Нулевая отметка «ЧелСи»

Бизнес-центр «Челябинск-СИТИ» расположился в самом центре, на пересечении трех артерий города – пешеходной улицы Кирова и улиц Карла Маркса и Цвиллинга. Вопреки общественному резонансу, который был вызван появлением «высотки» из стекла и бетона среди малоэтажных строений в историческом центре города, девелоперу удалось построить единственный в городе бизнес-центр, отвечающий всем международным стандартам.
«Челябинск-СИТИ» взметнулся на 112 метров (со шпилем). Это 22-этажное здание с панорамным остеклением, самое высокое на сегодняшний день в Челябинске. Комплекс состоит из четырех уровней стилобатной части, где площадь этажа составляет 1650 кв. м, и башни из 18 этажей с площадью этажа 1150 кв. м. Бизнес-центр «ЧелСИ» – это объект международного уровня с офисными помещениями класса А и разнообразной инфраструктурой: в комплексе предусмотрены два конференц-зала, два лобби, отделение банка, центр здоровья и многое другое.
Первые четыре этажа «Челябинск-СИТИ» занимает торговая часть с рестораном, оставшиеся этажи заняли офисные площади. Площади сдаются в аренду от 100 до 800 кв. м (21-й и 22-й этажи сдаются целиком) под чистовую отделку по ставке от $670 до 870/кв. м в год для офисов и от $1128 до 1650/кв. м в год для арендаторов торговой части.
Комплекс оборудован многоуровневой парковкой, к которой предусмотрен крытый переход из здания, общей емкостью 420 машино-мест и открытым паркингом на 120 мест. «Это значительно превышает нормативы, предложенные классификацией МИФ 2006», – говорят в «ЧелСИ».
Удобство вертикального передвижения обеспечивают 5 пассажирских лифтов KONE с минимальным периодом ожидания. Два грузовых лифта KONE будут обслуживать нужды торговой и ресторанной компоненты. Для бесперебойного энергообеспечения бизнес-центр оборудован двумя независимыми источниками электроснабжения и газовым генератором. Нагрузка на межэтажные перекрытия в 450 кг на кв. м позволит арендаторам, особенно торговым и ресторанным, не ограничивать себя в эксклюзивной отделке, мебели и техническом оборудовании.

Вспоминая традиции
Идея проекта родилась в далеком 1996-м, когда на главной улице Челябинска – улице Кирова – команда «ЧелСИ» открыла свой первый офис. При проведении работ по благоустройству территории были найдены старые документы, свидетельствующие о бурной деловой жизни города в этом месте. «Именно здесь, на нулевой отметке города, где начинали отмерять свою первую версту торговые караваны, и находился наш офис. Это навело нас на мысль построить на нулевой отметке большой офисный центр, – вспоминает генеральный директор «ЧелСИ» Юрий Карликанов. – Это место самой историей уже обозначено как зона деловой активности».
В октябре 2002 г. компания оформила собственность на земельный участок, где располагался их офис, зимой проект был представлен на суд мэра Челябинска, а в 2003-м был объявлен архитектурный конкурс на лучший проект делового центра. Лучшим был признан проект архитектора Николая Семейкина.

Что в имени тебе моем?
Разработкой концепции объекта девелопер занялся самостоятельно, однако затем привлек специалистов петербургской компании London Consul­ting & Management Company (LCMC). Ее специалисты осуществили функциональное зонирование бизнес-центра, провели сегментацию офисов, сформировали требования к пулу арендаторов, дали рекомендации по перепланировке. «За счет наших доработок удалось повысить процент полезных площадей до 64%», – отмечает Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.
Однако команда LCMC недолго проработала на проекте. По словам Золина, на тот момент их компания вела еще один проект в Челябинске – аналогичный «Челябинск-СИТИ». «Мы посчитали неправильным вести два похожих объекта на одном рынке. К тому же собственник «Челябинск-СИТИ» выразил желание на эксклюзивной основе привлечь Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Поэтому мы вышли из проекта», – говорит г-н Золин.
«После тщательного анализа си­­туации стало понятно, что объект получится уникальным не только для города, но и для всего региона. А так как руководство компании замыслило деловой центр международного уровня, то и специалисты должны быть с мировым именем», – рассказывают в «ЧелСИ». – После подробного исследования клиентского портфеля компаний «большой четверки» выбор пал на Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. После длительных переговоров нам удалось убедить ино­­странных консультантов взяться за региональный проект. Конечно, цена сделки была довольно высокой. В конце 2005 г. C & W/S & R скорректировали концепцию объекта и начали заниматься брокериджем на эксклюзивных условиях. Совместное сотрудничество длилось весь 2006 г. Работая с международными консультантами бок о бок, мы довольно быстро набрали необходимый опыт и почувствовали уверенность в собственных силах. Именно тогда созрело решение о самостоятельной работе. После того как срок договора истек, мы решили его не продлевать, а создать собственную управляющую компанию «Челябинск-СИТИ» и передать ей все функции по маркетингу и брокериджу объекта, а также техническое и административное управление зданием».
Специалистами C & W/S & R бы­­ли внесены некоторые корректи­ровки в концепцию объекта. По словам Максима Андрюхина, директора по региональным проектам C & W/S & R, концепция специалистов LCMC изначально не предполагала торговых помещений на первом этаже бизнес-центра. «В процессе переговоров с потенциальными арендаторами мы пришли к пониманию необходимости наличия не только входной группы на первом этаже, но и торговой площади с витринами. Улица Кирова сегодня является пешеходной зоной и одним из основных торговых коридоров Челябинска».
Таким образом, в бизнес-центре есть входные группы для арендаторов офисной части и для посетителей торговой части. Более того, «офисный» вход также разделен: для самих арендаторов и для посетителей компаний. «Это верное решение. Бизнес и торговля не должны друг другу мешать. Потоки однозначно должны быть разделены», – уверен Максим Андрюхин.
Вообще, концепция бизнес-центра, как говорит Юрий Карликанов, постоянно корректировалась. «В большей степени изменения коснулись планировок, дизайна интерьеров и инженерных систем. Связано это в первую очередь с тем, что это наш дебютный проект в области коммерческой недвижимости». Так, изначально паркинг был рассчитан на 200 машино-мест. Кроме того, для торговой галереи УК «ЧелСИ» был разработан и введен дополнительный бренд Eletti, что в переводе с итальянского означает «Избранные». Название галереи отражает ее содержание – в Eletti будут представлены только лучшие марки одежды, обуви и аксессуаров.

Завершающий аккорд
Сегодня строительство объекта практически завершено. Последние штрихи девелопер добавляет в крытый паркинг и конференц-залы. По словам Юрия Карликанова, «Челябинск-СИТИ» пока заполнен на 30%. В числе арендаторов бизнес-центра проектный институт «Челябинскдортранспроект», Московский залоговый банк, стоматологическая клиника «Сити-Кит», компания Green line и др. Еще 20% офисных площадей находится в стадии подписания договоров аренды.
Гендиректор бизнес-центра «Ми­­зар» Валентина Рогова считает, что в «Челябинск-СИТИ» высокие ставки аренды плюс неудобная система арендных платежей: при заключении договора аренды нужно внести трехмесячный обеспечительный платеж, а сами арендные платежи вносятся ежеквартально. О довольно высоких ставках аренды в «Челябинск-СИТИ» говорит и Дмитрий Золин, уверяя, что ставка в бизнес-центре не должна превышать $720/кв. м в год.
Однако, как считает Максим Анд­рюхин, выход объекта на рынок с 30%-ной заполняемостью – стандарт­ная ситуация для региональных рынков. «Для достижения проектной заполняемости «Челябинск-СИТИ» с момента ввода в эксплуатацию может потребоваться минимум 6 месяцев, а возможно, и год. Это нормальная региональная практика» – говорит Андрюхин.
Того же мнения придерживаются и в Челябинской компании «Энерго­инвест». «Спрос на площади в «Челя­бинск-СИТИ» будет формироваться за счет крупных федеральных и международных компаний, но сложность состоит в том, что в городе нет достаточного количества представителей международной торговли и международных организаций. Кроме того, рассматривая аналогичные проекты, которые готовятся к вводу в текущем году, например БД «Павловский», показатель по заполняемости которого также не превышает 30%, можно смело говорить о том, что «Челябинск-СИТИ» столкнется с аналогичной проблемой», – говорит директор девелоперской компании «Энергоинвест» Виктор Лебедев.
Среди плюсов объекта специалисты называют его месторасположение.
Брокериджем площадей изначально на эксклюзивной основе занимались специалисты C & W/S & R. Спустя год собственник решил снять эксклюзив и привлек пул компаний: Becar, Commercial Property, DeltaRealty, «Панфилов, Подкова и партнеры» и другие. «Это позволило платить им лишь комиссию за найденных клиентов и таким образом минимизировать издержки. На данный момент – это наиболее комфортная схема сотрудничества для нас, – прокомментировал решение Юрий Карликанов. – Для многих челябинских девелоперов покупать полный комплекс консалтинговых услуг все-таки очень дорого. Но, как известно, скупой платит дважды. Исправление ошибок, допущенных просто из-за нехватки опыта, потом обходится гораздо дороже, а иногда их просто невозможно исправить. Кроме того, можно предполагать, что с развитием рынка и ужесточением конкурентной среды качество объектов станет играть решающую роль», – продолжает он.
Пригласил девелопер сдавать офисные площади и специалистов LCMC. Однако, как заявил Дмитрий Золин, у этого у объекта на данный момент больше проблем, нежели преимуществ. Неизвестно, какие планировочные решения реализованы, насколько далеко ушли проектировщики объекта от выданных ранее LCMC рекомендаций по реализации проекта. К тому же ставка аренды позволяет усомниться в успешной реализации площадей в «Челябинск-СИТИ», считает г-н Золин.