Склады: вид в профиль

Сегодня аналитики расходятся в оценках существующего объема складских помещений Новосибирска. По данным консалтингового агентства RID Analytics, в городе около 10 млн. кв. м производственно-складской недвижимости, из них на крупные складские комплексы приходится 1,5 млн. кв. м. Knight Frank оценивает существующий объем складов от 700 тыс. кв. м. «Национальная логистическая компания» говорит о 300 тыс. кв. м складских помещений, оказывающих услуги ответственного хранения.
По мнению властей города и участников рынка, в Новосибирске наблюдается дефицит складов. Оперативная потребность города в логистических комплексах класса А составляет не менее 700 тыс. кв. м, подчеркивает заместитель начальника управления развития транспортного комплекса областной администрации Сергей Максимов. Аналитик «Финама» Владислав Кочетков также говорит об «огромном потенциальном спросе» на современные складские площади со стороны российских и зарубежных компаний.

Перепрофилирование: дешево и сердито
После перестройки перепрофилирование пустующих производственных помещений стало удачным решением проблемы дефицита складов. У многих предприятий были свои подъездные пути, что особенно ценно для складских помещений.
«Инвесторы, успевшие приобрести такие цеха в 1990-х годах, зафиксировали максимальную прибыль – ведь в послеперестроечные годы нерентабельные предприятия покупались задешево», – отмечает директор компании «БрокерКом» Александр Назаров. Сегодня стоимость объектов промпредприятий составляет в среднем от 20 тыс. руб./кв. м.
Тем не менее крупные складские комплексы класса В расположены именно на территориях бывших заводов, таких как «Новосибметалл» (15 тыс. кв. м), «Сибстанкоэлектропривод» (9000 кв. м), ЖБИ-1 (17 тыс. кв. м).
Также в 2002 году компания «Сиблоджикс» (филиал логистического оператора «Таблоджикс») реконструировала неотапливаемые помещения «Новосибметалла» площадью 10 тыс. кв. м под склады класса В. «Новосибметалл» как нельзя лучше подходит для складского комплекса – есть ж/д и подъездные пути, – отмечает директор «Сиблоджикса» Евгений Новиков. – Однако площадка для строительства новых складских помещений отсутствует – поэтому мы вынуждены отказывать своим клиентам».
Именно эта причина нередко подталкивает торговых операторов перепрофилировать производственные помещения под собственные нужды. Так, склад площадью 15 тыс. кв. м на базе бывшего цеха завода «Станкоэлектропривод» открыла компания «Электрокомплексервис» (ей принадлежит сеть «Планета Электрика»). Пустующее здания «Станкоэлектропривода» были выкуплены ею в сентябре 2004 года. Помещения были построены в 70-х годах, а с 90-х пустовали, сообщил директор по развитию «Электрокомплексервиса» Евгений Леоненко. По его словам, благодаря большой площади участка – 10 га – удалось разместить не только большую парковку, но и сделать удобную площадку для погрузки-разгрузки перед складом.
«Перепрофилирование промпредприятий выгодно, – убежден г-н Леоненко. – Строительство аналогичных зданий с нуля обошлось бы в 1,5–2 раза дороже, плюс потери времени – год-полтора на различные согласования».
Для создания собственного распредцентра розничная сеть «Холидей Классик» приобрела имущественный комплекс завода «Сибтрансмаш» и создала на его территории собственный распредцентр площадью 9 тыс. кв. м, что позволило сети обслуживать магазины в Новосибирской, Томской областях и в Алтайском крае, поясняет гендиректор сети компании Алексей Захаров. Инвестиции в реконструкцию и оборудование склада составили около 200 млн. руб. Это удачная покупка, уверен г-н Захаров. Ведь «Сибтрансмаш» стоит на одной из главных транзитных магистралей, к нему подведены железнодорожные пути.
А вот алкогольный дистрибьютор «Септима» после приобретения завода ЖБИ открыла новое направление для развития бизнеса и стала оказывать логистические услуги на внешнем рынке. Для этого «Септима» создала дочернюю компанию «Сибирский Грузовой Терминал» (СГТ). Имущественный комплекс обанкротившегося ЖБИ-1 был приобретен «Септимой» на торгах в 90-х годах. Площадка оказалась удобной для логистического комплекса: помимо больших производственных помещений (площадь 17 тыс. кв. м) и удобных подъездных и ж/д путей, территория завода достаточна для строительства новых складов. Первая и вторая очереди комплекса, реконструированные из бывших цехов, были сданы к 2006 году. В конце прошлого года СГТ ввела в эксплуатацию третью очередь складского комплекса. Ее площадь – 5 тыс. кв. м, емкость – 3 тыс. палето-мест. Объем инвестиций – 80 млн. руб. Третья очередь комплекса оказывает услуги только торговой сети Auchan, поэтому строили и оборудовали склад в соответствии с запросами этого клиента. Сейчас проектируется четвертая очередь (20 тыс. кв. м, из них складских помещений – 14 тыс. кв. м).

Новое предложение, или built-to-suit
Благоприятная конъюнктура – отсутствие современных складов и растущий спрос – делают складской сектор привлекательным для инвестиций, даже несмотря на достаточно высокие сроки окупаемости (от 7–8 лет), замечает г-н Кочетков.
По данным участников рынка, себестоимость строительства складов класса А – $500–600/кв. м без учета стоимости земли, а сроки окупаемости инвестиций – около семи-восьми лет.
Директор по развитию фонда London & Regional Properties Дэвид Джованнис считает, что строительство складов в регионах может приносить до 15% годовых. «Торговая недвижимость приносит большую доходность, чем склады, но в регионах складской рынок не насыщен, поэтому и рисков меньше», – объясняет Дэвид Джованнис.
Дефицит складов сохранится, даже если ближайшие несколько лет сдавать в эксплуатацию по 100–150 тыс. кв. м новых складов, соглашается с ним управляющий директор филиала «Евросиб» в Новосибирске Игорь Дидух.
Евгений Новиков оценивает емкость местного складского рынка в 300 тыс. кв. м. Однако с увеличением грузопотоков из Азии в Европу через Новосибирск потребность может существенно возрасти, добавляет он.
Первым логистическим комплексом в Новосибирске, ориентированным на внешний рынок, стал проект «Национальной логистической компании» (входит в консорциум «РосЕвроГрупп»). Первая очередь логопарка «Сибирь» площадью 10 тыс. кв. м была сдана в эксплуатацию весной 2006 года. Строительство логопарка стало вынужденной мерой из-за отсутствия подходящих площадей, рассказывает PR-менеджер компании Полина Винокурова. В будущем логопарке НЛК выступит в качестве логистического оператора.
В 2006 году собственный комплекс класса А площадью 15 тыс. кв. м сдала в эксплуатацию подразделение дистрибуторской компании «Парфюм» – Bee Logistic. По словам директора Bee Logistic Виктора Кунгурцева, объем инвестиций составил около $7,5 млн. По расчетам компании, срок окупаемости составит около 7–8 лет. В ближайшие годы Bee Logistic намерена развивать логистическое направление, построив в Новосибирске еще один терминал площадью 12–15 тыс. кв. м. «Это перспективная и незанятая ниша, рынок логистических услуг растет в год на 20–30%», – объясняет г-н Кунгурцев. «Парфюм» предоставляет услуги по логистике с 1995 года, в числе его клиентов – Colgate-Palmolive, Gillette, SCA Hygiene Products, Mars.
«Сибагроцентр», подразделение петербургской компании «Евросиб-девелопмент», завершил строительство первой очереди терминала класса А на 20 тыс. кв. м Объем инвестиций – $40 млн. По словам г-на Дидуха, в состав новосибирского комплекса войдут контейнерный терминал и теплые склады.
Реализует проект терминала класса А площадью 100 тыс. кв. м «Международное логистическое партнерство». Строительство идет на площадке 80 га в районе аэропорта Толмачево. Объем инвестиций составит от $100 млн., оператором комплекса станет компания Relogix, созданная «Ренова-Капиталом».
Построить в районе аэропорта склад­ской комплекс планирует AEON Corporation (компании принадлежит 49% аэропорта Толмачево). Из 620 тыс. кв. м недвижимости склады составят около 100 тыс. кв. м, остальное – офисные и торговые площади. Проект рассчитан примерно на пять лет и потребует около $800 млн. инвестиций
Но несмотря на растущее предложение, торговые операторы активно занимаются строительством складов built-to-suit. Так, собственные современные складские комплексы в Новосибирске построили компании «Красный Восток», «Балтика», «Инмарко», «Сибирский берег».
Сeйчас собственный складской комплекс строит и ТГ «Эльдорадо» – объект площадью 250 тыс. кв. м стоимостью $125 млн. станет главным распределительным центром компании в Сибири. Под склад обладминистрация выделила площадку 80 га в районе аэропорта Толмачево. Всего предусмотрено пять очередей, по 50 тыс. кв. м каждая, строительство первой из них закончится в 2008 году, последующие будут строиться по 18 месяцев. До сих пор вся продукция, ввезенная через дальневосточную границу, хранилась на небольшом складе площадью 64 тыс. кв. м, рассказывает директор сибирского филиала Иван Устинов. По его словам, перед сетью стоит задача в ближайшие 2–3 года увеличить закупки вдвое, что позволит повысить рыночную долю на 15–20%, до 45–50%.

Промышленно-логистический парк
По замыслу областной администрации, в течение ближайших лет Новосибирск будет окружен логистическими терминалами высокого класса. Для этого администрация Новосибирской области уже выделила 2,5 тыс. га в районе поселка Чик (вдоль федеральной трассы Новосибирск – Омск). Здесь будет создан промышленно-логистический парк (ПЛП). Под собственно логистическую зону там предусмотрено 680 га, из них около 1,5 млн. кв. м займут склады. Координирует работы Агентство инвестиционного развития Новосибирской области.
Как ранее сообщал директор Агентства инновационного развития Новосибирской области Владимир Кожевников, в зависимости от сроков реализации проектов участки предоставляются компаниям в аренду на 5–10 лет с правом их выкупа после завершения строительства. Специальные льготы по налогообложению для участников ПЛП не предусмотрены.
Терминал «Евразии логистик» будет одним из крупнейших объектов ПЛП. Стоимость логистического парка «Толмачево» площадью 500 тыс. кв. м класса А составит около $350 млн. Первая очередь парка (150 тыс. кв. м) будет сдана в июне 2008 года, а полностью проект будет готов к 2010 году, сообщила директор по связям с общественностью «Евразия логистик» Наталья Полухина.
Растет на складском рынке Сибири и количество иностранных имен и брендов. Так, британский фонд London & Regional Properties (L&RP) намерен построить логистический терминал класса А площадью 100 тыс. кв. м на площадке около 10 га в районе Толмачево. Партнером по проекту выступит российская VVV Company, L&RP инвестирует проект, а девелопером и оператором станет VVV Company. Первая очередь площадью 20 тыс. кв. м будет введена в эксплуатацию в 2008 году. Объем инвестиций составит $75 млн., расчетный срок окупаемости – около семи лет.