Заброшенных объектов коммерческой недвижимости в Петербурге немало. Их можно разделить на два типа – тяжелое наследство советского периода и результаты современных девелоперских ошибок. Примеры долгостроев можно найти в любой части города. Но, по мнению экспертов, в новой экономической ситуации, когда каждый участок земли в Петербурге на вес золота, у старых проектов появились отличные перспективы завершения или реновации.

Привет из СССР
Большинство заброшенных проектов советского времени делятся на три типа. Первый – производственные объекты, оказавшиеся бесхозными в период развала промышленности. Это в основном заводские корпуса, расположенные как в центре города, так и за его пределами. По мнению директора департамента консалтинга Praktis CB Алексея Чижова, их реновация должна осуществляться посредством изменения функции – с производственной на коммерческую. «Для этого инвестору важно оценить техническое состояние здания, степень износа несущих конструкций. Иногда, если нет каких-либо нормативно-правовых ограничений и обременений, целесообразнее снести старый цех и построить на его месте новый объект, нежели пытаться привести в порядок имеющееся сооружение», – говорит эксперт. В качестве примера такого преобразования он приводит бизнес-центр «Лангензипен» на Каменноостровском проспекте. «В проект включено здание производственного назначения, построенное в 1895 году. Здесь произошло изменение функционального назначения объекта с производственного на офисное с полной реконструкцией под новую функцию», – поясняет Алексей Чижов.
Второй тип – объекты, которые, сохраняя свою функцию, худо-бедно существуют, но находятся в плачевном техническом состоянии и не приносят собственнику ожидаемой прибыли. В основном они находятся в городской или федеральной собственности. После их приватизации ситуация меняется: происходит реконструкция или модернизация, здания становятся экономически более эффективными. «Так были преобразованы ранее принадлежавшие городу, а впоследствии приватизированные гостиницы класса 2–3* – «Россия», «Советская», «Октябрьская» и другие», – говорит г-н Чижов. Так же, по его словам, в отель может быть преобразовано здание Речного вокзала. «Раньше оно использовалось по прямому назначению – как вокзал с гостиницей. Сейчас там сделали общежитие для рабочих. Естественно, оно не приносит собственнику дохода. Новый владелец снова всерьез рассматривает развитие гостиничной функции», – сообщает он.
Наконец, третий тип заброшенных зданий советского периода – «недострой». Среди них немало проектов социально-культурного и бытового назначения. «Например, в конце 80-х годов в спальных районах Петербурга активно строились торгово-бытовые комплексы. Многие из них долго существовали просто в виде возведенных каркасов. Сейчас, попав в руки новых владельцев, они превратились в небольшие микрорайонные торговые центры», – поясняет директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков.

Ошибки современности
Новейшая история тоже породила немало проектов со сложной судьбой. Самый скандальный из них – «яма» у Московского вокзала.
Это самый дорогой котлован в мире, где в конце прошлого века было «зарыто» более $90 млн. Он образовался у Московского вокзала после заморозки строительства высокоскоростной магистрали. РАО «ВСМ», занимавшееся проектом, обанкротилось – по его долгам вынуждено было расплатиться государство, взыскав в свою пользу все его имущество, включая «незавершенку». Часть долгов в 2005 году списали, но около $30 млн. долга перед Минфином на РАО «висят» до сих пор.
В 2002 году объект был закреплен на праве хозяйственного ведения за федеральным ГУП «ВПК-Инвест». Застройщиком котлована по договору с этой структурой выступало ООО «Строительная компания «Бриз». До лета 2005-го владельцем СК «Бриз» был холдинг «Веда-Система». Однако в 2006 году, после гибели президента «Веды» Кирилла Рагозина, компания решила выйти из проекта и перепродала недострой столичной компании «Нафта-Капитал», связанной с нефтяным бизнесом, которая в 2006 году уступила объект казахским инвесторам – Казкоммерцбанку.
По условиям соглашения, к 2009 году на Лиговском пр., 26-38, должен быть построен многофункциональный коммерческий комплекс ориентировочной стоимостью $380 млн. и площадью около 200 тыс. кв. м. Проект ТРК «Лиговский» был разработан архитектурной мастерской Chapman Taylor (Великобритания), которая предложила построить здание общей площадью 220 тыс. кв. м. По договору после сдачи объекта 78% его площадей отойдет инвестору, а остальные – Российской Федерации в счет долга РАО. Реализацию проекта осложняет одно обстоятельство: при проведении экспертизы выяснилось, что свайное поле непригодно для строительства ТЦ. И теперь сваи приходится выдергивать.

Экономические проблемы
Вообще негативные причины, по которым может застопориться развитие проекта, можно разделить на три группы – экономические, юридические и административные.
«Экономические долгострои» в мире широко распространены. Но в Петербурге таких объектов немного, их площади невелики, и это позволяет говорить о том, что процент девелоперских ошибок по отношению к общему числу проектов находится в норме», – говорит генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин. «Одной из таких ошибок можно назвать торгово-офисный комплекс компании ВМС у метро «Кировский завод». Собственник замахнулся на строительство более 40 тыс. кв. м, причем это только 1-я очередь. Учитывая, что для получения кредита необходимо не менее 30% собственных средств, стоимость проекта оказалась непосильной для этого девелопера», – говорит заместитель руководителя офисного департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Алексей Федоров.
По словам директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, по финансовым причинам в свое время не состоялся проект компании «Макромир», которая в 1990 году собиралась возвести на месте недостроенного телецентра крупный торговый комплекс. «Строительство было «заморожено» вплоть до 2005 года. Сейчас эту территорию освоили несколько крупных компаний», – говорит эксперт.
По его словам, есть ряд объектов, которые «замораживают» в спекулятивных интересах. «Собственники удерживают объект, дожидаясь более благоприятного момента. Примером может служить почти достроенный концертный зал «Россия» около метро «Пионерская». На финальной стадии работы были приостановлены. Через некоторое время здание передали религиозной секте «Свидетели Иеговы». Но тут возмутилась общественность, и объект был у них изъят», – поясняет г-н Лучков.
По словам директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николая Казанского, «экономическим долгостроем» можно назвать и печально известный проект торгового центра на ул. Хо Ши Мина. Еще в 1995 году ООО «Баск» получило участок земли под ТРК. Но строительство затягивалось, сроки сдачи неоднократно переносились. А в 2006 году город расторг договор с компанией в связи с невыполнением ею инвестиционных условий. «В данном случае у города была возможность изъять проект и продать его на аукционе другому собственнику. По последним данным, строительством МФК на этом месте займется московская группа компаний «Пионер». Игрок сильный, с хорошей репутацией», – поясняет эксперт.

Правовая очистка
При доводке подобных проектов могут возникнуть такие юридические сложности, как отсутствие разрешения на строительство объектов или несогласованность другой документации.
По словам заместителя генерального директора группы компаний «Невский Альянс» Александра Харламова, «юридическая очистка» является самым сложным этапом в работе с недостроями. «Как правило, подобные объекты обладают сложной, запутанной историей и провалами в документации. Но радует, что их количество с каждым годом уменьшается», – отмечает эксперт. К таким юридически сложным объектам, по словам Игоря Лучкова, можно отнести отель «Викинг» на Карповке. «В 80-х годах строили современную гостиницу. Потом строительство прекратилось, поменялось несколько собственников. Шло время. И когда наконец-то до гостиницы дошли руки, сложность возникла именно по правовым вопросам», – добавляет он. Другой пример привел генеральный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Борис Мошенский. «В свое время заброшенным оказалось здание на наб. Фонтанки, сейчас здесь располагается бизнес-центр «Оскар». Этот объект, занимающий огромную территорию, строился при советской власти под эгидой Министерства кинематографии. Материальный актив переходил из рук в руки и в 90-е годы оказался бесхозным. Юридических сложностей с ним было море. Чтобы реанимировать объект без электричества, в полуразрушенном состоянии, нужен был профессионал высокого уровня. В результате таким девелопером оказалась компания Ruric», – сообщает г-н Мошенский. По его словам, к группе юридически сложных проектов относятся также бизнес-центры «Сенатор» на ул. Чайковского и на ул. Кропоткина: «Оба объекта – бывшие бани, которые не привлекали инвесторов».
«С определенными юридическими сложностями может столкнуться и девелопер, который планирует строить многофункциональный комплекс на месте «Лениздата», – заявляет руководитель отдела консалтинга Astera St.Petersburg Евгения Васильева. «Если же с юридической точки зрения все чисто, но есть недостаток финансовых средств, то при профессиональной концепции логичным является привлечение дополнительного акционерного либо заемного финансирования для успешного завершения проекта», – заключает Николай Казанский.

Судьба памятника
Развитию заброшенных зданий также нередко мешают административные барьеры. Например, если объект является памятником архитектуры, это ограничивает его реконструкцию и дальнейшее использование и означает автоматическое повышение затрат девелопера на его эксплуатацию и реставрацию.
Одним из таких проектов можно назвать деловой комплекс «Треугольник» на территории одноименного предприятия. «Значительная часть зданий, расположенных на развиваемой территории, относятся к памятникам архитектуры. Условие реконструкции – сохранение архитектурно-планировочной структуры фасадной части. Только осенью 2007 года здесь был введен в эксплуатацию корпус бизнес-центра класса В площадью 3,5 тыс. кв. м», – заявляет Евгения Васильева.
Эксперт также отметила нашумевшие планы по перепрофилированию универмага «Фрунзенский». «Сегодня активно обсуждается проблема, будет ли это реконструкция существующего здания или строительство нового. Противники сноса подчеркивают архитектурную значимость «Фрунзенского». С другой стороны, существующие планировки здания не позволят реализовать там эффективные объемно-планировочные решения. По мнению КГИОП, сохранению подлежат как минимум фасады существующего здания. Собственник же настаивает на полном сносе объекта. Результаты экспертизы универмага пока не обнародованы», – сообщает г-жа Васильева.
Еще одним видом административных сложностей является межведомственное взаимодействие. «В качестве примера можно привести комплекс на пл. Конституции. Один из его корпусов был реконструирован под бизнес-центр компанией МК ПСБ и продан «Ленэнерго» под головной офис. Второй корпус был изначально передан ГУВД, которое привлекло инвестора. Судя по тому, что работы на объекте до сих пор не начаты, достигнуть договоренностей с милицией, похоже, оказалось сложнее, чем предполагалось изначально», – говорит Алексей Федоров.

Всему свое время
Эксперты единодушно отмечают, что в последнее время заброшенных проектов становится все меньше. «Постепенно руки инвесторов доходят до самых депрессивных объектов. Главная тенденция – развитие рынка коммерческой недвижимости. Если рынок готов «проглотить» объект, на него обязательно находятся покупатели», – заявляет Игорь Лучков. В качестве примера он приводит бизнес-центр Bazen. «Это было недостроенное в 90-х годах административное здание машиностроительного объединения «Знамя труда». Сейчас объект полностью реконструирован и преобразован в бизнес-центр класса В», – отметил он.
Инвесторов прежде всего интересуют те недострои, которые расположены ближе к историческому центру города. «Но дефицит земельных участков в центре смещает интерес девелоперов к периферии. Так что всему свое время. До всех недостроев дойдет очередь!» – заявил Игорь Лучков.
В перспективе будет реализована реконструкция бывших промышленных территорий на Выборгской стороне, вдоль Московского проспекта, Обводного канала. «В принципе объекты и территории для перепрофилирования и развития есть в каждом районе города, и мы предполагаем, что в ближайшем будущем они будут осваиваться более активно, причем значительную долю займут проекты многофункциональных комплексов. Необходимо отметить тенденцию к укрупнению проектов: именно поэтому особый интерес станут вызывать крупные промышленные зоны. В целом же реанимация старых объектов, развитие депрессивных территорий – это логичный «здоровый» процесс для современного мегаполиса», – заключает г-жа Васильева.