При оценке объектов коммерческой недвижимости в подавляющем количестве применяется доходный подход, то есть оценка объекта основана на ожиданиях инвестора относительно будущей доходности объекта. Это логично, поскольку приобретая коммерческий объект, инвестор ожидает сохранения или приумножения вложенных средств. Исключением в данном случае являются особняки в историческом центре города, где мотивом для покупки может выступать подтверждение статуса владельца или бренда. Поэтому здесь, в первую очередь, оцениваются затраты.
Затраты на реставрацию фасадов и внутренних убранств в особняках, охраняемых Комитетом по государственному контролю, использованию
и охране памятников истории и культуры (КГИОП), могут составлять $2-6 тыс. за кв. м. Таким образом, суммируя эту цифру со стоимостью земли и первоначальной ценой здания, в среднем стоимость квадрата варьируется в диапазоне $10-15 тыс. за кв. м. Для сравнения, стоимость квадрата обычного административного здания в центральной части города может составлять $2-4 тыс. за кв. м.
Особняки в историческом центре Петербурга – это один из самых сложных видов коммерческой недвижимости. Еще сложнее, если объект продается под реконструкцию, что требует работы с большим количеством документации и длительными согласованиями с КГИОП. Тем не менее, такие объекты всегда будут пользоваться спросом, поскольку наш рынок становится все более цивилизованным, и все большую роль играют такие факторы, как имидж и репутация компании, заключают эксперты.