Подземная недвижимость

Успешные объекты
Перспективность освоения подземного пространства подтверждается мировым опытом. Одним из пионеров подземного строительства является густонаселенная Япония. Коммерческое освоение подземных пространств там началось еще в 30-х годах прошлого века. Тогда в Токио открылся первый подземный торговый центр «Магазин-Метро», рассчитанный на пассажиров пригородных электричек. В настоящее время в стране функционирует около ста подземных «ярмарок» общей площадью около 1 млн. кв. м. Самый большой «подземный» город (по протяженности подземных путей и площади подземных помещений) находится под Монреалем. Там расположены 29 км переходов, 2 автовокзала, 5 станций метро, 40 отделений банков, 200 ресторанов, 2000 бутиков и 40 залов кинотеатров. В деловом районе Лондона Canary Warf многие здания соединяются подземными торговыми галереями. Самый большой торговый центр Парижа «Форум-дез-Аль» на четыре уровня уходит под землю. В Норвегии возведен крупнейший спортивный комплекс на глубине 18 м от поверхности земли, общая площадь которого равна 7 тыс. кв. м. По мере развития технологий проекты девелоперов в сфере освоения подземного пространства становятся все масштабнее. Например, в Шанхае строится первая в мире подземная гостиница. Необычный проект шанхайских архитекторов подразумевает сооружение пятизвездочного отеля на месте бывшей огромной каменоломни, после завершения работ на которой на поверхности земли остался карьер глубиной почти в 100 м. Предполагается, что гостиница будет уходить вглубь на 21 этаж. Стоимость проекта оценивается в сумму около $75 млн. В Москве весьма успешно функционируют подземный ТК «Охотный ряд» и полуподземный «Тверской пассаж». Под микрорайоном Раменки еще в 70-е годы на случай войны был построен целый подземный город, способный вместить до 15 тыс. человек. И все же по количеству подземных объектов Москва существенно отстает от Лондона, Парижа и других мировых столиц. Однако московские власти надеются сократить этот разрыв уже в ближайшие годы.

Программа подземного строительства
Согласно городской целевой среднесрочной программе освоения подземного пространства на период 2008–2010 гг., под землей ежегодно планируется возводить 1,5 млн. кв. м площадей. Под Москвой разместятся паркинги, гаражи, развлекательные и торговые центры, спортивные сооружения и другие элементы инфраструктуры. По словам Константина Королевского, первого заместителя руководителя Департамента градостроительства и реконструкции Москвы, подземный потенциал города огромен. Речь идет о миллионах квадратных метров. «Столица не может позволить себе использовать подземное пространство города так неэффективно, как сейчас. Уже есть несколько хороших примеров подобного строительства – торговый центр под Манежной площадью, Лефортовский тоннель, но по сравнению с Парижем московский опыт незначителен: там используется 25% подземного пространства, а у нас – менее 8%», – констатирует г-н Королевский.
В первую очередь за счет освоения московских недр город рассчитывает решить транспортную проблему. Под землей построят до 70% от общего объема парковок и гаражей. До конца 2010 года только в центре Москвы будет построено около 40 подземных многоуровневых парковок. В настоящее время разрабатываются проекты строительства подземных парковок под Бульварным кольцом, Тверской улицей, под площадью Тверской заставы и Тургеневской площадью. К возведению подземных парковок московские власти охотно привлекают иностранных инвесторов. Около 20 паркингов в столице будет строить один из мировых лидеров в этой отрасли – французская Vinci Park. Компания планирует инвестировать в строительство примерно $300 млн. Совместно с Московским институтом гаражного строительства (МИГС) французы основали компанию «МосПаркингИнвест». По мнению ряда экспертов рынка, именно этой компании достанутся наиболее сложные с точки зрения строительства подземных паркингов места в историческом центре города. На сегодняшний день силами МИГС разрабатываются предпроектные предложения по строительству подземных паркингов в центральной части города под территорией природных комплексов (Цветной бульвар, Бульварное кольцо). Законы города Москвы запрещают строительство на этих территориях, хотя в Европе в аналогичных случаях вырабатываются компромиссные решения, и подземные паркинги не мешают функционированию города. «В настоящее время в центральной части Москвы все чаще проектируются и строятся многоярусные подземные паркинги, имеющие значительное число машино-мест. Конкуренция в этой области между девелоперами довольно велика. Наши возможности позволяют вписывать гаражные объекты в условия существующей застройки», – информируют в пресс-службе МИГС.
Также московское правительство рассчитывает на уход под землю значительной части торговых площадей. Согласно концепции освоения подземного пространства столицы, в число перспективных для застройки вошли улицы Тверская, Крымский Вал, Новый Арбат и центральные площади города – Павелецкая, площадь между гостиницей «Метрополь» и гостиницей «Москва», Старая, Триумфальная, Тургеневская, Яузская площади, площадь Тверской заставы. Подземные комплексы будут созданы и в подземном пространстве Бульварного кольца, Всероссийского выставочного центра, проспекта Академика Сахарова, Водоотводного канала. А также в зонах у 7 станций метро: «Сокол», «Петровско-Разумовская», «Рижская», «Шоссе энтузиастов», «Текстильщики», «Варшавская», «Нагатинская» и трех станций Московской железной дороги – «Москворечье», «Кунцево», «Тестовская».
Однако из-за дороговизны подземного строительства привлечь инвесторов на ряд участков, расположенных не самым выгодным образом, не так-то просто. Поэтому некоторые эксперты рынка полагают, что власти будут вынуждены предложить инвесторам компенсацию в виде дополнительной земли. Также вероятно, что «подземные» застройщики будут освобождены от части платежей в бюджет города.

Заявленные проекты
Проект гостиницы «Минск», строительство которой должно завершиться к концу 2008 года, включает в себя 6 дополнительных подземных уровней. Многие эксперты отмечают, что строительство подземных офисов и гостиниц изначально обречено из-за психологического фактора: людям некомфортно находится под землей столь длительное время. Опыт Монреаля опровергает это мнение. Там «подземность» рассматривается как реальное дополнительное удобство, value adding benefit. Монреаль находится в самом снежном районе Земли – провинции Квебек. Работая в даунтауне, человек может провести весь суровый зимний день на встречах с клиентами, посещая спортзал, ресторан, а вечером кинотеатр, будучи лишь в костюме, то есть не выходя на улицу.
И все же в России ставка в сфере подземного строительства делается, повторим, не на офисы и гостиницы, не на складскую недвижимость (сказывается дороговизна), а на подземные паркинги и торговую недвижимость. Так, компания «Ингеоком», построившая ТЦ «Охотный ряд», объявила о планах создания сразу четырех подземных комплексов – на Болотной, Сухаревской и Павелецкой площадях. Известно, что на Болотной площади появится четырехэтажный подземный комплекс. На двух нижних этажах разместится паркинг на 400 машин, на двух верхних – магазины, рестораны и презентационный зал. Войти внутрь можно будет через наземный вестибюль, расположенный на окраине сквера возле площади. Въезд в паркинг планируется сделать с Болотной площади и Большого Каменного моста. На площади Павелецкого вокзала появится похожий комплекс, в состав которого войдут многозальный кинотеатр, торговые помещения, кафе, бары и рестораны, технические помещения и автостоянку. Восточный павильон комплекса будет связан с пешеходным переходом от станции метро «Павелецкая» до вокзала. Западный павильон станет главным входом в комплекс и будет совмещен с новым вестибюлем станции метро «Павелецкая-кольцевая».
Компания Mirax намерена построить под Смоленской площадью Москвы подземный торгово-развлекательный центр «Смоленка». Сумма инвестиций в проект составит от $80 млн. до $100 млн. Единственной наземной частью «Смоленки» станет большой фонтан. Под землей будут располагаться три уровня торговых площадей, соединенные переходами со станцией метро «Смоленская». Общая площадь подземного комплекса составит 32 тыс. кв. м. Из них на торговые и развлекательные площади придется 14,3 тыс. кв. м, а на автостоянку на 300 машин – 10,5 тыс. кв. м.
Проект привязан к строительству подземно-транспортного узла, создание которого финансируется правительством Москвы. Если «Смоленка» окажется успешной, в компании Mirax не исключают возможность запуска других подземных проектов. Компания AFI Development в рамках реконструкции площади Белорусского вокзала построит пятиуровневый подземный ТЦ общей площадью 113 тыс. кв. м. В подземной части «Москва-Сити» также будет построен торговый комплекс общей площадью 150 тыс. кв. м, самая большая подземная парковка площадью около 49 тыс. кв. м, пешеходная зона, соединяющая комплекс с центральной частью делового центра и ряд технических помещений.
Как отмечает Мария Коробейникова, замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lange LaSalle, подземные ТЦ имеет смысл строить в Москве, где практически не осталось свободных участков. В Петербурге подобное строительство сложнее из-за особенностей грунта, хотя ряд проектов здесь также был когда-то заявлен. Учитывая тот факт, что торговля работает на нескольких уровнях, в подземном ТЦ необходимо особенно тщательно продумать связь с метро, урегулировать и направить потоки покупателей, расположить центр в высокопроходимом месте, пригласить правильных «якорей». Иными словами, в связи с высокой стоимостью строительства проходимость и концепция объекта должны быть максимально продуманы.
«Исходя из примеров в мировой практике строительство подземных ТЦ может носить имиджевый характер, но обычно эти объекты появляются из-за нехватки свободных участков. Примером может служить Гонконг, где подобных ТЦ великое множество», – подводит итог г-жа Коробейникова.
Согласен с ней и Сергей Лобкарев: «Площадок, пригодных для строительства крупномасштабных проектов в Москве, становится все меньше. Нужно отметить, что наиболее известные и популярные участки в центре города не обладают достаточным пространством для возведения просторного торгового комплекса. Поэтому привлекательность проектов в районе Тверской улицы и Белорусского вокзала, где запланировано строительство больших ТЦ с подземным размещением, довольно высока», – считает эксперт.
«Подземное строительство – дорогое удовольствие, поэтому для возведения ТЦ оно экономически обоснованно и эффективно только на очень привлекательных по местоположению площадках», – отмечает Сергей Лобкарев, директор департамента развития бизнеса УК «МИАН». Яркий пример – ТЦ «Охотный ряд», строительство которого изначально планировалось в большем объеме, но впоследствии именно из-за экономической составляющей проекта было принято решение остановиться на меньшем формате. Решение проблемы очень сильно бы повлияло на увеличение стоимости проекта.

Цена строительства
Стоимость подземного строительства увеличивается в геометрической прогрессии с возведением каждого последующего подземного уровня. Это связано прежде всего с геоподосновой участка (состояние грунта, сети и т. п.) на месте планируемого строительства. По подсчетам Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции, с каждым следующим уровнем подземного сооружения стоимость строительства возрастает на 30%, а при сложных геологических условиях она увеличивается еще более существенно. Особенно трудными обещают быть проекты в местах плотной существующей застройки.
«Обычно стоимость подземного строительства существенно дороже наземного. В исторической части города невозможно построить много наземных уровней, поэтому сумма строительства может увеличиваться в зависимости от соотношения количества наземных и подземных уровней. Стоимость строительства подземной части может быть дороже наземного строительства на 50% и выше», – рассказывает Сергей Лобкарев. «Подземное строительство гораздо более трудоемкий процесс, чем надземное строительство, поэтому удорожание может составлять от 20% и более», – отмечают в пресс-службе МИГС. Что касается сроков окупаемости проектов, здесь все зависит от многих факторов. Например, если у подземного гаража выгодное месторасположение, то сроки окупаемости могут быть сопоставимы с крупными наземными объектами.
Дополнительные расходы связаны с особенностями эксплуатации подземных объектов. Особые требования предъявляются к системе вентиляции подземных сооружений и мерам пожарной безопасности на объекте. Так, согласно СНиП 21.01.97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» для «зданий с числом подземных этажей более одного, а также для особо сложных и уникальных зданий… должны быть разработаны технические условия, отражающие специфику их противопожарной защиты». В торговом центре необходимо создавать специальные пути эвакуации посетителей и персонала в экстренных ситуациях, устанавливать системы для откачки грунтовых вод.
Однако высокая стоимость строительства и трудности эксплуатации не единственная причина, по которой многие инвесторы не рискуют вкладывать деньги в создание подземных объектов.

Как избежать провала
Эксперты предупреждают, что особенно внимательно нужно относиться к инженерно-геологическому обследованию участка. При строительстве любых подземных сооружений всегда существуют риски обвала породы и подвижек грунта. Поэтому чтобы получить разрешение на строительство подземного объекта, нужно пройти сотни различных согласований. Проект должен соответствовать всем предъявляемым нормам.
По данным МИГС, существует ряд предпроектных работ, позволяющих с помощью специальных исследований определить возможные экологические последствия преобразования геологической среды при реализации того или иного проекта. Практические выводы и рекомендации для проектировщиков делаются на основе геологической и технической информации. Обязательно проводится анализ возможной активизации опасных геологических процессов, прежде всего подтопления подземными водами, что может стать причиной нарушения устойчивости проектируемого здания или сооружения.
«Основные сложности при реализации проектов подземного строительства связаны с тем, что зачастую объекты строятся в центре Москвы, в сложной системе подземных коммуникаций, в сложившейся исторической застройке с непростыми транспортными условиями. Нередко эти факторы вынуждают вести строительно-монтажные работы закрытым способом, методом «сверху-вниз», позволяющим вносить минимальные изменения в функционирование городской инфраструктуры. Однако такой метод сильно увеличивает стоимость работ, не позволяя привлечь частного инвестора на приемлемых для него условиях. Пока данные способы строительства широко развиты в западных странах», – резюмируют в компании МИГС.
Из-за недостаточно тщательно проведенных исследований при строительстве подземных сооружений, еще в 70-е годы под землю в районе Хорошевского шоссе ушло несколько домов. С тех пор хроника московских провалов насчитывает десятки инцидентов. Но все же эксперты отмечают, что в Москве, расположенной на каменной плите, ситуация с грунтами позволяет строить масштабные планы по освоению подземного пространства.
В Северной столице риски у подобных проектов намного выше. Так, в начале 2008 года конкурсная комиссия по выбору инвестора комплексной реконструкции Апраксина двора в Санкт-Петербурге отказалась от проекта, который предусматривал масштабное подземное строительство на территории квартала. Предполагалось, что в рамках развития территории можно будет возвести многоэтажный торговый центр с подземной частью, расположенной между станциями метро «Гостиный двор» и «Садовая». Однако участники комиссии отвергли эту идею, усомнившись в возможности ее реализации из-за геодезических особенностей. Под вопросом находится и судьба ряда других заявленных в Петербурге объектов.

Перспективы подземелья
Возможности экстенсивного развития столицы уже почти исчерпаны. Город не может бесконечно разрастаться вширь, поскольку на таких расстояниях инженерные и транспортные коммуникации становятся малоэффективными. Именно нехватка площадей вынуждает девелоперов шире осваивать подземное пространство города. «Мы осознаем стоящие перед нами сложности, но у города нет другого выхода, – отмечает г-н Королевский. – Чтобы обеспечивать людей необходимой инфраструктурой, сохраняя высокие показатели ввода жилья, нужно уходить вглубь города».
В то же время, по мнению большинства экспертов, «подземные строители» будут активно осваивать именно исторический центр города, поскольку на более отдаленных участках такое строительство, скорее всего, окажется нерентабельным. Даже в центре, как отмечают специалисты, из-за сложной геологии инвестору невыгодно углубляться более чем на четыре подземных этажа. Сегодня только каждый третий вводимый объект в Москве имеет подземную часть, а потенциал у города намного больше. Главной тенденцией развития подземного строительства станет включение подземной составляющей в 3–4 этажа в проекты крупных офисных и торговых зданий, а также гостиниц. А вот появление целого подземного города с высотками в недрах Москвы пока относится скорее к разряду фантастики.