В одном из предыдущих номеров мы уже писали об успешном проекте – деловом квартале «Озерковская набережная» компании AFI Development, ядром которого стал БЦ «Аквамарин». Уже реализованы две очереди бизнес-центра, ведутся работы по строительству апартаментов и гостиницы, запланирована третья очередь офисных площадей. На наш взгляд, данный проект заметно выделяется среди других объектов класса А благодаря высокому качеству инженерных характеристик и грамотному подходу девелопера к обеспечению инженерии. В связи с этим редакция приняла решение уделить отдельное внимание анализу инженерной составляющей проекта.

В борьбе за интеллект
Мини-сити на Озерковской набережной Москвы-реки – многофункциональный проект площадью около 150 тыс. кв. м, включающий в себя, помимо офисов, гостиничную и жилую составляющие. Несмотря на различное назначение зданий, входящих в комплекс, инженерная инфраструктура каждого разработана в рамках единой концепции. Проектирование, поставка оборудования, монтаж и наладка всех инженерных систем осуществлялось компанией «ЭкоПрог». Комплексный подход к проектированию и строительству инженерной инфраструктуры объектов позволил сократить в дальнейшем эксплутационные издержки и получить возможность консолидированной ответственности за инжиниринг в целом. В работе над созданием новой инфраструктуры была использована концепция «интеллектуального здания», особенно актуальная для объектов, отличающихся наличием десятков взаимосвязанных инженерных систем. Одной из главных задач, стоявших перед подрядчиком, было обеспечение комплексной безопасности здания на уровне «человек – инженерные системы – здание – комплекс зданий».
В данный момент среди инженерно-технических характеристик объекта, позволяющих отнести «Аквамарин II» к классу А, значатся, в частности, наличие центральной системы управления зданием, возможность установки индивидуального климатического режима для каждого офисного блока, современные системы пожарной безопасности, наличие независимых источников электроснабжения с автоматическим переключением. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание включают в себя камеры видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, а также электронные пропуска и круглосуточную охрану.
Жизнеобеспечение каждого здания в составе комплекса «Озерковская набережная» осуществляет система диспетчеризации. Все инженерные системы являются частью единого сложного «организма», управляемого с минимальным участием человека, что служит гарантией уменьшения рисков наступления аварий. Данная система помогает вовремя реагировать на нештатные ситуации, минимизировать ущерб в случае чрезвычайных ситуаций и аварий.
Среди «интеллектуальных» технологий, примененных на объекте, значатся инженерные решения по энергосбережению, которые позволили сделать здание более комфортным и сократить затраты на энергоресурсы. В их числе водосберегающее оборудование, теплоизоляция трубопроводов, использование центрального регулирования параметров отопления и вентиляции с коррекцией температуры наружного воздуха. Наружные ограждающие конструкции соответствуют высоким требованиям, что дает значительный эксплуатационный эффект в части экономии тепловой энергии в холодный период года и ослабляет поступление тепла в летнее время.
Три жилых корпуса комплекса «Аквамарин» обслуживаются при помощи отдельного теплового пункта, трансформаторной подстанции, насосной станции водоснабжения и систем пожаротушения с резервными насосами. У гостиницы также свое энергообеспечение. Кроме того, в жилых корпусах предусмотрены принудительная общеобменная вентиляция и система централизованного холодоснабжения, позволяющие избежать установки на фасадах жилых корпусов внешних блоков сплит-систем. В гостинице и жилом здании предусмотрены отдельные диспетчерские по мониторингу и управлению параметрами систем жизнеобеспечения.
Сервисные телекоммуникационные программы, представленные в комплексе, позволят будущим арендаторам и жильцам подключаться и менять спектр услуг различных информационных приложений: телефонизации, системы кабельного телевидения, доступа в Интернет и т. п.
Безопасности в многофункциональном комплексе уделяется особое внимание. На посту охраны каждого объекта осуществляется наблюдение за всеми подъездами, гаражом и прилегающей территорией. Во 2-й очереди строительства жилые корпуса и гостиница будут обеспечены системами передачи информации в диспетчерскую города Москвы по программе «Безопасный город».
По мнению Виталия Гинзбурга, президента компании «ЭкоПрог», девелопер, компания АFI Development, минимизировал риски, связанные с инженерным оснащением, выбрав «интеллектуальный» подход, где все внутренние инженерные системы продуманы, интегрированы и увязаны. «На выходе получился продукт с качественными характеристиками – гарантией функциональности, дифференциальной рентой и большим жизненным циклом объекта», – считает г-н Гинзбург.

Целостность решения
В целостном «интеллектуальном» решении есть свои преимущества: используется централизованное автоматизированное управление, уменьшается риск наступления чрезвычайных ситуаций, сокращаются затраты на эксплуатацию. Данные качества могут определить ценность объекта, обеспечить более стабильный уровень доходности и возможность выгодной продажи в перспективе.
Пребывание арендатора в «интеллектуальном здании» становится удобным и комфортным. Микроклимат и освещение в помещении можно менять как с рабочего места, так и дистанционно. Раздельный учет энергоресурсов по арендаторам делает «прозрачными» расчеты по коммунальным платежам. Для управляющей компании единая система управления зданием упрощает эксплуатацию: многие процессы автоматизированы. Как предполагают эксперты рынка, инженерная инфраструктура «интеллектуального здания», как правило, медленнее стареет, дольше сохраняет привлекательность для арендаторов и менее затратна в обслуживании.