м. В то же время более низкие по сравнению с европейскими цифры показывают, что и потенциал Петербурга с точки зрения развития торговой недвижимости еще далеко не исчерпан. Если рынок ритейла Петербурга сопоставлять с европейскими городами по численности населения, то, по мнению экспертов, его лучше всего сравнивать с Миланом и Барселоной, несмотря на то, что сама по себе ситуация на рынках торговой недвижимости этих городов существенно отличается от петербургской. В первую очередь это объясняется различием ключевых показателей и тенденций. Главное отличие в том, что в России постоянно происходит рост розничных продаж, и, по прогнозам аналитиков, в этом году Россия и, в частности, Петербург продемонстрируют наибольший прирост – примерно на уровне 6% по отношению к прошлому году. В Италии и Испании же, напротив, зафиксирован существенный спад этого показателя: по итогам года объем розничных продаж в данных странах может сократиться на 2,5% и 3% соответственно.

«Рынок торговой недвижимости Петербурга только формируется, что характеризуется сравнительно невысокими арендными ставками и существенным уровнем доходности, – рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – В то время как в Милане и Барселоне существенно снижается выручка торговых центров, расположенных на окраинах (вследствие сокращения длительных поездок автомобилями по причине подорожания бензина и снижения доходов)». Вместе с тем Петербург характеризуется достаточно низкой конкуренцией в сегменте продуктового ритейла, в котором доминирует всего несколько крупных торговых сетей. Также в городе отмечается недостаточность современных торговых центров площадью в 5–10 тыс. кв. м в спальных районах города, вследствие чего увеличиваются объемы редевелопмента помещений иного назначения. На рынках торговой недвижимости Милана и Барселоны, наоборот, можно отметить высокую конкуренцию и равномерную насыщенность специализированными объектами торговли. При этом редевелопмент не имеет широкого распространения.

Эксперты рассказали, что в Барселоне и Милане активно развита сеть торговых точек форматов «магазин у дома» и «магазин по дороге» – аналоги российского формата «магазин шаговой доступности». Причем большинство данных точек, работая в сегменте продуктового ритейла, получают продукцию непосредственно от производителя. Это позволяет гарантировать не только качество, но и низкую стоимость продуктов. В Петербурге взаимодействие небольших магазинов с производителями не налажено, а единственная торговая сеть, пытавшаяся организовать сбыт продукции без участия посредников, столкнулась с существенными проблемами (история с магазинами «Народный», который закрыли из-за торговли недоброкачественными продуктами). То есть важен позитивный опыт отсечения цепочки посредников от торгового прилавка. В иных сегментах европейского ритейла Петербургу можно поучиться качеству обслуживания, созданию программ лояльности, узнаваемости и дизайна магазинов: каждый магазин или даже торговая сеть имеют индивидуальные особенности, вследствие этого и сам перенимаемый опыт может варьироваться. «В Милане и Барселоне развитие рынка торговой недвижимости происходит в горизонтальной плоскости, – комментирует Станислав Зингель. – То есть совершенствуются уже имеющиеся торговые центры и развиваются новые формы торговли. При этом сам рынок достаточно заполнен как игроками, так и, собственно, самими объектами торговли. Вследствие чего для него маловероятны процессы, происходящие в Петербурге. Так, в Милане и Барселоне торговые центры и небольшие магазины существуют словно в параллельных мирах, без малейшей потребности в вытеснении конкурентов».

Вместе с тем наиболее активно видоизменяются именно торговые центры, которые, помимо торговых функций, все чаще выступают в роли развлекательных центров. На этом фоне обоим форматам торговли все активнее угрожают интернет-магазины, которые активно отступают от привычной для них реализации бытовой техники, книг, одежды и внедряются в сферу продуктового ритейла. Увеличивается давление на рынок и со стороны вендинговой торговли (продажа товаров и услуг с помощью автоматизированных систем), пока еще сравнительно слабо освоенной в Петербурге.

Преимущество стабильности

Отчасти развитие торговой недвижимости в Петербурге можно объяснить климатическими особенностями: это самый крупный северный город в мире, а востребованность торговых центров в северных странах существенно выше, чем в южных. Так, например, в южных странах доля ритейла, которая приходится на закрытые торговые центры, находится в пределах 20–30%, в то время как в северных (прежде всего это Скандинавия), число торговых центров составляет примерно 70–80% розничной торговли. И это понятно, ведь в нашем климате, с большим количеством осадков, почти постоянной пасмурностью и сыростью покупателю намного приятнее приехать в теплый и комфортный торговый центр, где можно не только сделать покупки, но и просто отдохнуть всей семьей.

«В целом развитие российского рынка торговли происходит в первую очередь за счет крупных торговых объектов, что в значительной степени отличает его от рынков городов Европы», – комментирует Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg. При этом, если в Европе крупный торговый объект в центре – это часто универмаг, в России это чаще крупный торгово‑развлекательный комплекс с большим количеством арендаторов. Также масштабы такого объекта как, например, ТРК «Галерея», недостижимы для центров крупных европейских городов, где «суперрегиональные» торговые центры обычно выносятся на окраины или за город. Среди новых форматов торговли, распространенных в Европе и только выходящих в России, необходимо отметить outlet-центры.

«Стоит отметить, что в Петербурге, как в Москве и в целом в Европе, последние годы происходит изменение структуры рынка, которое вызвано развитием рынка торговых центров, – комментирует Анна Никандрова. – Крупные мегамоллы создают отток населения, что сказывается на проходимости центральных торговых коридоров и, как следствие, на уровне продаж ритейлеров, в них расположенных. Структура арендаторов стрит-ритейла постепенно смещается в сторону увеличения доли операторов в сфере услуг (в том числе финансовых), развлечений и общественного питания».

В ответ на данный процесс городскими властями некоторых стран были разработаны программы по ревитализации, т. е. в буквальном смысле «оживлении», центральных улиц города. В частности, в США уже более 30 лет работает программа Main Street Program. В ее рамках в 46 штатах и сотнях городов страны созданы некоммерческие организации, поддерживаемые государством, суть деятельности которых состоит в помощи стрит-ритейлу. Часто бывает, что при открытии торгового центра, особенно в маленьком городке, некрупным операторам оказывается выгоднее арендовать помещение в новом ТЦ, нежели в других объектах, в результате чего улицы города пустеют. В свою очередь, некоммерческие организации пытаются остановить этот процесс: они добиваются для торговцев различных льгот, оказывают юридическую и иную поддержку.

В Европе также встречаются подобные программы. Так, в 2005 году в Лондоне была создана некоммерческая организация New West End Company, которая занимается централизованным управлением помещениями на центральных улицах Лондона (Oxford Street, Bond Street, Regent Street) и организует промоушн-поддержку с целью привлечения населения в центральную часть города. В Петербурге пока нет подобных ассоциаций, но город находится в этом тренде: с целью повышения привлекательности центральных улиц города на них создаются пешеходные зоны.

По мнению экспертов, когда рынок коммерческой недвижимости Петербурга достигнет зрелости, он может занять место среди европейских столиц наравне с Амстердамом или Лиссабоном.

Среди финансово‑промышленных центров Питеру будут ближе Роттердам или Гамбург. Это объясняется схожестью причин, предопределивших возникновение и развитие данных городов в качестве национальных центров, предназначенных прежде всего для внешних экономических и культурных связей.