Shell & core для креативных арендаторов

Наибольшее количество офисов в Санкт-Петербурге сдается с отделкой, но есть и варианты аренды коммерческой недвижимости без отделки, так называемый shell & core. В Санкт-Петербурге офисы в этом формате, как правило, отдаются арендатору с уже выровненными поверхностями, выведенными инженерными коммуникациями и смонтированным отоплением. Отделочные работы в помещении могут быть сделаны как силами арендодателя, так и силами арендатора, в зависимости от договоренностей сторон.

Для клиентов такие офисы становятся привлекательными в значительной степени за счет их стоимости. На время проведения ремонта арендатору могут быть предоставлены арендные каникулы или компенсационный пакет в размере 3 тыс.–7 тыс. рублей/кв. м, включая НДС. Все арендные льготы обсуждаются, как правило, индивидуально с каждым арендатором. «В среднем арендная ставка помещения shell & core на 5–10 % ниже, чем в готовом офисе, – комментирует Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор». – Окупаемость вложенных в отделку средств зависит от качества ремонта. Если сделана минимальная чистовая отделка, без применения дорогостоящих материалов, то срок окупаемости составит менее года».

Дополнительным плюсом офисов shell & core является возможность сделать индивидуальный ремонт, планирование офисного пространства, креативный дизайн, установить систему контроля за сотрудниками. Для многих компаний на рынке это важный фактор. Интерьер офиса во многом определяет впечатление, которое фирма произведет на посетителей при первом визите, определяет, насколько успешна компания. В связи с этим аренда офиса без отделки может быть интересна крупным российским и между­народным компаниям, которые имеют свой корпоративный дизайн. У таких организаций, как правило, выделен бюджет на креативное оформление офисного пространства: цвет стен и напольного покрытия, особенная фирменная мебель, вывеска компании, а также небольшие детали и нюансы, создающие особенную атмосферу для рабочего процесса. Подобные арендаторы планируют свой переезд заранее, за 6–12 месяцев, и могут инвестировать крупные суммы в отделку. Затраты на ремонт они окупают за счет понижения арендной ставки на согласованный с арендодателем период аренды.

Однако не стоит оставлять без внимания сложности и риски при согласовании и проведении ремонтно-отделочных работ. В до­говоре с арендодателем могут быть дополнительные пункты по отделке офиса, которые могут ограничивать возможности арендатора. Например, у арендодателя может быть свой эксклюзивный подрядчик для проведения таких работ или особые требования к ремонтно-отделочным работам, которые должен учитывать арендатор.

Например, если бизнес-центр строящийся, и к моменту готовности офиса собственник не успел получить акт ввода и свидетельство о собственности, это повышает риски арендатора при вложении собственных средств в отделку на таком раннем этапе и создает сложности по списанию этих вложений на затраты.

Из-за этих и других негативных моментов наибольшей популярностью среди арендаторов Санкт-Петербурга пользуются все же офисные помещения с готовой отделкой. У арендатора есть возможность переехать быстро и без лишних затрат. Кроме того, во время просмотра помещений в готовой и черновой отделке потенциальный арендатор чаще отдает предпочтение именно готовому офису, потому что ему сложно представить свое будущее рабочее пространство на месте, где еще, как говорится, «воздух гуляет».

«Многие арендаторы не хотят тратить время и деньги на ремонт, им проще сразу же заезжать и работать. Поэтому для арендодателя выгоднее сдавать офис с отделкой, так как сокращается срок экспозиции объекта и быстрее окупаются вложенные средства. В свою очередь, для арендодателя сдавать офис с отделкой тоже выгоднее, так как сокращается срок экспозиции объекта и быстрее окупаются вложенные средства», – уверен Дмитрий Золин.

«Сейчас на рынке очень большая конкуренция, поэтому мы прислушиваемся к арендатору и стараемся совмещать потребности клиента и наш потенциал для лучшей синергии, – рассказывает Эзгюр Эйридже, заместитель генерального директора компании Renaissance Development. – На сегодняшний день на стадии строительства у нашей компании находятся два новых бизнес-центра. В Renaissance Premium мы предлагаем два варианта отделки. Первый включает в себя основные отделочные работы в офисном помещении: фальш­полы с ковролином, укладка паркета, подвесной потолок со светильниками, систему приточно-вытяжной вентиляции, подводку электрического кабеля к помещению и установку счетчика, а также возведение внутренних перегородок, отделку санузлов и монтаж жалюзи на окнах. Второй вариант предназначен для арендаторов, которые планируют делать отделку офиса по своим корпоративным стандартам. В этом случае мы компенсируем часть расходов на ремонтные работы. Таким образом, мы сформировали гибкий подход к разным арендаторам».

В Maris | Part of the CBRE Affiliate Network рассказали о практике, которая существует на Западе. «По опыту CBRE в Лондоне большинство офисных площадей предлагаются в аренду в практически готовой отделке, но с открытой планировкой. Однако все дополнительные работы оплачиваются за счет арендатора», – подчеркнули эксперты компании. Однозначного ответа на вопрос, какой вариант лучше – готовый, уже благоустроенный офис или формат shell & core – разумеется, не существует. В каждом из них есть свои достоинства и недостатки. Однако, несмотря на все риски и подвод­ные камни shell & core, этот формат открывает огромные возможности для воплощения самых смелых дизайнерских идей. И для многих именно этот фактор является определяющим.