Нестандартные формы недвижимости

Антикафе

Формат «платишь за время, а не за еду», с которым давно и с переменным успехом экспериментируют от Польши до Италии, в Москве появился в 2011 году, когда открылся «Циферблат». Впрочем, сам термин «антикафе» приписывают авторам другого проекта – Babochki . Антикафе называют промежуточно-смежный вариант между коворкингом и обычным кафе – здесь можно просидеть хоть весь день с лэптопом, книжкой и чашкой чая.

Концепция «минута за рубль» особенно популярна у фрилансеров, которые приходят сюда поработать или провести деловую встречу, стартаперов, собственников бизнеса формата «маленький, но свой» и всех, кто любит вечерами поиграть в настольные игры, на игровых приставках или в «мафию». Сейчас антикафе в Москве называют себя порядка 15 заведений; Иван Митин, запустивший проект «Циферблат», ведет активную экспансию в регионах.

По оценкам Полины Жилкиной, директора направления стратегического консалтинга CBRE, для антикафе наиболее интересны помещения в центре Москвы, в пешей доступности от метро. Спецификации не столь важны – это может быть и полуподвальный этаж в старом здании, но стоит пристально изучить состояние и возможности инженерных систем (которые бы выдерживали необходимые нагрузки), звукоизоляцию (чтобы не мешать соседям) и комфортность локации с точки зрения безопасности. Проект привлекателен для начинающих предпринимателей минимальными стартовыми вложениями: по оценкам игроков, в Москве антикафе можно открыть, вложив всего 250 тыс. рублей (правда, в Babochki было вложено порядка 2 млн рублей).

Впрочем, авторы проектов антикафе часто рассматривают этот формат как «приятный бизнес для себя» и готовы держать его в своем активе, практически ничего на этом не зарабатывая. В антикафе зачастую сами же владельцы работают и официантами, и управляющими. Новый источник доходов успешных создателей антикафе – консалтинг для регионов и стран СНГ: там формат только начинает появляться. По оценкам игроков рынка недвижимости, чтобы приносить прибыль, оборот проекта площадью около 200 кв. м должен составлять порядка 1,5 млн рублей. Таким образом, в среднем антикафе должны посещать 200–250 человек в день и проводить там не менее трех часов.

Эксперты говорят, что у формата самые радужные перспективы, поскольку в Москве по-прежнему наблюдается острая нехватка демократичных заведений. Однако сами создатели антикафе настроены более скептично, уверяя, что рынок форматов «для тех, кто понимает» весьма ограничен, и даже 20 таких проектов для Москвы – слишком много.

Коворкинг-офис

За последние полтора года площадок этого формата возникло в Москве так много, что аналитики говорят о скором перенасыщении рынка. Коворкинги продолжают завоевывать популярность у фрилансеров, стартаперов, предпринимателей нового поколения и всех, кто не понаслышке знает, насколько сложно найти в аренду небольшое помещение за адекватную плату в Москве. Как правило, такие проекты создаются после редевелопмента бывших промзон («Флакон», «Даниловская мануфактура» и т. д.), и становятся особенно любимы среди так называемого креативного класса. В недавно открывшемся «Клубе Нагатино», например, есть возможность не только арендовать рабочее место, но также получить бухгалтерские или юридические консультации, поучаствовать в бесплатных семинарах по развитию бизнеса, IT-технологиям и дизайну и проч. Клуб был открыт в рамках проекта департамента науки, промышленной политики и предпринимательства «Коворкинг 2.0», призванного объединить все городские коворкинги в единую сеть и помогать развитию малого предпринимательства в Москве. Более «статусный» формат коворкинга – клубный офис Cabinet Lounge. Его клиенты в основном – бизнесмены, чей офис расположен не в центре Москвы или вообще не в Москве. Стоимость клубной карты здесь – от $ 600 до $ 1500 в месяц. Владельцы считают, что Cabinet Lounge интересен также руководителям больших между­народных компаний для проведения важных встреч и корпоративных мероприятий на нейтральной территории. Дизайнерский коворкинг-офис в лесу – «Рабочая станция» в Нескучном саду – проводит лекции, концерты и показывает фильмы Феллини при базовом тарифе от 500 рублей в день. Практически все коворкинг-проекты работают круглосуточно. По мнению Полины Жилкиной из CBRE, основное требование к площадям для коворкингов – удобное расположение (не слишком перегруженная магистраль рядом) и хорошая транспортная доступность (не более 10–15 минут пешком от метро) плюс самые современные системы и технологии – «облачные» сервисы, скоростной Wi-Fi, видеоконференции и проч. Приветствуются другие дополнительные услуги из арсенала хорошего московского офиса: курьеры, секретари, консъерж-сервис и др. Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, считает, что автору коворкинг-проекта можно начать с небольшой площади – 50–100 кв. м (на человека, как правило, отводится 6–8 кв. м). Инвестировать необходимо в покупку мебели и оргтехники, интернет. Кроме того, в коворкинг-центре обычно организовывается переговорная комната, которая сдается за отдельную плату. Показательно, что для инвестора коворкинг-центры привлекательнее, чем «мелкая нарезка» помещений для традиционной сдачи в аренду, так как это минимизирует потери площадей. Для проекта особенно важна атмосфера: многие владельцы коворкингов вдумчиво подходят не только к покупателям «длинных» клубных карт, но даже к арендатору на час. В регионах, по оценкам консультантов, спроса на услугу практически нет, а обитатели «реальных» офисов от Екатеринбурга до Ростова-на-Дону называют коворкинги «собранием креативных московских бездельников» и «столом и стулом для тех, кого дома отвлекают жена и теща».

Островные ритейлеры

Павильоны, киоски, открытые секции, отдельно стоящие прилавки площадью от 6 до 20 кв. м, – фактически весь ассортимент арендатора помещается на этих квадратных метрах. Несомненный плюс островных проектов в ТЦ – уникальная мобильность: они могут появиться в любом месте ТЦ и впоследствии перемещаться внутри. Они могут безболезненно уходить в другие ТЦ без потерь «за ремонт» и т. д. По оценкам аналитиков I'M Company, арендная ставка в «островной торговле» в пересчете на 1 кв. м выше на 200–500 %, чем в торговой галерее. Взамен арендатор получает небывалые 100 % трафика ТЦ: благодаря расположению и визуальной доступности «острова» он не останется незамеченным. «Островная» торговля традиционно считается самым простым способом увеличить доходы в рамках готового проекта, ведь здесь даже не нужно ничего дополнительно строить – в аренду сдается небольшая площадь в любой части ТЦ, где арендатор уже самостоятельно возводит свой киоск. Ассортимент московских «островов» сегодня достаточно широк, но наиболее интересны концептуальные проекты сегмента или тематические острова-галереи. По словам Александра Буткеева, руководителя региональных проектов Base Property Group, предпочтительно, когда на площади от 300 до 500 кв. м размещается несколько арендаторов островного формата по единой тематике, например, ювелирная, часовая и т. д. Для девелоперов это выгодно, поскольку такой формат можно позиционировать как «якорь» и разместить на большой площади. Покупателю же удобно увидеть в одном месте, например, всю бижутерию или косметику. По этому пути пошли в свое время в ТРЦ «Афимолл Сити», создав «Голден Сити» (ювелирные изделия). Формат сетевого бизнеса в сегменте – особенно успешный и удобный для собственников и управляющих компаний ТЦ. В качестве примера можно привести компанию Retail Profile, которая обеспечивает управление островной торговлей в нескольких десятках проектов по России. Основная бизнес-идея – компания арендует «оптом» квадратные метры у собственника по «оптовой» цене, устанавливает свои киоски, и сдает их по «розничной» цене сетевым ритейлерам или частным предпринимателям, параллельно следя за общей концепцией, разнообразием форматов и качеством арендаторов. По мнению Екатерины Тамазиной, старшего консультанта отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, арендные ставки в регионах составляют в среднем $ 1,5–4 тыс./кв. м в год, в Москве – $ 2,5–8 тыс./кв. м. Среди интересных островных проектов в Москве экспертами чаще других назывались лавки-восточные базары (узбекские сухофрукты, сладости и пряности), лавки фермерских продуктов формата «молоко и хлеб». Любопытные примеры – «новогодние базары» в составе ТРК «Арена» в Воронеже, «рождественская ярмарка» в ТРЦ «Торговый Квартал» в Калуге. «Интересная островная концепция – продажа йогуртового мороженого, – считает Роман Гусейнов, директор коммерческого департамента «Торговый Квартал Менеджмент». – Например, Pinkberry заслужила признание покупателей благодаря оригинальному дизайну помещения, возможности выбирать и смешивать вкусы. Недавно на российский рынок вышла новая марка – Tutti Frutti, мастер-франшиза из США. Отличительная особенность в том, что покупатель может самостоятельно приготовить себе продукт. Такая покупательская самостоятельность значительно снижает расходы на персонал и ускоряет процесс продаж».

Сельскохозяйственные хабы

Новый, пока практически нереализованный в России формат, по сути – оптовый агро­рынок, в котором совмещены логоцентр, обеспечивающий перевалку и диспетчеризацию экспортно-импортных потоков агропродукции; «склад-магазин», формирующий из крупных партий продукции более мелкие для реализации через торговые сети и магазины; центр торговли типа cash & carry для мелкооптовых покупателей и физических лиц; центр хранения крупных партий агропродукции; центр предварительной переработки агропродукции: мойка, сушка, фасовка и т. п. Такой агрохаб замыкает на себя потоки практически всей продукции: овощи, фрукты, цветы, мясные и молочные продукты, иногда рыбу и морепродукты. Основным свойством продукции в рамках функционирования агрохаба является ее крайне короткий срок годности, что диктует необходимость очень быстрого цикла реализации. Следовательно, вся инфрастуктура оптового рынка должна быть нацелена на минимальное время каждой операции: погрузки-выгрузки, выбора товара и оформления сделки, расчетов по сделке, обеспечения хранения продукции. Для агрохаба нужно около 100 га, максимально обеспеченных подъездными путями: автомобильными, железнодорожными и, по возможности, водными, считает Николай Вечер, партнер, директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. Участок должен быть обеспечен электроэнергией, водой и канализацией, а также газом. На самой территории располагаются склады, холодильные и морозильные камеры, здесь же возводятся одноэтажные торговые павильоны, в секциях которых продавцы обеспечивают выкладку образцов товара. Также нужны производственные цеха для мойки, сушки и фасовки овощей и фруктов. Для групп товаров, поддающихся унификации по потребительским свойствам, возможна организация торговли по биржевому принципу, реализованному, например, в Голландии на бирже тюльпанов. В России такие агрохабы, по мнению игроков, возможно создавать либо в крупных сельскохозяйственных регионах (Краснодарский край, Ростовская область), либо в транспортных узлах (Санкт-Петербург, Новосибирск, Владивосток). Форматы, достаточно распространенные в мире, в России пока существуют в форме относительно небольших региональных оптовых рынков, зачастую контролируемых представителями национальных диаспор и непрозрачных с точки зрения товарно-денежных потоков.

Аналогами хабов в России Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar, назвала комплексы «Томилино» и «Белая Дача». Впрочем, недавно в Москве впервые заговорили об открытии полноценного сельскохозяйственного хаба – возможно, в 2013‑м одна из известных компаний может выйти с подобным проектом. Кроме того, в конце февраля московская мэрия представила проект федерального закона, предписывающего появление в каждом крупном городе оптово‑продовольственного рынка. Первые два таких центра типа «поле-прилавок» появятся возле Домодедово и Химок, площадь каждого комплекса составит 20–30 га. Скорее всего, площадки разместятся в окрестностях железно­дорожной станции «Булатниково» и на участке около пересечения Старокаширского и Новокаширского ш.

Детские клубы-кафе

Первые клубы-кафе с подчеркнуто семейной атмосферой появились в Москве еще в середине нулевых. Создатели говорят, что ждут всех в возрасте от 1 года до 100 лет: детей займут аниматоры, бабушкам и дедушкам понравятся авторские кондитерские и библиотечный уголок. Как правило, в таком клубе множество помещений: банкетные залы, летние веранды, игровые зоны, кондитерские, комнаты с лабиринтами, залы для просмотра мультфильмов. Для детей «что-то происходит» практически в любой день: анимация, концерты, познавательные шоу, костюмированные праздники, авторские творческие мастерские, подвижные игры и спортивные занятия. По словам Оксаны Янковской, замдиректора направления стратегического консалтинга CBRE, для создателей такого бизнеса наиболее интересны помещения в густонаселенных районах Москвы, предпочтительный достаток посетителей – средний или выше среднего уровня. При выборе локации в центре детские проекты обычно располагаются на небольших улицах, поскольку нужно место для летней веранды. Сейчас в Москве порядка 10 заведений подобного формата,все они отличаются как по ценовому уровню, так и предоставляемым услугам. Наиболее популярные из них – «АндерСон» и «Шардам». Первая – самая развитая сеть с подобной концепцией в Москве ( семейное кафе «АндерСон» на Гиляровского – самый большой проект сети с арендуемой площадью около 600 кв. м).

Тематические парки

По мнению игроков, успех самого известного тематического парка в мире – «Диснейленда» – еще долго не будет никем повторен. Он отличается от обычного парка аттракционов не столько размерами, сколько внешним видом и атмосферой. Как правило, этот вид развлечений основывается на известных мультфильмах («Диснейленд»), фильмах («Парк Юрского периода» в Калифорнии), книгах («Страна муми-троллей» в Финляндии) и других исторических и культурных явлениях. В рамках тематического парка создается не только комплекс развлечений, но и собственная обширная инфраструктура – разнообразные кафе и рестораны, транспорт, сопутствующие услуги и даже отель. По данным аналитиков I'M Company, настоящих тематических парков в России нет, поэтому судить об их стоимости или сроках окупаемости несколько прежде­временно. Но рынку известно о намерениях двух российских компаний построить в недалекой перспективе тематические парки в сотрудничестве с американскими корпорациями. Так, ГК «БИН» собирается в 2014 году приступить к возведению МФК с тематическим парком развлечений Universal Studios. В свою очередь, недавно ГК «Регионы» заявила о планах создать три крытых тематических парка DreamWorks в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. Первым начнется строительство парка в Петербурге, к нему «Регионы» намерены приступить уже весной 2013 года, открытие назначено на 2015 год.

По оценкам Михаила Якубова, заместителя директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, тематические парки развлечений – довольно масштабные объекты, под которые нужны участки площадью не менее 15 га. Эти проекты очень долго окупаются, требуют серьезных вложений на старте, а их прибыльность – миф, считает г‑н Якубов. Например, «Диснейленд» в Париже до сих пор убыточен, хотя его открытие состоялось еще в 1992 году. Связано это не в последнюю очередь и с тем, что для реализации проекта были куплены окружающие участки. Впрочем, любой тематический парк – это «якорь», который позитивно влияет на привлекательность окружающих территорий и объектов, поэтому обычно девелоперы изначально планируют проект, в центре которого будет парк, а вокруг – коммерческая застройка, за счет которой инвестор и сможет зарабатывать. Вкладывать в такой проект может быть интересно консервативным инвесторам, пенсионным фондам – денежный поток от него «длинный», но стабильный. При этом нужно понимать, что парк будет требовать постоянных инвестиционных вложений: сходив один раз, посетитель будет требовать все новых и новых развлечений, для чего нужно обновлять оборудование. Зарабатывать парки могут и за счет спонсорских проектов. К примеру, «Газпром» является официальным спонсором «Европа-парка» в Германии. Такое спонсорство может быть интересно и крупным корпорациям, таким как Coca Cola или PepsiCo. На управление обычно привлекаются международные компании – Disney, Merlin, Universal, Lotte и многие другие. При этом инвестор должен понимать, что оператор приходит своим брендом и ноу-хау, но финансово в проект не вкладывается. Обычно операторы получают процент от оборота, success fee в случае увеличения оборотов. В JLL считают, что регионы в целом пока еще не готовы к таким масштабным проектам: в России слишком низкая туристическая активность, и обеспечить такой «якорь» соответствующим потоком будет сложно. Хотя можно рассмотреть юг, который подходит как климатическими условиями, так и спросом.

Капсульные отели

Первый капсульный отель был открыт в Осаке в 1979 году и функционирует до сих пор. Капсульными сегодня называют все гостиницы, номера в которых не превышают 10 кв. м. Как правило, это небольшие боксы с кроватью, телевизором и книжными полками.

Формат особенно развит в Японии, чаще всего «капсулы» располагаются возле крупных вокзалов или рядом с увеселительными районами. В Москве капсульный отель сознательно русифицирован. Например, открытый осенью 2009‑го в Шереметьево «Воздушный Экспресс» напоминает традиционную бюджетную гостиницу, номера 1–3‑местные, площадью 7,5–22 кв. м, есть собственный санузел и душ.

Более соответствует«капсульной» концепции гостиница Sleepbox, открывшаяся в январе этого года возле Белорусского вокзала. Место выбрано не случайно – вокзал связан с аэропортом «Шереметьево» аэроэкспрессом, а номера представляют собой «слипбоксы» – комнаты-капсулы из дерева и пластика размером 2,5 × 1,6 × 3 м. В номере кровати, полочки, тумбочка, зеркало и розетки. Стоимость проживания в таком отеле в 2–2,5 раза выше, чем в японском аналоге, но все равно весьма привлекательная для Москвы: ночь в «слипбоксе» с двухъярусной кроватью стоит 2600 рублей, в одноместной капсуле – 2900 рублей. Для гостей номеров на каждом этаже есть общие туалеты и души, а один из этажей владельцы отеля все же решили сделать стандартным (пять небольших обычных двухместных номеров и один люкс на четверых стоимостью 4100 и 4900 рублей соответственно). Сейчас собственники рассматривают возможность приема постояльцев в «слипбоксы» на 12 часов за 1500 рублей – такой вариант может быть востребован транзитными пассажирами, совершающими пересадку в Москве. Проект – семейный бизнес отца, дочери и сына Черниковых. В их планах – создание сети подобных отелей в Москве. По оценкам игроков, расходы на капсульный отель окупятся за год-полтора, при том что обычно строительство гостиницы оправдывает себя за 10 лет. Кроме того, для слипбоксов не нужно строить специальное помещение, подойдут любые площади, и если расторгается договор с арендодателем, владелец просто перевезет слип-боксы на новое место.

Пункт проката книг

Проект, появившийся в Москве минувшей зимой, набирает популярность и обещает стать сетевым. Созданный двумя студентками МГУ прокат книг FriendsBook собрал прямо противоположные отклики: одни считают бумажные книги артефактом для эстетов и уделом неисправимых ретроградов, другие – сервисом, о котором все давно говорили, но никто так и не решался создать. В каталоге проката (пункт находится на Мясницкой) более 212 тыс. наименований, все книги дают без залога и с возможностью выкупа; в прокате есть книги любых жанров и направлений. Фонд FriendsBook формируется на основе предпочтений читателей – книга закупается для проката только тогда, когда клиент заказывает ее впервые. С момента заказа до поступления в пункт обычно проходит четыре–пять часов. Весной владельцы FriendsBook хотят запустить систему мобильных пунктов выдачи. Кроме того, сейчас читатели могут принести во FriendsBook свои книги и сдать их напрокат – 40% доходов от проката будут ежемесячно перечисляться на счет пользователя. Действует и корпоративное предложение – еженедельная бесплатная доставка и прием книг в офисах компаний.

Реновация тюрем

Проекты реновации бывших тюрем, популярные уже много лет в Европе и США, впервые будут реализованы в Москве и Санкт-Петербурге уже в ближайшее время. Речь идет о переносе исправительных заведений из центров города на окраины, о которых заявила Федеральная служба исполнения наказаний в феврале этого года. Предполагается, что новые тюрьмы в спальных районах и области будут построены на средства частных инвесторов, последние же взамен получат доступ к старым зданиям. Сейчас только в Москве семь исправительных учреждений: «Матросская тишина», «Бутырка», «Пресня», «Медведь», «Войковский», «Печатники», «Лефортово». Если их перенесут за МКАД, на рынок будет выведено порядка 148 тыс. кв. м недвижимости. Наиболее привлекательной для игроков традиционно считается «Бутырка», перепрофилирование которой уже обсуждали в начале марта в Администрации Президента РФ. Было заявлено о создании на месте тюрьмы музея. Впрочем, эксперты полагают, что победит в итоге коммерческая, а не музейная составляющая. По прогнозам Penny Lane Realty, в бывшем СИЗО могут разместиться отель, выставочные и культурные центры. В тройке лидеров среди потенциальных инвесторов также «Матросская тишина» и Лефортовская тюрьма. Для проекта креативного квартала давно рассматриваются и петербургские «Кресты». Наиболее удачные примеры реновации тюрем в мире связаны обычно с турбизнесом – отелями, выставками и т. д.

Поселки для пенсионеров

Формат жилья «55+», давно ставший привычным для стран Европы с их высоким качеством жизни, пока редкость даже в Москве. По словам Николая Вечера из GVA Sawyer, на данный момент известно несколько попыток администраций различных регионов за государственный счет построить внешне похожие социальные поселки или дома. «Однако при внешнем подобии эти объекты лишены основных существенных черт мировых поселений пенсионеров: наличия у поселенцев частной собственности на недвижимость и наличие частной управляющей компании», – констатирует эксперт. Больше всего жилья «55+» в США; в Западной Европе поселки для пенсионеров распространены меньше, хотя они есть в Германии, Австрии и Дании. Статистика показывает, что число обитателей в таких поселках практически не меняется от страны к стране и составляет 5–6 % от общего числа пенсионеров. Практика показывает, что, например, в США рентабельность этого вида бизнеса достигает 20  %. Большинство жилых домов в поселках «55 +» выглядит скромно. Стоимость среднего домовладения в таком поселке в штате Флорида не превышает $ 50 тыс. (1,5 млн рублей). В инвестиционном и финансовом плане реализация проектов «55 +» варьируется, но есть общие черты: домовладение оформляется в долевую собственность, где до 75 % долей принадлежит жителю поселка, а 25 % – УК. Это как раз тот случай, когда успех или провал проекта практически полностью зависит от УК. Владелец может продать или подарить свою долю, может оформить ее в качестве банковского залога, но жить в ней до достижения 55 лет он не может – за этим следит УК, владеющая долей.

Источником расходов на содержания таких поселков могут выступать личные доходы самого пенсионера (пенсия и/или иные доходы), либо средства, поступающие от управления другой недвижимостью этого пенсионера, например, его квартирой. Как правило, управление квартирой также берет на себя УК, сдавая ее в аренду или продав, по согласованию с владельцем, и из этих средств обеспечивая ежемесячные платежи. В России также существуют, пусть и немногочисленные пока, примеры таких поселков, реализованные, как правило, за счет бюджетных средств. Например, созданный в 2004 году поселок на 38 двухсемейных домов в пос. Озинки Саратовской области, где дома стоили $ 53 тыс. В станице Черноморской Краснодарского края построен бюджетный коттеджный поселок на 70 человек, на окраине с. Агинское Красноярского края появился специальный микрорайон: дома на двух человек для 120 ветеранов. Есть и попытки создать частные поселки для пенсионеров. Проект петербургской компании SIB в пригороде Петербурга Павловске реализуется совместно с сетью клиник «Скандинавия». Сейчас он находится в стадии рабочего проектирования. «Аренда готовой недвижимости для таких поселков обойдется недешево, а значит, проект необходимо создавать с нуля, строить под себя, – считает Юлия Никуличева из JLL. – В поселках для пенсионеров инвестор может зарабатывать за счет платы за содержание, а также за предоставление дополнительных услуг. По словам одного из наших клиентов, работающих в этом направлении, он рассчитывает на окупаемость в срок около 10 лет. Сейчас реализовывать подобные проекты стоит в Москве, затем в Петербурге, затем постепенно выходить в города-миллионники, тщательно изучая спрос»