Назад
1 Января 1970, 0:00
КОТы в мешке
Проекты комплексного освоения территорий – формат девелоперской активности, взбудораживший рынок недвижимости еще в предкризисные годы. В 2007 году тема мегапроектов была одной из топовых: говорили о том, что некоторые из них получат господдержку в рамках «Доступного жилья», в качестве претендентов назывались «Большое Домодедово» и «Рублево‑Архангельское» (столичный регион), «Академический» (Екатеринбург), «Новый Город» (Чувашия), «Славянка» и «Новая Ижора» (Санкт-Петербург). Все эти проекты анонсировались как мини-города, хотя, по сути, регистрировать их как самостоятельные населенные пункты не планировалось. В любом случае, не прошло и трех лет, как история почти всех перечисленных проектов была переписана: кто-то сменил формат, кто-то развивается, но куда скромнее, чем было заявлено изначально…
В посткризисные годы тема комплексного освоения территорий вернулась в адаптированном к реальности виде: теперь революционности в планах девелоперов вроде бы поубавилось, зато стало больше ориентированности на реальные потребности целевой аудитории проектов. Этот урок кризиса (проекты должны соответствовать требованиям покупателя, а не висеть в вакууме ожиданий девелопера) запомнили все игроки, оставшиеся на рынке недвижимости.
Вместе с тем формулировка КОТ была взята на вооружение отделами маркетинга компаний-застройщиков, что привело к тому, что определение такого проекта, изначально не вполне четкое (хоть и ошибочно, зато удобно сводимое к формулировке «мини-город»), оказалось совсем расплывчатым. Определять пытаются по площади (от 100 тыс. кв. м продаваемой площади), по сочетанию различных типов объектов (социальные, коммерческие, жилые), по количеству создаваемых для жителей рабочих мест и т. п. Единственно верного определения, как это бывает на отечественном рынке недвижимости, так и нет.
Одно из наиболее полных определений звучит так: КОТ – это проект пространственного развития территории, включающий в себя объекты жилой, коммерческой, социальной недвижимости, включенный при этом в дорожно-транспортную сеть всего региона, обеспеченный всей необходимой инфраструктурой. Наиболее распространенный на западе формат таких проектов занимает по площади порядка 700–1500 га, хотя этот критерий не является определяющим для принадлежности к КОТам. Основные составляющие – это смешанный по функциям характер (в сочетании с масштабами) застройки, вписанность в дорожно-транспортную сеть и внимание, уделяемое качеству жизни.
С некоторыми оговорками под это определение подходят проекты самого разного характера – от «Москвы-Сити» с офисами и апартаментами премиум-класса и иннограда «Сколково» до «Нового Ступино», «Большого Домоделово» и «Истринской долины» (жилье самого разного формата на масштабной территории, строящееся в комплекте с созданием инфраструктуры, которая становится центром притяжения для жителей всего района).
Как мегамасштабный проект КОТ можно рассматривать и так называемую Большую Москву. Другое дело, что генплан развития этой территории планируется принять только в 2014 году, так что раньше никакой ясности ожидать не стоит. Пока нет данных ни о пространственном и функциональном зонировании, ни даже о миссии, исходя из которой это зонирование будет задано. Всего же, по данным Министерства строительства Московской области, только на территории Подмосковья на разных стадиях реализации находится 90 проектов КОТ. Как же обстоят дела в самых знаковых проектах Московского региона?
Самый первый – Сити
«Москва-Сити» – градостроительный проект, который изначально заявлялся так победительно, что результатами в любом случае пришлось бы гордиться. Несмотря на все трансформации, которые пережил проект (особенно в кризисный период и первые посткризисные годы, когда менялось многое, от высотности зданий до девелоперов), он, как и планировалось, олицетворяет собой деловую активность столицы и, безусловно, узнаваем жителем любого региона за счет присутствия в кадре в любом отечественном кинофильме, где речь идет о бизнесе. Однако то обстоятельство, что ММДЦ был начат без единой концепции освоения территории, с неизбежностью привело к ряду проблем.
Всего за два десятилетия, которые продолжается реализация проекта, уже построено более 10 высотных зданий, ведется строительство еще около 30 объектов (если брать и те, что находятся на стадии проектирования). В III квартале текущего года был введен очередной крупный объект – МФК City Point на 75 тыс. кв. м (ГК «Ташир»); в этом же году градостроительно-земельная комиссия окончательно утвердила новый проект «Башни Россия», теперь ее высота сократилась почти в полтора раза – до 360 м, а наземная площадь составит 295 тыс. кв. м. «В ближайшее время планируется ввести в эксплуатацию МФК “Меркурий Сити” (173 960 кв. м, из которых офисы занимают 87,6 тыс. кв. м, апартаменты – 22,36 тыс. кв. м), – рассказывает Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. – Всего в комплексе функционирует более 1,3 млн кв. м коммерческих площадей, из них введено в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м офисных площадей. Уровень вакантных площадей в проекте – около 14 %, средние арендные ставки – около $ 950–1100/кв. м».
При существующем спросе на качественные офисные помещения в черте города (и тем более в центре) цифра в 14 % может показаться сильно завышенной, но, как считают эксперты рынка, такой уровень обусловлен ошибками градостроительного характера, допущенными при проектировании ММДЦ. Это изначальное отсутствие единой концепции освоения территорий; проблемы с инженерными сетями, подъездными путями, городским транспортом: поезда метро ходят крайне редко; и с парковкой – по сути, причина в том, что к развитию ММДЦ не подошли именно как к проекту КОТ. «Отсюда один из ключевых трендов в проекте – начавшийся отток арендаторов, – комментирует Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i‑Land. – В настоящее время уровень вакантных площадей в Сити достаточно высокий. Траспортные проблемы только начинают решаться (тянутся дополнительные ветки метро к Сити), но ситуацию это может и не разрешить, поскольку возможностей для ее улучшения немного».
Самый инновационный – «Сколково»
Говоря о самых громких проектах КОТ Московского региона, нельзя не упомянуть и «Сколково» – 500 га в 3 км от Москвы, где, исходя из концепции, планируется формирование комфортной среды для развития инновационных направлений. Первый этап реализации включает в себя порядка 1,3 млн кв. м (сюда входят технопарк, университет, здание администрации инновационного центра, подстанции «Смирново» и «Сколково», а также объекты коттеджной малоэтажной застройки).
Всего в рамках «Сколково» планируется строительство как коммерческой недвижимости (1584 тыс. кв. м), так и жилой (858 тыс. кв. м для постоянного проживания 21 тыс. человек), с организацией необходимого объема инфраструктуры (944 тыс. кв. м). На сегодняшний день уже введены в эксплуатацию два бизнес-центра – «Урал» и «Гиперкуб», ведется прокладка коммуникаций и дорог кварталов 9–11 и 14 района D2 (технопарк). В 2013–2014 годах планируется ввод в эксплуатацию технопарка и транспортного хаба.
С начала проекта он уже успел претерпеть заметные изменения. Буквально в последние месяцы – в октябре и ноябре 2012 года – концепция застройки «Сколково» была пересмотрена. В частности, были отменены проекты двух «визитных карточек» города – зданий «Купол» и «Скала» (изначально говорилось о том, что благодаря этим знаковым строениям инноград будет позиционировать себя на международном рынке). Теперь все высотные проекты предполагается реализовывать не в рамках основной программы развития, а через частных инвесторов. Привлечение частных инвестиций, как отмечает Сергей Канаев, наряду с традиционной для мегапроектов транспортной проблемой, остается одной из уязвимых сторон «Сколково».
Вместе с тем строительство «Сколково» простимулировало и развитие прилегающих территорий. «В непосредственной близости к иннограду “Сколово”, в пос. Заречье, сейчас идет реализация нескольких жилых комплексов. Например, жилой комплекс “Сколково Парк” занимает территорию площадью 8,7 га, где ведется строительство шести жилых корпусов, рассчитанных на 442 квартиры и многофункциональный общественный блок со спортивно-творческим центром и ресторанами, – рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В пос. Заречье ведется реализация еще трех жилых проектов: “Резиденции Сколково”, “Грюнвальд”, “Русский авангард”. Причем два последних комплекса уже введены в эксплуатацию. Что касается “Резиденций Сколково”, здесь идет строительство первой очереди, которая состоит из трех жилых корпусов, гаражного комплекса и двух детских садов. Однако в продаже находится только один корпус, ввод в эксплуатацию которого запланирован на III квартал 2013 года». Соседние проекты, безусловно, выигрывают от соседства с инноградом, в рамках которого планируется строительство и реконструкция транспортной инфраструктуры, строительство научных и образовательных центров.
Самый кластерный – «ЗИЛ»
Еще один крупный градостроительный проект, который осуществляется при поддержке столичных властей, – «Нагатино-ЗИЛ» (Nagatino i-Land) на территории бывшего Завода им. Лихачева. Это так называемый технопарк, в рамках которого строится порядка 1 млн кв. м площадей коммерческого назначения. Застройка территории ведется поэтапно: до 2018 года планируется завершить пять очередей проекта, каждая последующая будет вводиться по завершении предыдущей. Сейчас закончена 1-я очередь (218 тыс. кв. м) и начата реализация 2-й очереди: трехзвездочная гостиница с апартаментами, три офисных здания, торговая галерея, дата-центр и наземный паркинг. «Поскольку площади в бизнес-парке активно приобретают банки, технические спецификации для 2-й очереди специально разрабатывались с учетом этого: так, электроснабжение будет осуществляться по классу А (два независимых ввода), предусмотрена возможность резервирования дополнительных мощностей и установки мобильного дизель-генератора для каждого здания. – рассказывает Сергей Канаев, коммерческий директор проекта. – Отставания по срокам нет. Здания будут вводиться в эксплуатацию в 2014 году – с “лагом” в два–три месяца». Ключевыми отличиями второй очереди от первой можно назвать повышение классности зданий (от В + к А) и курс на диверсификацию инфраструктуры: добавятся гостиничная и полноценная торговая составляющие. Основная проблема проекта – это транспортная доступность (пока она решается за счет бесплатных шаттл-басов от станции метро «Коломенская» до бизнес-парка). Сложности с транспортной доступностью связаны с реконструкцией Варшавского и Каширского ш., которая должна завершиться к началу реализации третьей очереди. Кроме того, уже заявлены планы по строительству на территории «ЗИЛ» станции Замоскворецкой линии метро – «Технопарк». «В лучшую сторону изменится окружение, так как Правительство Москвы активно разрабатывает проект комплексной реконструкции “Полуострова ЗИЛ”. Все это существенно улучшит привлекательность района», – подчеркивает г-н Канаев.
Сейчас окружение, действительно, оставляет желать лучшего: по сути, это огромная мертвая территория, полностью выключенная из городской среды. Однако недавно городские власти заявили о запуске масштабного проекта редевелопмента территории «ЗИЛ», в результате которого земли бывшего завода перестанут быть «мертвым городом». Размер квартала в разы превысит территорию ММДЦ (это будет около 460 га, включая территорию завода и парк «Нагатинская пойма», тогда как площадь «Москвы-Сити» едва превышает 60 га); всего здесь планируется построить порядка 5 млн кв. м недвижимости (правда, на жилье – преимущественно малоэтажное – придется только 1,5 млн кв. м). Помимо строительства жилья и станции метро, здесь появятся новые мосты через Москву-реку и новая автомагистраль. Пока проект, основанный на концепции российского архбюро «Проект “Меганом”», находится на разработке в НИиПИ Генплана Москвы. Сроки реализации каждого из двух намеченных этапов – предположительно 2024 год (жилье и коммерческая недвижимость) и 2030 год (реновация сохраняемой функционально части промзоны и развитие инфраструктуры).
Эксперты-консалтеры сходятся во мнении относительно того, что если удастся избежать ошибок, допущенных при строительстве ММДЦ, это будет проект, не имеющий аналогов на отечественном рынке. Вместе с тем, как подчеркивает Евгений Попов, руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield, реализация проекта подобного масштаба – это процесс, растянутый по времени, и ожидать видимых перемен в наступающем году не стоит.
Действительно, если обратиться к западной практике, видно, что на полноценное развитие новых районов (т. е. не только строительство и реализацию, но и интеграцию в градостроительную ткань региона) требуется не менее 40–50 лет. Развитие проектов КОТ, таким образом, дело небыстрое, но меняющее лицо города: взять и выключить из общей картины те районы, которые «прививались» десятилетиями, уже не получится. Разумеется, в том случае, если эти районы действительно «приживутся».
Вместе с тем формулировка КОТ была взята на вооружение отделами маркетинга компаний-застройщиков, что привело к тому, что определение такого проекта, изначально не вполне четкое (хоть и ошибочно, зато удобно сводимое к формулировке «мини-город»), оказалось совсем расплывчатым. Определять пытаются по площади (от 100 тыс. кв. м продаваемой площади), по сочетанию различных типов объектов (социальные, коммерческие, жилые), по количеству создаваемых для жителей рабочих мест и т. п. Единственно верного определения, как это бывает на отечественном рынке недвижимости, так и нет.
Одно из наиболее полных определений звучит так: КОТ – это проект пространственного развития территории, включающий в себя объекты жилой, коммерческой, социальной недвижимости, включенный при этом в дорожно-транспортную сеть всего региона, обеспеченный всей необходимой инфраструктурой. Наиболее распространенный на западе формат таких проектов занимает по площади порядка 700–1500 га, хотя этот критерий не является определяющим для принадлежности к КОТам. Основные составляющие – это смешанный по функциям характер (в сочетании с масштабами) застройки, вписанность в дорожно-транспортную сеть и внимание, уделяемое качеству жизни.
С некоторыми оговорками под это определение подходят проекты самого разного характера – от «Москвы-Сити» с офисами и апартаментами премиум-класса и иннограда «Сколково» до «Нового Ступино», «Большого Домоделово» и «Истринской долины» (жилье самого разного формата на масштабной территории, строящееся в комплекте с созданием инфраструктуры, которая становится центром притяжения для жителей всего района).
Как мегамасштабный проект КОТ можно рассматривать и так называемую Большую Москву. Другое дело, что генплан развития этой территории планируется принять только в 2014 году, так что раньше никакой ясности ожидать не стоит. Пока нет данных ни о пространственном и функциональном зонировании, ни даже о миссии, исходя из которой это зонирование будет задано. Всего же, по данным Министерства строительства Московской области, только на территории Подмосковья на разных стадиях реализации находится 90 проектов КОТ. Как же обстоят дела в самых знаковых проектах Московского региона?
Самый первый – Сити
«Москва-Сити» – градостроительный проект, который изначально заявлялся так победительно, что результатами в любом случае пришлось бы гордиться. Несмотря на все трансформации, которые пережил проект (особенно в кризисный период и первые посткризисные годы, когда менялось многое, от высотности зданий до девелоперов), он, как и планировалось, олицетворяет собой деловую активность столицы и, безусловно, узнаваем жителем любого региона за счет присутствия в кадре в любом отечественном кинофильме, где речь идет о бизнесе. Однако то обстоятельство, что ММДЦ был начат без единой концепции освоения территории, с неизбежностью привело к ряду проблем.
Всего за два десятилетия, которые продолжается реализация проекта, уже построено более 10 высотных зданий, ведется строительство еще около 30 объектов (если брать и те, что находятся на стадии проектирования). В III квартале текущего года был введен очередной крупный объект – МФК City Point на 75 тыс. кв. м (ГК «Ташир»); в этом же году градостроительно-земельная комиссия окончательно утвердила новый проект «Башни Россия», теперь ее высота сократилась почти в полтора раза – до 360 м, а наземная площадь составит 295 тыс. кв. м. «В ближайшее время планируется ввести в эксплуатацию МФК “Меркурий Сити” (173 960 кв. м, из которых офисы занимают 87,6 тыс. кв. м, апартаменты – 22,36 тыс. кв. м), – рассказывает Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. – Всего в комплексе функционирует более 1,3 млн кв. м коммерческих площадей, из них введено в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м офисных площадей. Уровень вакантных площадей в проекте – около 14 %, средние арендные ставки – около $ 950–1100/кв. м».
При существующем спросе на качественные офисные помещения в черте города (и тем более в центре) цифра в 14 % может показаться сильно завышенной, но, как считают эксперты рынка, такой уровень обусловлен ошибками градостроительного характера, допущенными при проектировании ММДЦ. Это изначальное отсутствие единой концепции освоения территорий; проблемы с инженерными сетями, подъездными путями, городским транспортом: поезда метро ходят крайне редко; и с парковкой – по сути, причина в том, что к развитию ММДЦ не подошли именно как к проекту КОТ. «Отсюда один из ключевых трендов в проекте – начавшийся отток арендаторов, – комментирует Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i‑Land. – В настоящее время уровень вакантных площадей в Сити достаточно высокий. Траспортные проблемы только начинают решаться (тянутся дополнительные ветки метро к Сити), но ситуацию это может и не разрешить, поскольку возможностей для ее улучшения немного».
Самый инновационный – «Сколково»
Говоря о самых громких проектах КОТ Московского региона, нельзя не упомянуть и «Сколково» – 500 га в 3 км от Москвы, где, исходя из концепции, планируется формирование комфортной среды для развития инновационных направлений. Первый этап реализации включает в себя порядка 1,3 млн кв. м (сюда входят технопарк, университет, здание администрации инновационного центра, подстанции «Смирново» и «Сколково», а также объекты коттеджной малоэтажной застройки).
Всего в рамках «Сколково» планируется строительство как коммерческой недвижимости (1584 тыс. кв. м), так и жилой (858 тыс. кв. м для постоянного проживания 21 тыс. человек), с организацией необходимого объема инфраструктуры (944 тыс. кв. м). На сегодняшний день уже введены в эксплуатацию два бизнес-центра – «Урал» и «Гиперкуб», ведется прокладка коммуникаций и дорог кварталов 9–11 и 14 района D2 (технопарк). В 2013–2014 годах планируется ввод в эксплуатацию технопарка и транспортного хаба.
С начала проекта он уже успел претерпеть заметные изменения. Буквально в последние месяцы – в октябре и ноябре 2012 года – концепция застройки «Сколково» была пересмотрена. В частности, были отменены проекты двух «визитных карточек» города – зданий «Купол» и «Скала» (изначально говорилось о том, что благодаря этим знаковым строениям инноград будет позиционировать себя на международном рынке). Теперь все высотные проекты предполагается реализовывать не в рамках основной программы развития, а через частных инвесторов. Привлечение частных инвестиций, как отмечает Сергей Канаев, наряду с традиционной для мегапроектов транспортной проблемой, остается одной из уязвимых сторон «Сколково».
Вместе с тем строительство «Сколково» простимулировало и развитие прилегающих территорий. «В непосредственной близости к иннограду “Сколово”, в пос. Заречье, сейчас идет реализация нескольких жилых комплексов. Например, жилой комплекс “Сколково Парк” занимает территорию площадью 8,7 га, где ведется строительство шести жилых корпусов, рассчитанных на 442 квартиры и многофункциональный общественный блок со спортивно-творческим центром и ресторанами, – рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В пос. Заречье ведется реализация еще трех жилых проектов: “Резиденции Сколково”, “Грюнвальд”, “Русский авангард”. Причем два последних комплекса уже введены в эксплуатацию. Что касается “Резиденций Сколково”, здесь идет строительство первой очереди, которая состоит из трех жилых корпусов, гаражного комплекса и двух детских садов. Однако в продаже находится только один корпус, ввод в эксплуатацию которого запланирован на III квартал 2013 года». Соседние проекты, безусловно, выигрывают от соседства с инноградом, в рамках которого планируется строительство и реконструкция транспортной инфраструктуры, строительство научных и образовательных центров.
Самый кластерный – «ЗИЛ»
Еще один крупный градостроительный проект, который осуществляется при поддержке столичных властей, – «Нагатино-ЗИЛ» (Nagatino i-Land) на территории бывшего Завода им. Лихачева. Это так называемый технопарк, в рамках которого строится порядка 1 млн кв. м площадей коммерческого назначения. Застройка территории ведется поэтапно: до 2018 года планируется завершить пять очередей проекта, каждая последующая будет вводиться по завершении предыдущей. Сейчас закончена 1-я очередь (218 тыс. кв. м) и начата реализация 2-й очереди: трехзвездочная гостиница с апартаментами, три офисных здания, торговая галерея, дата-центр и наземный паркинг. «Поскольку площади в бизнес-парке активно приобретают банки, технические спецификации для 2-й очереди специально разрабатывались с учетом этого: так, электроснабжение будет осуществляться по классу А (два независимых ввода), предусмотрена возможность резервирования дополнительных мощностей и установки мобильного дизель-генератора для каждого здания. – рассказывает Сергей Канаев, коммерческий директор проекта. – Отставания по срокам нет. Здания будут вводиться в эксплуатацию в 2014 году – с “лагом” в два–три месяца». Ключевыми отличиями второй очереди от первой можно назвать повышение классности зданий (от В + к А) и курс на диверсификацию инфраструктуры: добавятся гостиничная и полноценная торговая составляющие. Основная проблема проекта – это транспортная доступность (пока она решается за счет бесплатных шаттл-басов от станции метро «Коломенская» до бизнес-парка). Сложности с транспортной доступностью связаны с реконструкцией Варшавского и Каширского ш., которая должна завершиться к началу реализации третьей очереди. Кроме того, уже заявлены планы по строительству на территории «ЗИЛ» станции Замоскворецкой линии метро – «Технопарк». «В лучшую сторону изменится окружение, так как Правительство Москвы активно разрабатывает проект комплексной реконструкции “Полуострова ЗИЛ”. Все это существенно улучшит привлекательность района», – подчеркивает г-н Канаев.
Сейчас окружение, действительно, оставляет желать лучшего: по сути, это огромная мертвая территория, полностью выключенная из городской среды. Однако недавно городские власти заявили о запуске масштабного проекта редевелопмента территории «ЗИЛ», в результате которого земли бывшего завода перестанут быть «мертвым городом». Размер квартала в разы превысит территорию ММДЦ (это будет около 460 га, включая территорию завода и парк «Нагатинская пойма», тогда как площадь «Москвы-Сити» едва превышает 60 га); всего здесь планируется построить порядка 5 млн кв. м недвижимости (правда, на жилье – преимущественно малоэтажное – придется только 1,5 млн кв. м). Помимо строительства жилья и станции метро, здесь появятся новые мосты через Москву-реку и новая автомагистраль. Пока проект, основанный на концепции российского архбюро «Проект “Меганом”», находится на разработке в НИиПИ Генплана Москвы. Сроки реализации каждого из двух намеченных этапов – предположительно 2024 год (жилье и коммерческая недвижимость) и 2030 год (реновация сохраняемой функционально части промзоны и развитие инфраструктуры).
Эксперты-консалтеры сходятся во мнении относительно того, что если удастся избежать ошибок, допущенных при строительстве ММДЦ, это будет проект, не имеющий аналогов на отечественном рынке. Вместе с тем, как подчеркивает Евгений Попов, руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield, реализация проекта подобного масштаба – это процесс, растянутый по времени, и ожидать видимых перемен в наступающем году не стоит.
Действительно, если обратиться к западной практике, видно, что на полноценное развитие новых районов (т. е. не только строительство и реализацию, но и интеграцию в градостроительную ткань региона) требуется не менее 40–50 лет. Развитие проектов КОТ, таким образом, дело небыстрое, но меняющее лицо города: взять и выключить из общей картины те районы, которые «прививались» десятилетиями, уже не получится. Разумеется, в том случае, если эти районы действительно «приживутся».
Назад