Общее место

Аналитики отмечают, что до сих пор многие арендаторы не понимают определения «места общего пользования». Казалось бы, что может быть проще – арендовал офис, заплатил за него и работай на славу и процветание. Однако нет, оказывается, на съемщика ложится дополнительный груз в виде оплаты какого-то мифического «коридорного» коэффициента. Между тем девелоперы убеждают: несмотря на сопротивление арен­датора, эта величина совершенно практическая. «Сначала мы выносили коридорный коэффициент за сумму арендной ставки, но столкнулись с непониманием региональных арендаторов, – признается начальник отдела маркетинга управляющей компании делового центра «Челябинск-СИТИ» Анна Кошмина. – Многие из них работали только на местном рынке коммерческой недвижимости и поэтому восприняли нашу ини­циативу как дополнительный сбор. Получилось, что, просчитывая экономику сделки, съемщик представлял одну сумму, а при­бавляя к ней коридорный коэф­фициент, неприятно удивлялся финальному объему затрат. Потеряв из-за такого нюанса несколько клиентов, финансовая служба нашей компании приняла решение включить коридорный коэффициент в арендную ставку».
Итак, что же входит в круг мест общего пользования? По словам консультанта отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Андрея Жамкина, девелоперу и управляющей компании прежде всего необходимо разобраться в стандартах обмера помещений. Это может быть привычный и обязательный для Российской Федерации стандарт БТИ (длина офиса, помноженная на его ширину, за вычетом площади колонн), а может быть и так называемый стандарт BOMA (Building Owners and Managers Association), широко применяемый в США и странах Европы. Стоит сразу отметить, что авангард профессионального рынка коммерческой недвижимости России – Москва использует именно BOMA как инструмент, позволяющий наиболее эффективно сдавать в аренду площади в крупных бизнес-центрах. Согласно данному стандарту в понятие помещений общего пользования включаются: входные группы, лобби, зоны ресепшен, комнаты охраны, технические помещения, а также помещения для служб эксплуатации. Можно определить также и места общего пользования применительно к отдельно взятому этажу. В этом случае речь идет о лифтовых холлах и коридорах. Любые вертикальные проникновения зданий, то есть лифтовые, вентиляционные, канализационные шахты, атриумы и лестницы, не включаются мировыми экспертами в число мест общего пользования. Таким образом, общественные площади – это собственно все площади офисного центра, которые арендаторы используют совместно, начиная с лобби и заканчивая зонами рекреации. Причем не исключаются из него и те коридоры, туалетные комнаты и переходы, которые расположены на другом этаже или в другом конце здания.

Платить в пропорции
При расчете «коридорной» ставки на Урале используются два основных метода. Как отмечает руководитель отдела продаж управляющей компании RED Александр Щепкин, изначально в старых административных зданиях арендатору пропорционально площади снимаемого офиса вменялась часть коридора или лестничной клетки, что увеличивало «территорию» помещения по договору. В современных бизнес-центрах данный коэффициент либо не учитывается совсем (в этом случае арендная ставка увеличивается пропорционально арендуемой площади), либо используется коэффициент общих квадратных метров, который делает систему формирования ставки более прозрачной. Анна Кош­мина отмечает, что именно ко­­ридорный коэффициент особенно распространен на Урале. Как прави­ло, он составляет 1,12. Это удобно обеим сторонам: и арендодателю, и арендатору. Первый получает необходимые на содержание здания деньги без длинных разъяснений и бумагомарания, второй – четкую сумму.
Давайте посчитаем. По данным Уральской палаты недвижимости, стоимость квадратного метра в офисах класса С, например в Екатеринбурге, составляет около 600–800 руб., класса В – 1300 руб., класса А – 2000 руб. в месяц. Таким образом, без оплаты «коридоров» съемщики платили бы 535–715 руб. за «квадрат» класса С, 1160 руб. – за класс В и 1785 руб. – за класс А соответственно.
По словам заместителя генерального директора ЗАО «Корин» Сергея Логвиненко, если арендатор снимает весь этаж целиком, то он оплачивает аренду со всей занимаемой им полезной площади, естественно, туда не входят шахты лифта, вентиляционные шахты и лестничные площадки, то есть элементы, причисляемые к общей площади здания. Однако если компания снимает часть этажа, то управляющая ком­пания может обязать ее к опла­те пропорциональной доли «коридорных» квадратных метров. В этом случае арендатор, занимающий 10% сдаваемых площадей, оплатит 10% мест общего пользования. В то же время г-н Логвиненко отмечает, что многие управленцы, в том числе и ЗАО «Корин», отказываются от такой схемы расчета.

Хозяин – барин
С одной стороны, общественные помещения точно так же, как и сами офисы, занимают место, их так же нужно убирать, освещать и ремонтировать. С другой – и цена должна быть разумной. Между тем бывают случаи, когда собственник офисов при расчете коридорной ставки руководствуется формулой «хозяин – барин». Как он пропишет условия и формы арендной платы, так и будет. И действительно, в условиях офисного дефицита всех уральских городов арендатору в прямом смысле некуда бе­жать. По мнению маркетолога инвес­тиционной строительной компании «Рэкком» Евгении Черной, четкой номенклатуры по методу высчитывания арендной ставки нет. Поэтому у арендатора два пути – принять выставленные условия или искать другие предложения.
Один из съемщиков офисного помещения в здании советской постройки рассказал, что ему пришлось съехать, после того как собственник объекта включил в стоимость съема площадь прилегающего коридора. Причем по такой же стоимости, что и аренда квадратного метра самого офиса.
Как уже говорилось, в боль­шинстве случаев региональные управленцы включают арендную плату за места общего пользования в съемную стоимость офисного помещения. «Такой метод практикуется в большинстве офисных центров Челябинска. Хотя бывают исключения, – говорит госпожа г-жа Черная. – Например, управляющая компания может выставить дополнительный счет за места общего пользования только после месяца аренды, постфактум. При этом данный пункт в договоре может быть грамотно «упрятан» в богатом русском языке. Иногда на данный шаг управляющие компании идут из-за собственных упущений, иногда из маркетинговых соображений: «У всех арендная ставка N, а у нас на 100 рублей меньше!». Арендатор делает выбор в пользу низкой цены, жертвуя транспортной доступностью и расположением офисного центра, его техническим оснащением и многими другими критериями, а получает в итоге неоправданно высокую арендную ставку.

Расчет площадей
Однако существует принципиальный момент – в новых офисных центрах общая площадь рассчитывается девелопером и изначально понятно, какова будет ее нагрузка для арендатора. А вот в старых зданиях советской застройки, а именно таков пока более чем на половину рынок региональных городов, ее приходится принимать как данность. Андрей Жамкин отмечает, что если использовать стандарты BOMA, то уместно говорить о факторе наращивания и факторе потерь. Согласно системе BOMA данные фак­торы детализируются в договорах аренды отдельно. Однако об уральской практике пока говорить сложно, так как подчас расчет мест общего пользования и схема их оплаты носят интуитивный характер. По стан­дартам ВОМА количество опла­чиваемых «квадратов» общественных площадей распределяется про­порционально между всеми арендаторами здания.
Многие компании на Урале в своей работе пользуются классификацией «большой четверки», согласно которой потери полезной площади в бизнес-центре не должны превышать 12%. По мнению аналитиков, стандарт BOMA еще не прижился на территории Большого Урала и пока воспринимается как смелое и не вполне понятное нововведение. Поэтому в большинстве случаев собственники сдают помещения исходя в основном из стандартов БТИ, а вопрос с оплатой мест общего пользования решается просто повышением арендной ставки.

Распространено на Урале
«Говорить о преобладании какой-либо схемы на Урале и вообще в регионах сейчас достаточно сложно, – считает г-н Щепкин. – Рынок формируется, девелоперы только пробуют и сравнивают различные подходы, разрабатывают собственные. Жела­тельно, чтобы компании двигались по пути максимальной прозрачности, в соответствии с общепринятыми мировыми стан­дартами и практикой».
По словам Евгении Черной, УК не всегда идут навстречу своим арендаторам. «К нам периодически обращаются «пострадавшие» от действий арендодателей, – отмечает госпожа Черная. – Например, в одном из офисных центров Челябинска всем съемщикам был предъявлен новый счет – пользование балконами и под­вальными помещениями. Какой про­цент должно составлять количество квадратных метров общественных помещений – дело субъективное. Часто эта цифра зависит напрямую от проекта офисного знания. Меньше, чем положено по СНИПу, проектное бюро не допустит, будет больше – арендную ставку почувствует арендатор. В данном случае все познается в сравнении. Арендаторам советую требовать от управляющих компаний конкретизацию счета по арендной ставке. Если организация не сможет его предоставить, это уже ставит под сомнения уровень ее компетентности. Удобнее всего метод, при котором определяется процентное соотношение между объемом арендуемых квадратных метров и распределяется стоимость мест общего пользования. Благодаря этому способу мелкий арендатор, снимающий помещение площадью 30 кв. м, не окажется перед необходимостью платить столько же, сколько его сосед, расположившийся на 100 «квадратах». Практикуется также использование повышающего и понижающего коэффициентов, связанных с количеством работников в арендуемом помещении и средним потоком посетителей арендатора».
Аналитики и участники рынка согласны: управление офисным центром – дело тонкое, обремененное множеством нюансов. Мировое со­­общество потратило десятки лет на решение целого ряда спорных вопросов, немалое число которых лежит в плоскости взаимоотношений УК и арендатора. Сейчас российским регионам приходится перенимать этот опыт. Процесс этот тем более трудный потому, что обе стороны – и управленец, и арендатор – вынуждены учиться на ходу, на своих ошибках и финансовых потерях.