Инвестиции в инфраструктуру: что это означает для оценщиков?

Источники спроса на услуги по оценке
Инвестиции в объекты инфраструктуры в России будут финансироваться федеральным правительством за счет доходов, образовавшихся благодаря высоким мировым ценам на нефть. Процесс планирования пока не завершен, однако предполагается, что инвестиции будут осуществляться в форме совместного финансирования из средств федерального бюджета и бюджетов областных администраций. Оценщикам необходимо следить за тем, какой орган получает бюджетные средства для последующего распределения, и оценивать возникающие в этой связи возможности в сфере оценки. Оценщик, способный установить нужные связи в нужное время, сможет раньше других предложить требуемые услуги по оценке.
Часть средств будет вложена в проекты, непосредственно финансируемые государством. К участию в других проектах будет привлекаться частный сектор в рамках так называемых государственно-частных партнерств. Государственные проекты в чистом виде сами по себе, вероятно, обеспечат оценщикам менее значительный объем работ, однако косвенно могут способствовать росту спроса на услуги по оценке со стороны собственников близлежащих объектов недвижимости, на стоимость которых повлияет развитие новой инфраструктуры. Оценщикам следует активно изучать обе эти возможности, налаживая контакты как с владельцами недвижимости, так и с соответствующими государственными структурами.
Проекты, осуществляемые в партнерстве с частными инвесторами, часто связаны с предоставлением инвестору преимуществ от осуществления нового проекта в обмен на деньги. Такими преимуществами могут быть прямые доходы от проекта (например, поступления от платной дороги). Величина преимуществ подобного рода, как правило, оценивается специализирующимися в этой области консультантами – они производят оценку коммерческой ценности потока соответствующих доходов. Другими преимуществами, получаемыми инвесторами, могут быть права на использование коммерческой недвижимости, и здесь-то и открываются возможности для оценщиков недвижимости. Простым примером может служить использование торговых площадей, выделенных частному инвестору в новом здании аэропорта. Ценность от использования должна оцениваться как составляющая общего дохода на инвестиции, который инвестор рассчитывает получить от участия в проекте.
Любой из перечисленных выше примеров может стать предметом договора между государственным органом, заказывающим проект, и частным инвестором, который предоставляет финансирование и получает взамен право на использование части недвижимого имущества в рамках улучшаемого объекта инфраструктуры. Независимое и объективное заключение оценщика о стоимости объекта поможет сторонам заключить договор на справедливых условиях.
Заказчиком такого вида работ может быть как орган государственной власти, так и сама частная компания, поскольку обе стороны хотят быть уверенными в том, что стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом обмена, оценена верно. Другие возможные клиенты оценщиков – земельные собственники, чья собственность располагается в непосредственной близости от сооружаемого объекта инфраструктуры: стоимость их земли может измениться, и им потребуются услуги по оценке. Если окажется, что оцененная стоимость их земли уменьшилась, они могут потребовать возмещения убытков от соответствующего государственного органа. В случае же увеличения стоимости земли они, возможно, будут искать пути привлечения дополнительного финансирования или захотят разработать собственный проект застройки, для чего им понадобятся услуги по оценке.

Другие объекты инфраструктуры общего пользования
Помимо государственно-частных проектов развития инфраструктуры будет также осуществляться множество проектов по расширению инфраструктуры крупных национальных монополий: железных дорог, электрических и газораспределительных сетей. Эти проекты потребуют проведения оценки земли, приобретаемой непосредственно под застройку, кроме того, завершенные строительством объекты могут повлиять на стоимость соседней недвижимости, что также повысит заинтересованность землевладельцев в услугах оценщиков.

Подходы и методы оценки
Основные подходы к оценке, используемые при определении стоимости недвижимости в рамках проектов развития инфраструктуры, аналогичны используемым в других ситуациях. Возможные изменения могут включать иные определения стоимости, например такое, как стоимость в общественном использовании или иные источники данных, требуемых для применения техники капитализации. Эти понятия должны быть точно определены оценщиком и согласованы с заказчиком в каждой работе. Оценщикам, желающим принять участие в работах такого рода, возможно, будет необходимо изучить специальную литературу по оценке инфраструктурных и общественных проектов.
Оценщики, возможно, обнаружат, что затратный подход является более весомым фактором при оценке стоимости в инфраструктурных проектах, поскольку в них используются специальные сооружения, у которых обычно нет эквивалентных генерирующих доход аналогов. Фактические затраты на определенные сооружения могут быть важной составляющей переговоров при заключении инвестиционных соглашений, и мнение оценщика может помочь в их проверке.
Учитывая большие объемы работ по оценке, ожидаемые в связи с проектами развития инфраструктуры, некоторые оценщики могут найти для себя преимущества в специализации в этом типе работ. За рубежом существуют группы высококлассных оценщиков, которые специализируются на оказании подобных услуг общественным институтам и в выполнении связанных с ними проектов. Такая специализация может обеспечить оценщикам важный практический опыт, поскольку этот вид оценочной деятельности может использоваться и для других целей, например, в сделках, связанных с государственно-частным партнерством.