Меньше, чем хотелось бы! Лучше, чем могло бы быть!

По оценкам аналитиков, определенный оптимизм инвесторов поддерживала относительная стабильность экономических показателей России. Львиная доля средств традиционно пришлась на Москву (95  %), остальное распределилось между Санкт-Петербургом и регионами с незначительным перевесом в пользу последних. Большинство экспертов отметили резкое ухудшение инвестиционного климата в Петербурге, связанное с некоторыми знаковыми решениями правительства города (наиболее громкий и показательный пример – ситуация с проектом «Набережная Европы»).

В уходящем году наблюдалась устойчивая тенденция интереса российского капитала к коммерческой недвижимости как к объекту долгосрочных вложений. Нулевые же с их ожиданиями быстрых и высоких доходов окончательно стали историей. В Ernst & Young считают, что требования инвесторов неуклонно повышаются, а руководители компаний пересматривают критерии. Первостепенное значение для вложений сегодня имеет привлекательность рынка (40 %) и стабильность условий для инвестиций (36 %). Беспокойство инвесторов по-прежнему вызывают факторы политического, нормативно-правового и административного характера – на это указывает 62 % опрошенных. Впрочем, 19 % потенциальных международных игроков по-прежнему считает Россию наиболее интересным в мире рынком, а почти 80 % инвесторов, уже работающих в регионе, планируют увеличить объем операций в стране. Более 40 % инвесторов, стремящихся выйти на российский рынок, планируют сделать это в ближайшем будущем, 27 % компаний намерены осуществить инвестиции в течение шести месяцев наступающего года, 26 % руководителей хотят расширять уже существующие здесь предприятия, а 17 % – увеличить численность сотрудников. Все это дает основания предполагать, что ценность России как одного из ключевых рынков неуклонно растет. Наиболее привлекательным сектором в 2012‑м в обеих столицах, по оценкам специалистов, остались офисы (по разным оценкам, в этот сегмент было проинвестировано 30–35 % от общего объема вложений), за ними – торговля (25 %), склады, МФК, гостиницы, жилье. Игроки отмечают, что, хотя на рынке складской недвижимости, например, существенных перестановок не было, интерес «к складам» увеличился в разы. «Продолжается увеличение портфеля Raven Russia, крупнейшего инвестора в этом сегменте, – говорит Иван Потехин, генеральный директор ГК «Эспро». – Но и остальные игроки продолжают чувствовать себя комфортно, завершая начатые проекты и начиная новые». Невысокий спрос со стороны инвесторов компенсировался улучшением ситуации на рынке аренды, считает Тимоти Фенвик, владелец и управляющий директор Quantum Potes. Речь идет, прежде всего, о московском рынке аренды офисов, а также о московском и региональном рынке качественных торговых центров. Новых игроков на рынке практически не было видно, но за возможностями рынка начали активно следить ближне­восточные и дальневосточные нефтяные и прочие фонды. Продолжают инвестировать и известные международные участники, имеющие представительства в Москве, например, Hines и Sponda. Большой интерес заметен также со стороны некоторых российских семейных компаний и компаний, управляющих российскими пенсионными фондами. По оценкам г‑на Фенвика, на долю российских инвесторов пришлось около 80 % суммарных инвестиций, которые составили в 2012 году около $ 5 млрд.

Привлекательность недвижимости в России в глазах иностранных инвесторов достаточно низкая, делится Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. В частности, потому что только за последние два года стало известно о большом количестве случаев, когда права иностранных инвесторов (не имеются в виду кипрские офшоры) серьезно ущемляются. В итоге основной интерес проявляется со стороны российских инвесторов, которые готовы принимать на себя «риски родины».

Способствовали усилению неопределенности на рынках и тормозили инвестиционный процесс и продолжающийся кризис в еврозоне, а также выборы в США и России, считают аналитики. Экономические и политические проблемы в зоне евро существенно влияют на возможности европейских инвесторов, которые либо не имеют свободных средств для инвестирования, либо находят приемлемую доходность на инвестиции на европейских рынках, считает Иван Потехин. Инвестиционная привлекательность российского рынка недвижимости в свете этих событий остается относительно низкой: эксперты говорят в основном об активности со стороны инвесторов, специализирующихся на России, таких как Hines и уже упомянутый Raven Russia. «Мы имеем крайне низкую активность в регионах при одновременном повышении интереса к лучшим региональным и суперрегиональным торговым центрам, долгосрочный потенциал которых постепенно признается игроками рынка», – считает Тимоти Фенвик. Продолжающаяся активность компании О1Properties, приобретение офисных центров «Дукат III», «Большевик» и «Серебряный город», а также первая сделка по «продаже с обратной арендой», заключенная компаниями OBI и Avica, по мнению г‑на Фэнвика, стали знаковыми для года проектами. В «Эспро» среди важных сделок года называли подписание соглашения о совместной реализации проекта аутлета вблизи аэропорта «Внуково» между собственной компанией, инвестиционной группой компаний «Атон» и Hines.

Если анализировать инвестиции в развитие объектов, которые были анонсированы в 2012 году в регионах, то на офисную недвижимость приходилось около 5 % от всего объема, на торговую недвижимость – 35 %, на гостиничную недвижимость – 25 %, на производственно-складскую недвижимость – около 30 %.

Объем инвестиций в регионы, по разным оценкам, составил $ 1,17 млрд – на 27 % больше, чем за весь 2011 год, на 10 % меньше, чем в 2007‑м, и на 7,5 % меньше, чем в 2008‑м, на которые пришелся пик инвестиций в регионы. В 2012 году ведущим сектором назван торговый – на него пришлось 93 % сделок 2012 года, остальные 6 % – на гостиничный сегмент. Примерно такая же расстановка сил, по оценкам игроков, ожидается и в наступающем году, от которого ждут, как минимум, «меньшей нервозности».