Место под солнцем

Учиться и еще раз учиться!
Не секрет, что, пожалуй, самая свободная «ниша» на рынке управления – это качество предоставляемых услуг. И пока оно оставляет желать лучшего. Это касается не только рынка управления – качество строительных услуг также хромает на обе ноги. И эти проблемы взаимосвязаны. «У нас громадный дефицит профессионалов, низкий уровень культуры со стороны потребителей и производителей услуг, – констатирует Денис Габа, генеральный директор «Габа Эстейт». – И незанятой эта ниша еще будет долгое время». «Конечно, существуют услуги, которые у нас не выполняются так же качественно, как и на Западе, – продолжает Марина Великорецкая, генеральный директор компании Colliers International FM, – но не забывайте: сфера управления – совсем молодой бизнес. Ему всего 14 лет. И за это непродолжительное время мы успели сделать многое».
По идее, дефицит профессионалов должен подхлестнуть рынок к созданию специализированных обучающих программ. Но воз и ныне там. «Эта ниша удручающе пуста, – констатирует Денис Габа. – На сегодняшний день все пытаются решить кадровый вопрос самостоятельно. Но это не слишком эффективно – общей системы подготовки кадров с едиными стандартами все равно нет».
Безусловно, эта ситуация возникла не на пустом месте. Специалисты уверены, что сегодня мы пожинаем плоды, посеянные в 90-­е. «Куда в то время побежала молодежь? – разводит руками Марина Великорецкая. – Все хотели стать юристами, коммерсантами, маркетологами. Мы потеряли целый пласт людей важнейших профессий. Нет инженеров, нет проектировщиков, нет архитекторов – молодых, прогрессивных специалистов с собственным взглядом, новыми веяниями». Денис Габа уверен: те, кто найдет рецепт подготовки специалистов малого и среднего звена для нужд управления, не прогадает. И сделать это, по его мнению, не так сложно. «Тем более есть определенный опыт, – считает г­-н Габа. – На Западе существуют специализированные институты, где налажена система подготовки специалистов. Например, успешно функционирует «Британский институт чистоты». Подобные заведения могут зарабатывать в том числе на подборе персонала».
Недостаточное внимание, по мнению экспертов рынка, в настоящее время уделяется вопросам проведения тренингов, семинаров, повышающих квалификацию сотрудников. Эта область, крайне важная для становления рынка управленческих услуг, также требует более интенсивного развития.

Facility Management
Сегодня, по оценке Бориса Авксентиева, управляющего директора Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Management, далеки от совершенства услуги по управлению теми процессами, которые происходят каждые день в офисе. Это организация call­-центра, обслуживание и эксплуатация бытовой техники, услуги IT, организация командировок сотрудников, финансовые взаимоотношения с собственниками зданий от лица компании-­арендатора. «Услуги такого рода сегодня существуют на рынке управления, но качественными, соответствующими требованиям клиентов их не назовешь», – считает Борис Авксентиев. Почему? «Причины в том, что долгое время услуги Facility Management в нашей стране востребованы не были, – добавляет он. – Крупные компании работали в России осторожно и открывали один, максимум два офиса. Это совсем не те объемы, которые могут спровоцировать серьезный интерес к услугам Facility Management. Теперь ситуация изменилась. Экономика страны растет, многие компании расширяют свое представительство в нашей стране, открывают свои офисы и в Москве, и в регионах. А поскольку управление этими офисами становится затратным, то те, кто хочет сосредоточиться на своем основном бизнесе, обращаются к услугам специалистов».
В дальнейшем, по мнению эксперта Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Management, услуги Facility Management будут развиваться, однако для того, чтобы по качественным характеристикам они не уступали западным образцам, должно пройти время: потребность компаний в FM в России возникла недавно, не все управляющие компании оказались к этому готовы.
Услуги FM в большей степени нужны западным корпорациям, уверен Борис Авксентиев: «Они привыкли действовать по этой схеме на Западе. Российские компании до сих пор предпочитают обходиться своими силами. И связано это в первую очередь с нежеланием показывать «внутреннюю сторону» своего бизнеса».

Бюджетные организации
Существует громадный пласт недвижимости, которого экспансия профессионального управления практически не коснулась. Речь идет о школах, больницах, поликлиниках и многих других бюджетных учреждениях. Причина, по мнению экспертов, довольно проста. «У бюджетных организаций попросту нет денег для того, чтобы нанять управляющую компанию, – констатирует Борис Авксентиев. – Управлением бюджетных организаций, как правило, занимаются дочерние компании городских хозяйственных служб или же компании, созданные собственниками специально под конкретный объект».
В то же время стоит отметить, что финансирование бюджетных компаний, в том числе на нужды управления, увеличивается. Но эффективными эти инвестиции становятся не всегда. «Наша компания (одна из первых взявшаяся за управление объектами в этой сфере) много раз принимала участие в составлении бюджетов таких структур, – развивает тему Денис Габа. – Это беда. И проблема не только в финансировании. Речь идет об отсутствии комплексного подхода, элементарной системы мониторинга. Они часто закупают ненужное оборудование или дублирующие инженерные системы, не имея стимула планировать свою работу в долгосрочной перспективе».
Сегодня многие специалисты уверены, что проблемы, связанные с управлением активами бюджетных организаций, нельзя пускать на самотек. «С каждым годом у нас возрастает риск возникновения техногенных катастроф – многие объекты напичканы оборудованием, сохранившимся еще с советских времен, – поясняет Денис Габа. – Вообще мы еще долго будем выходить на качественный уровень управления в этой сфере». Отметим, что ситуация осложняется отсутствием единых стандартов обслуживания таких объектов.
Впрочем, далеко не во всех бюджетных организациях все плохо. «Один из наших клиентов, Институт космических исследований, имел уникальный для бюджетных организаций подход к управлению недвижимостью, – рассказывает Денис Габа. – Они бы дали фору многим профессиональным управляющим. Институт разработал систему управления объектами недвижимости на базе собственного варианта программного обеспечения». Причем взаимоотношения с арендаторами они, по словам г­-на Габы, с самого начала построили на легальной базе, что для бюджетной организации, тем более «закрытого ящика», оказалось крайне важной опцией. Хотя это, конечно, больше исключение, чем правило. «И потом, у них отсутствовала коррупционная составляющая», – добавил Денис Габа.
Довольно проблематичным остается управление в сфере производственной недвижимости. Управляющих компаний, специализирующихся на данном сегменте недвижимости, не много. «Хотя на Западе управление промышленными объектами – весьма доходный бизнес, за который берутся специализированные, нишевые, компании, – рассказывает Марина Великорецкая. – Таковые, я уверена, со временем появятся и у нас».

Инженерные коммуникации
По мнению Дениса Габы, одна из самых слабых сторон российского рынка управления – внедрение высоких технологий. «Строительные темпы возрастают, девелоперы берутся за сложные объекты, в которых предусмотрены самые современные инженерные системы, а специалистов – инженеров, проектировщиков – не хватает, – соглашается со своим коллегой Марина Великорецкая. – И эта нехватка чувствуется особенно остро именно сейчас. Нет также профессионалов, разбирающихся в нюансах девелопмента высотных зданий». Мешают нормальному развитию этого рынка и бесконечные надуманные согласования, которые делу не помогают, а являются лишь очередными бюрократическими барьерами. Марина Великорецкая полагает, что эта ситуация самым непосред­ственным образом влияет на качество возводимых объектов: «Далеко не всегда инвесторы и девелоперы получают на выходе то, что задумывали с самого начала».
Отчасти по этой причине управляющие компании или собственники объектов – если управлением занимается собственные структуры – вынуждены держать на объекте большой штат инженеров. «Эта ситуация, конечно, ненормальная, – говорит Марина Великорецкая. – Но что делать, это вынужденная мера. Кто-­то же должен исправлять ошибки, допущенные в ходе строительства. На Западе постоянное присут­ствие инженерных служб не требуется. Там на объектах стоит BMS (building management system) – это минимизирует количество персонала. Не надо также бояться, что здание не соответствует технической документации и т. д.».
Специалисты признаются, что даже самые серьезные девелопер­ские компании относятся к вопросам управления без должного внимания. «Несколько лет назад одна израильская компания, создавшая, на мой взгляд, уникальное программное обеспечение, позволяющее управлять большими объемами недвижимости, пыталась выйти на российский рынок, – рассказывает Денис Габа. – Хотя они уже работали к тому моменту в США, Европе и Азии, в России их услугами не заинтересовались. Рынок оказался не готов. Девелоперы не смогли просчитать экономический эффект».
За границей крупные владельцы недвижимости уже давно поняли, что без единой интегрированной системы управления контролировать то, что происходит на миллионах квадратных метров, просто невозможно. У многих крупных холдингов объекты разбросаны не только по разным странам, но и по разным континентам. Не говоря уже о том, что существуют такие сложные с точки зрения инженерной инфраструктуры объекты, как а­эропорты или медицинские центры. «Многие крупные девелоперские корпорации сами разрабатывают такие продукты в своих IT-­отделах, – говорит Денис Габа. – С их помощью они наблюдают за всеми своими объектами в любой точке мира. И контролируют все детально, вплоть до интенсивности электрического освещения в проходных офисных зонах».
Такие продукты, построенные на нескольких модулях, позволяют не только собирать визуальную информацию на объектах. С их помощью можно модулировать бизнес-­процессы и просчитывать финансовую эффективность тех или иных решений. Интересно, что в США и Израиле инициатором внедрением таких технологий выступило государство. «Армия обороны Израиля была вынуждена использовать подобное программное обеспечение – настояло Министерство финансов. Таким образом возможность использования непрозрачных схем при распределении бюджета была сведена на нет, – продолжает Денис Габа. – В дальнейшем эту стратегию переняли управляющие компании коммерческих объектов недвижимости. И все для того, чтобы в случае критической ситуации у них не получилось так, как несколько лет назад у нас в здании на Дубровке. Когда в экстремальной ситуации пришлось искать планы с запасными выходами, схемами вентиляции и т. д.». Хотя следует отметить, что у нас в свое время подобные технологии разрабатывались для КГБ.
Впрочем, эксперты отмечают, что скоро и российские компании научатся работать по эффективным схемам. Когда площадь объекта велика, финансовую отдачу, которую дает программное обеспечение, не заметить нельзя. И когда непредвиденные расходы начнут переваливать за критическую отметку, волей­-неволей обратишься к помощи современных технологий. «Вообще рынок управления развивается только за счет сокращения доходности девелоперских проектов, – уверен Денис Габа. – Хорошим стимулом для развития будет 2009 год, когда увеличится налог на недвижимость. Марина Великорецкая также полагает, что на профессиональные рельсы управления мы встанем только тогда, когда окончательно сформируется рынок недвижимости. И он наконец повернется в сторону арендатора.