Леонид Тюкавкин: «Пока еще в России бизнес ведется по знакомству»
– Среди сетей бытовой техники и электроники до сих пор девелоперское направление было только у «Эльдорадо». Полгода назад акционеры сети «Техносила» учредили компанию «ТС Девелопмент», которая займется строительством торговых центров. Что послужило основным толчком для развития нового бизнеса?
– Отчасти с это связано с дефицитом качественной торговой недвижимости в регионах страны, эта причина и стала своеобразным толчком. Мы подумали: раз у нас такая конкуренция за площади, почему мы сами не строим? Важно подчеркнуть, что желание заняться строительством торговых центров возникло не потому, что мы не можем найти в регионах подходящие площади, а потому, что это направление прежде всего приносит прибыль. Поэтому «ТС Девелопмент» в структуре группы компаний «СВ» – это самодостаточный, независимый бизнес, который никак не зависит от сети «Техносила». Конечно, ритейлер имеет два преимущества в данном случае: первое – право первым заказать площади, второе – получить площади по более выгодной стоимости. Однако в случае привлекательных предложений от потенциальных арендаторов мы готовы площади в своих торговых центрах отдавать другим ритейлерам и даже конкурентам. Наша главная задача – зарабатывать деньги.
– Компания «ТС Девелопмент» уже начала подбирать и покупать земельные участки под строительство торговых центров. В Уральском регионе есть подобные проекты?
– Нам интересны земельные участки площадью 5–6 га в городах с населением свыше 100 тыс. человек. Площадь под застройку должна быть от 10 тыс. кв. м. Инвестиции в каждый объект – $30–35 млн. На сегодняшний день «ТС Девелопмент» приобрела уже четыре площади в Мурманске, Рыбинске (Ярославская обл.), Дзержинске (Нижегородская обл.) и Коврове (Владимирская обл.). В Рыбинске строительство торгового комплекса начнется уже летом 2008 года. С точки зрения развития девелоперского бизнеса нам очень интересен Уральский регион. Сейчас мы плотно работаем со всеми владельцами земли, в том числе с муниципалитетами, однако на Урале пока ни одного проекта нет, но переговоры ведутся. С одной стороны, это связано с большой конкуренцией за уральский рынок, с другой – договорный процесс занимает довольно длительное время. Сейчас переговоров ведется очень много, но реальных договоренностей пока крайне мало.
– Пока девелоперский бизнес только начинает развиваться, как «Техносила» решает вопросы поиска качественных торговых площадей под свои магазины?
– Еще недавно в России бизнес велся только по знакомству, мы не привлекали посредников для поиска подходящих помещений. Возможно, было бы правильнее нанять специальные агентства, они бы обратились к промежуточным агентам в регионах и так далее. Но у нас так получилось, что хорошие знакомые есть везде. У Вячеслава Зайцева (одного из совладельцев группы компаний «СВ») большой круг знакомств. А один из вице-президентов «Техносилы» родом из Екатеринбурга и отлично знает Уральский регион. Как ни странно, но этот ресурс давал нам больше отдачи, нежели результаты профессиональных посредников, при этом я ничуть не сомневаюсь в их компетности. Просто в России еще недавно бизнес велся именно так. Однако сейчас мы также стараемся активно работать с ведущими агентствами, с их помощью заключаются хорошие контракты, но эффективность сотрудничества должна быть, на наш взгляд, гораздо выше.
– Сеть «Техносила» за последние два года серьезно усилила свои позиции в Уральском регионе. Местный рынок также завоевываете по знакомству?
– По-разному. В ТРЦ «Гринвич» в Екатеринбурге расположен наш магазин. Я знаю, что наши конкуренты очень настойчиво претендовали на эти помещения, которые нам удалось отвоевать благодаря хорошим знакомым в том числе. Уже при открытии «Техносилы» в торгово-развлекательном центре «Парк Хаус» в Екатеринбурге мы знали, что ведется строительство ТРЦ «Гринвич». Почти за два года до этого мы провели ряд встреч, которые и определили дальнейшую судьбу нашего присутствия в Екатеринбурге. Сегодня это самый большой магазин «Техносилы» в России площадью 7 тыс. кв. м. А в строящемся ТВЦ «Европейский» мы пошли на то, что стали соинвесторами. Таким образом мы подстраховались, получив площади в собственность.
– Буквально через дорогу от вашего объекта находится гипермаркет «Эльдорадо» площадью 11,8 тыс. кв. м. Его присутствие не мешает «Техносиле»?
– Это трудно объяснить, но мы успешно работаем в «Гринвиче». Мне вот также трудно понять и объяснить, почему Казань по количеству торговых площадей на душу населения обгоняет Москву. Но это факт, так сложилось.
– «Техносила» предпочитает покупать площади в собственность или все-таки брать в аренду? Какой вариант, на ваш взгляд, в настоящее время более экономически целесообразен?
– Мы взвешенно подходим к выбору. Полтора года назад мы отдавали предпочтение исключительно покупке площадей, чтобы избежать возможных рисков в отношениях с девелопером. Более того, наши расчеты свидетельствовали о том, что мы имеем определенную выгоду в данном случае, так как можем, к примеру, сдать площади в субаренду. Но рынок развивается, девелоперов становится все больше и больше. Вместе с тем на рынке недвижимости появляется все больше предложений, и зачастую становится целесообразнее брать площади в аренду. Сейчас эта тема – покупка или аренда – под знаком вопроса в компании. Если мы рассчитываем использовать площади короткий период времени – лучше арендовать их, если долгосрочно – есть смысл покупать. Ведь под купленные площади можно взять еще и кредит у банка на развитие бизнеса. Деньги вернутся. Наши экономические расчеты показывают, что если бы мы в долгосрочном периоде платили аренду, то потратили бы больше денег, чем наши выплаты по кредиту с учетом процентов и взносов.
Впрочем, не всегда выбор зависит от нас. Иногда мы хотим купить площади, но нам отказывают. Нередко очень сложно попасть в хорошие торгово-развлекательные центры за те деньги, которые мы можем себе позволить. Ведь мы стараемся держать цены разумного порядка, и у нас нет задачи развиваться любой ценой. Так же обстоят дела и с девелопментом. Мы не можем позволить строить себе в убыток, чтобы в течение последующих 2–3 лет торговый центр не приносил прибыль.
– Как вы оцениваете потенциал Уральского региона для развития бизнеса сети?
– Урал – это промышленный центр, а нам интересно открывать магазины в городах, где развивается промышленность и, следовательно, люди хорошо зарабатывают. В настоящее время в Уральском регионе приоритетным для экспансии является Челябинск. В конце ноября «Техносила» открыла в городе первый гипермаркет площадью 2,5 тыс. кв. м в торговом центре «Радуга», планируется дальнейшее расширение сети. Нам бы хотелось выйти на рынки Магнитогорска (Челябинская обл.), Нижнего Тагила (Свердловская обл.). В Тюмени у нас успешно работает магазин. Он необычайно удобно расположен и генерирует довольно большой поток посетителей. Мы и в дальнейшем намерены бороться за рынок Тюмени. Открываться планируем в торговых центрах, сегодня это перспективно. Люди уже начали привыкать к ТРЦ, они ходят туда всей семьей – за покупками, провести досуг. Даже в небольших городах люди хотят видеть крупные торговые центры с большим ассортиментом товаров, где они могут почувствовать себя в иной обстановке.
– Недавно компания «Техносила» заказала исследование на тему восприятия сети на рынке недвижимости. Результаты уже известны?
– Да, мы поняли наши слабости и уже начали работать над ними. Так, одна из наших проблем – недостаточная прозрачность. Девелоперов не устраивает дефицит информации о «Техносиле». Сейчас мы стараемся стать более открытыми. Еще один наш минус – отсутствие жесткого документального оформления объекта. Девелоперов мирового класса, которые сейчас активно развивают свой бизнес в России, это не устраивает. Они строят торговые центры с целью дальнейшего выхода на IPO, чтобы продать акции – заработать деньги. А для публичного размещения нужен определенный набор документов, чему мы ранее не уделяли должного внимания. Сейчас вместе с партнерами мы формализуем наши бизнес-процессы.
– Что вы делаете для разрешения этой ситуации?
– Наш рекламный слоган – «Магазины здравого смысла», он отвечает сущности нашей компании. Мы будем строить бизнес исходя из такого позиционирования на рынке. Сейчас мы начинаем разрабатывать новую стратегию развития бизнеса, уже подписали договор с одним из международных консалтинговых агентств. Наша цель – построить правильную стратегию, понять в деталях, как правильно себя позиционировать.