Складской комплекс «Транссервис» – очень любопытный проект на рынке складской недвижимости. По сути, под одной крышей собраны офисные, складские, таможенные и производственные площади для одной-единственной компании – фармакологического холдинга «Протек».

Таможенно-складской терминал «Транссервис» – специализированный складской комплекс, созданный исключительно для Центра внедрения «Протек», национального дистрибьютора лекарственных средств и товаров для красоты и здоровья и основного операционного звена фармацевтической Группы «Протек». Это built-to-suit, но с одной оговоркой: строительством занимался не специализированный застройщик, а собственная девелоперская структура.
Не секрет, что для хранения лекарственных препаратов должны быть созданы специальные условия. Помимо традиционного набора параметров аптечный комплекс должен быть наделен специфическими опциями – холодильными камерами, специализированной техникой, охраняемыми зонами и многим другим. Как отмечает Георгий Бекузаров, генеральный директор ЗАО ТСТ «Транссервис» (девелоперская структура «Протека»), на терминале созданы условия для хранения всех групп медикаментов, включая легковоспламеняющиеся жидкости, сильнодействующие препараты и яды.
Помимо этого проект интересен своей концепцией. На одной территории расположены таможенный склад, распределительный центр и автоматизированный розничный комплекс, представляющий собой конвейерное производство. Сочетание этих разных по своим функциональным характеристикам логистических мощностей – редкость на рынке складской недвижимости.
Стоит отметить, что эта концепция обусловлена спецификой бизнеса ЦВ «Протек». Дистрибьютор медицинских препаратов имеет свои интересы во многих областях фармакологической отрасли. Холдинг занимается и производством, и дистрибьюцией, и розничной продажей медикаментов (в том числе товаров для красоты и здоровья). ЦВ «Протек», снабжающий до 40% аптек московского региона, позиционирует себя как дистрибьютор национального уровня – его региональная логистическая сеть насчитывает 40 филиалов (часть складских комплексов построена своими силами, часть – арендована). Более того, с 2004 года «Протек» поставляет профессиональное медицинское оборудование и расходные материалы для больниц и клиник Москвы и других городов РФ. Ситуация складывалась таким образом, что российские дистрибьюторы смогли диверсифицировать свой бизнес: в сферу их деятельности входят и таможенные операции и даже розничная торговля. Именно поэтому комплекс имеет развитую инфраструктуру. Аккумулировать все складские и логистические мощности в одном месте, а значит – минимизировать все издержки, связанные с логистикой, как раз и позволяет такой многофункциональный комплекс, как «Транссервис». Вадим Музяев, президент Группы компаний «Протек», назвал ввод в эксплуатацию «Транссервиса» одним из важнейших событий 2007 года.
«Таких проектов, где в одном месте находится распределительный центр, площади для обработки грузов и мини-производства, да еще и таможенный склад, – на рынке считанное количество», – отмечает Петр Зарицкий, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle.
Объем инвестиций в строительство складского комплекса составил $56 млн. Еще $6,5 млн. инвесторы потратили на офисный корпус. По оценкам Георгия Бекузарова, стоимость квадратного метра составила порядка $1000.

Строим сами
Как уже отмечено, логистический комплекс «Транссервис» возводился собственными силами. Для этого внутри компании была создана управляющая и девелоперская структура ЗАО ТСТ «Транссервис», которая сегодня занимается всеми активами ЦВ «Протек», связанными с недвижимостью.
Это обстоятельство можно назвать еще одной особенностью комплекса. Компаний, так же как и «Протек», нуждающихся в специализированных складских площадях, сегодня появляется все больше и больше. Как известно, многие застройщики в настоящее время заняты созданием типовых складских комплексов и, к сожалению, не учитывают нужды специализированных арендаторов. Тем не менее решиться на собственное строительство способны немногие.
«Как сегодня работают большинство компаний? Арендуют типовые склады и приспосабливаются, подстраивают технологию бизнеса под существующие технические параметры, – говорит Георгий Бекузаров. – Это неудобно и коммерчески неэффективно. Мы, решившись на строительство, пошли другим путем».
По словам Петра Зарицкого, компании, подобные «Протеку», чаще всего арендуют площади в спекулятивных складских комплексах, плохо приспособленных для хранения и обработки специфических товаров. И работают, таким образом, предварительно получив соответствующую лицензию.
Практика показывает, что многие компании, ранее объявлявшие о строительстве собственных складских комплексов, сегодня от своих планов отказываются. По мнению г-на Зарицкого, это связано с тем, что непрофильным девелоперам очень сложно посчитать стоимость строительства в условиях непрозрачных земельных отношений. Пожалуй, самым ярким примером можно назвать компанию «Евросеть», которая год назад заявила о создании так ей нужной сети специализированных складских комплексов. В итоге, так и не начав строительство, компания арендовала площади в спекулятивном складском комплексе.
«Протек» же рискнул и… не прогадал. Вот что о технологии создания проекта комплекса говорит Георгий Бекузаров: «Сначала мы смоделировали технологический процесс, затем подобрали соответствующее оборудование и уже потом, образно говоря, возвели стены. Впрочем, скоро и профессиональные застройщики, которые сегодня заняты строительством типовых складских комплексов, повернутся лицом к конкретным заказчикам. Рынок типовых складов насытится, и придет время строить специализированные дистрибуционные складские комплексы под книги, запчасти и многое другое».

Ярославка – не худший вариант
Складской комплекс расположен на Ярославском шоссе, которое, по мнению экспертов, трудно назвать идеальным с точки зрения дистрибьюции. «Хотя бы потому, что оно загруженное, – считает Петр Зарицкий. – С другой стороны, все познается в сравнении. Ярославское шоссе гораздо лучше Ленинградского, но уступает Симферопольскому направлению, где ситуация на дорогах более-менее благополучная». Однако большое сосредоточение складских проектов на загруженных магистралях вполне объяснимо. Как отмечает Петр Зарицкий, инвесторы в России становятся заложниками непрозрачного земельного рынка, по сути, они вынуждены выкупать земельные участки не там, где это лучше для бизнеса, а там, где удается договориться или где меньше обременений. К сожалению, данная ситуация продолжает оставаться типичной для рынка недвижимости и сегодня.
Специально землю на Ярославском шоссе инвесторы не искали. «Главный фактор: близость к МКАД и основным транспортным магистралям города, так как мы обслуживаем аптеки Московского региона. Все, что нам нужно, мы нашли здесь и остались довольны». Впрочем, сегодня Ярославское направление активно реконструируется. И, возможно, со временем ситуация с пробками нормализуется. По крайней мере, считает Георгий Бекузаров, после окончания дорожных работ о заторах можно будет забыть.
Возведение комплекса велось несколько лет. Как отмечают сами девелоперы, строительный процесс немного затянулся, но вовсе не по их вине. Помешали обременения, доставшиеся вместе с земельным участком. Целый год девелоперы потратили на перенос коммуникаций – линий электропередачи и газопровода. Для того чтобы стройка не останавливалась, а соответственно, не откладывались сроки реализации складского комплекса, руководство компании решило разделить проект на две очереди. Пока на одном месте земельного участка шли работы по перекладке газопровода, на другом возводились стены первого корпуса. В 2006 году была завершена 1-я строительная очередь, в июне 2007 года объект был сдан в эксплуатацию полностью. Общая площадь земельного участка составила 13,4 га.

Три в одном
Как уже отмечалось, складской комплекс состоит из трех крупных блоков. Это таможенный склад и склад временного хранения, центральный распределительный склад, и автоматизированный розничный комплекс.
Участок высотного хранения распределительного склада общей площадью 20,5 тыс. кв. м занимает центральную часть складского комплекса (40,5 тыс. палето-мест). Кроме этого, 7,4 тыс. палето-мест предназначено для товаров со специальными условиями хранения. Стоит отметить, что высота потолков участка высотного хранения – 18 м – нестандартна для складских помещений. Обычно девелоперы ограничиваются типовыми 12–14 м. По словам Георгия Бекузарова, это действительно нестандартное решение: но и сам склад «заточен» под определенную технологию складской обработки. «У нас есть группа товаров низкой оборачиваемости, которую удобно хранить на самых верхних ярусах. Специально для хранения этих лекарственных средств медикаментов мы увеличили высоту потолков. Стоимость строительства возросла всего на 3%, зато полезный объем хранения полезной площади увеличился на 10%. Мы считаем это эффективным решением. Тем более что на территории комплекса есть специальная техника, позволяющая работать на этой высоте», – говорят в «Транссервисе».
Таможенная зона складского комплекса отделена от прочих помещений и имеет отдельную инфраструктуру, включающую таможенный склад, склад временного хранения и пост Щелковской таможни. На территории таможенной зоны расположена отдельная парковка для грузового транспорта. Все это позволяет фармакологическому холдингу заниматься таможенными операциями в одном месте, оптимизируя тем самым транспортные расходы.
Но, пожалуй, самый любопытный объект на территории «Транссервиса» – автоматизированный розничный комплекс, который Георгий Бекузаров считает гордостью терминала. По его словам, в «Транссервисе» функционирует самый современный и производительный в России автоматизированный розничный комплекс. Конвейерные системы позволяют в самые сжатые сроки формировать аптечные мелкооптовые заказы. Благодаря автоматизации и механизации на складе обрабатывается несколько тысяч заказов в сутки. «Он уникален не только для России, где имеются единичные примеры применения подобных технологий, – говорит Георгий Бекузаров. – Автоматизированный розничный комплекс «Транссервиса» – один из самых производительных и крупных в Европе. Общая длина одних только конвейерных линий составляет около 4 км».
На территории розничного комплекса предусмотрены четыре технологических участка, объединенных в единое целое: автоматический участок, участок набора по технологии Pick-by-light, участок типа «Карусель» и участок ручного набора.
Общая площадь, занимаемая автоматизированным розничным комплексом, составляет 8,1 тыс. кв. м. Применение всего комплекса технологий позволяет говорить о суммарной максимальной производительности порядка 180 тыс. позиций в сутки.
Любопытно, что в первоначальные планы строительство автоматизированного розничного комплекса не входило, но время внесло свои коррективы. «Мы были вынуждены пойти на этот шаг, когда в 2006 году загорелся наш дистрибьюторский склад в Медведково, – поясняет Георгий Бекузаров. – Теперь все заказы для аптек Московского региона собираются именно здесь». Отметим, что, по оценкам экспертов, этот склад снабжает до 40% аптек Московского региона.
На складе присутствует огромная зона приемки грузов. Это также связано со спецификой деятельности компании. Каждая коробка с лекарственными препаратами должна быть осмотрена, проверена на соответствие сертификатов, документации, здесь же происходит штрихкодирование. И только после того, как информация о лекарстве заносится в информационную систему, товар помещается на полки специализированного склада. Отметим, что до 30% товаров на складе обрабатывается по технологии кросс-докинга. Вместительность холодильного склада – важнейшей опции для хранения фармакологической продукции – 4,5 тыс. палето-мест. Зона приема для этих товаров – это практически та же холодильная камера. Здесь выдержана низкая температура, чтобы условия хранения отдельных видов препаратов не изменялись ни на минуту (принцип «холодовой цепи»).
На территории комплекса предусмотрено помещение для товаров со специальными условиями хранения – для сильнодействующих медикаментов. Фактически это склад внутри склада с толстыми стенами, решетками и особой системой охраны.
Кроме того, девелопером предусмотрены: отдельный контрольно-пропускной пункт, огороженная парковка, офисные площади и специализированные помещения для нужд таможенного контроля. Также в складском комплексе функционируют следующие инфраструктурные объекты: собственная распределительная трансформаторная подстанция, система резервного электропитания на базе ДГУ, собственная газовая котельная. Нужно заметить, что обычно девелоперами при строительстве современных объектов резервируется энергообеспечение только критически важных объектов. В «Транссервис» резервируется 100% энергетических мощностей. Объект имеет стратегическое значение для деятельности основного арендатора.
Складской комплекс оборудован системами автоматического пожаротушения, видеонаблюдения и контроля доступа, охранно-пожарной сигнализации, единым круглосуточным диспетчерским пунктом, на который выведена информация обо всех инженерных системах здания.
Специализированный фармацевтический комплекс «Транссервис» – то звено, которое позволяет национальному дистрибьютору ЦВ «Протек» завершить формирование современной логистической инфраструктуры. Отметим, что совокупный объем инвестиций компании в строительство складских объектов составил более $100 млн.

Информация

Складской комплекс «Транссервис»

Девелопер: ЗАО «Транссервис»

Инвестор: ГК «Протек»

Площадь складского комплекса: 56,7 тыс. кв. м

Площадь офисного комплекса: 1,8 тыс. кв. м

Объем инвестиций: более $60 млн.

Расположение: Ярославское шоссе, МО, Пушкино, ул. Русакова, вл. 1

Общая площадь земельного участка: 13,4 га